Dòng vốn bất động sản cuối năm “đổ bộ” vùng ven

Những tháng cuối năm 2025, thị trường bất động sản phía Nam chứng kiến dòng vốn đầu tư dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven TP HCM. Sức ép từ giá bất động sản nội đô tăng cao, nguồn cung hạn chế và khả năng sinh lời thu hẹp đang khiến nhà đầu tư tìm kiếm những vùng đất mới có chi phí tiếp cận hợp lý, dư địa tăng trưởng lớn hơn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Theo các chuyên gia, sự phát triển mạnh của hệ thống giao thông đang đóng vai trò quan trọng nhất trong việc định hướng dòng vốn. Loạt dự án chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP HCM - Mộc Bài, cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây mở rộng hay những tuyến metro mới chuẩn bị triển khai đã giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa trung tâm và vùng ven. Điều này khiến các khu vực ngoại biên không còn mang ý nghĩa “xa trung tâm” mà đang trở thành những vùng tăng trưởng mới, nơi mặt bằng giá còn mềm nhưng hứa hẹn khả năng bứt phá khi hạ tầng hoàn thiện.

Trong khi đó, mặt bằng giá nhà liền thổ tại các quận trung tâm TP HCM đã chạm ngưỡng cao kỷ lục. Theo CBRE, đến quý II/2025, giá trung bình dao động 250-300 triệu đồng/m2; một số vị trí có thể lên tới 700 triệu đồng/m2, thậm chí đạt 1 tỷ đồng/m2 với các sản phẩm shophouse và biệt thự tại khu Sala. Mặc dù nguồn cung mới có cải thiện nhẹ trong quý III, tình trạng khan hiếm vẫn diễn ra, khiến giá sơ cấp và thứ cấp tiếp tục bị đẩy lên cao. Cùng lúc, tốc độ tăng giá sơ cấp đã chậm lại, ghi nhận mức giảm 3%/năm, còn thị trường thứ cấp cũng không còn hấp dẫn như giai đoạn 2020-2022. Điều này làm biên lợi nhuận bị thu hẹp, khiến mô hình đầu tư giữ tài sản trung tâm không còn nhiều ưu thế.

Với cùng một lượng vốn, nhà đầu tư có thể chỉ sở hữu khoảng 30% một căn liền thổ tại trung tâm, nhưng đã đủ tài chính để đầu tư một sản phẩm liền thổ vùng ven, nơi dư địa tăng giá dài hạn lớn hơn và khả năng khai thác thương mại linh hoạt hơn. Đây là lý do khiến dòng vốn không còn “cố thủ” trong nội đô mà chủ động tìm đến những khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh và giá còn trong vùng hợp lý.

Một diễn biến đáng chú ý trong năm 2025 là sự tăng trưởng mạnh mẽ của dòng vốn đến từ miền Bắc. Báo cáo của Batdongsan.com.vn cho biết, 6 tháng đầu năm, 75% lượng khách tìm mua bất động sản tại TP HCM đến từ ngoài khu vực, trong đó có tới 61% là nhà đầu tư phía Bắc. Riêng Hà Nội chiếm 33% tổng lượng khách, phần còn lại đến từ Hải Phòng, Ninh Bình, Quảng Ninh và một số tỉnh lân cận. Dòng vốn Bắc - Nam kết hợp tạo nên “sức bật kép”, vừa giúp thanh khoản cải thiện, vừa thúc đẩy các chủ đầu tư nâng tiêu chuẩn sản phẩm và tiến độ triển khai dự án.

Theo ông Bùi Xuân Hiền, Chủ tịch HĐQT Southern Homes Việt Nam, xu hướng đầu tư hiện nay tập trung vào các khu vực chiến lược thay vì chạy theo những điểm nóng ngắn hạn. Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những vị trí cửa ngõ TP HCM, nơi hạ tầng giao thông hoàn thiện nhanh và có các tuyến kết nối huyết mạch như cao tốc, vành đai hay metro tương lai. Bên cạnh đó, các khu vực có nền giá còn thấp nhưng sở hữu quy hoạch bài bản, dễ hút dân cư về sinh sống và tạo ra dòng tiền khai thác thương mại cũng được lựa chọn nhiều hơn. Nhóm dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ thi công nhanh, tiện ích đầy đủ và khả năng gia tăng giá trị theo tiến độ hạ tầng là điểm đến của dòng vốn thận trọng nhưng có tầm nhìn dài hạn.

Nhìn tổng thể, việc dòng tiền đổ vào vùng ven phản ánh sự tái cấu trúc tự nhiên của thị trường bất động sản TP HCM. Khi trung tâm đã đạt đến ngưỡng giới hạn về giá và không còn nhiều không gian phát triển, vùng ven trở thành lựa chọn hợp lý và bền vững hơn. Ở đó, nhà đầu tư có thể sở hữu tài sản với chi phí thấp hơn nhưng khả năng tăng giá lại lớn hơn, đặc biệt khi hạ tầng đang đồng loạt được triển khai.

Tuy vậy, sự sôi động của thị trường vùng ven cũng đặt ra yêu cầu thận trọng. Không phải khu vực nào cũng mang lại mức tăng trưởng như kỳ vọng. Những nơi quy hoạch thiếu đồng bộ, pháp lý không rõ ràng hoặc xuất hiện tình trạng phân lô - bán nền tự phát vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ năng lực chủ đầu tư, mật độ dân cư, tiến độ hạ tầng và khả năng khai thác thương mại thực tế trước khi đưa ra quyết định.

Dù vậy, với tốc độ mở rộng đô thị mạnh mẽ và định hướng phát triển thành phố đa tâm của TP HCM, các khu vực vùng ven được dự báo sẽ tiếp tục giữ vai trò động lực tăng trưởng chính cho bất động sản phía Nam trong nhiều năm tới. Xu hướng dòng vốn dịch chuyển không chỉ phản ánh sự thay đổi về khẩu vị đầu tư mà còn cho thấy sự hình thành của những trung tâm đô thị mới, nơi giá trị tài sản gắn liền trực tiếp với tốc độ hoàn thiện hạ tầng và chất lượng phát triển đô thị.