Thị trường đất nền Hà Nội và vùng ven: Từ cao trào đến hạ nhiệt

Đất nền rao bán cắt lỗ lan rộng

Trên Batdongsan.com.vn, chuyên mục “Mua bán dự án đất nền tại Hà Nội” hiện có hơn 230 tin rao, phần lớn đưa ra mức giá thấp. Đơn cử, một lô đất 117m2 tại Khu đô thị Thanh Hà được rao bán chỉ 88 triệu đồng/m2, bằng 1/3 so với khu vực xung quanh. Một lô đất khác tại Khu đô thị Đại Kim được chào giá 65 triệu đồng/m2, kèm cam kết pháp lý đầy đủ.

Theo các môi giới, nhiều nhà đầu tư lướt sóng buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn, khiến thị trường ở các huyện cũ như Sơn Tây, Quốc Oai, Thạch Thất trở nên trầm lắng. Người mua cũng tỏ ra thận trọng, kỳ vọng giá đất có thể giảm thêm trong thời gian tới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đất nền tháng 6/2025 giảm mạnh so với tháng 3: Hà Nội giảm 47%, TP HCM giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Lượng tin đăng cũng co lại, phản ánh cả nhu cầu lẫn nguồn cung đều sụt giảm. Đây là giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường, thể hiện xu hướng phân hóa: miền Bắc vẫn dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch được xem là yếu tố quyết định sức bật trung - dài hạn.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nửa đầu năm 2025, thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố từng tạo làn sóng tăng giá đất nền cục bộ, đặc biệt tại Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương (cũ) và vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, giá nhanh chóng hạ nhiệt và thị trường dần ổn định. Bộ Xây dựng cũng xác nhận đã có hiện tượng “sốt đất” cục bộ vào cuối quý I, chủ yếu mang tính đầu cơ. Sau khi cơ quan quản lý đưa ra cảnh báo và tăng cường kiểm soát, mặt bằng giá chuyển nhượng được kiềm chế, quý II chỉ tăng nhẹ 3-5% so với quý I. Một số khu vực ghi nhận mức giá bình quân như: Minh Giang - Đầm Và là 40 triệu đồng/m2, Cienco 5 Mê Linh là 60 triệu đồng/m2, Tân Lập Cienco 5 là 165 triệu đồng/m2, Phú Cát City là 58 triệu đồng/m2.

Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh, sự sụt giảm quan tâm và nguồn cung bắt nguồn từ nhiều yếu tố bất ổn: đề xuất đánh thuế bất động sản, chi phí nắm giữ tăng, cùng tâm lý dè dặt trong kỳ nghỉ lễ kéo dài. Hiện nay, các dấu hiệu cho thấy cơn sốt đầu tư đất nền đã lắng xuống và được kiểm soát. Thanh khoản tại nhiều địa phương chững lại, phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá nóng.

Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược thận trọng, chỉ ưu tiên những khu vực có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch rõ ràng. Trong dài hạn, quy hoạch đô thị và phát triển giao thông sẽ tiếp tục là nền tảng quyết định tiềm năng tăng trưởng và tính bền vững của thị trường đất nền.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Các chuyên gia đánh giá, việc giá đất nền hạ nhiệt sau một thời gian “sốt nóng” là diễn biến lành mạnh đối với thị trường bất động sản. Những đợt tăng giá bất thường do yếu tố tâm lý, tin đồn sáp nhập hay đầu cơ ngắn hạn thường gây méo mó cung cầu, đẩy rủi ro về phía người mua cuối cùng. Sự chững lại hiện nay giúp loại bỏ dần các nhà đầu tư lướt sóng, tạo cơ hội để thị trường tự điều chỉnh theo giá trị thực.

Điều này cũng cho thấy, bất động sản không còn là “kênh đầu tư siêu lợi nhuận” trong ngắn hạn như nhiều người từng kỳ vọng. Nhà đầu tư hiện phải cân nhắc kỹ lưỡng, tính toán yếu tố pháp lý, tiềm năng hạ tầng và nhu cầu thực thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Đây cũng là bước sàng lọc để dòng vốn dịch chuyển về những dự án có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Trong trung hạn, giá đất nền khó có khả năng “bật tăng” trở lại như giai đoạn đầu năm, nhất là khi chính sách quản lý ngày càng chặt chẽ và thông tin quy hoạch minh bạch hơn. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường vẫn có dư địa phát triển nhờ quá trình đô thị hóa, hạ tầng giao thông được đẩy mạnh, cùng nhu cầu an cư bền vững của người dân. Sự phân hóa vùng miền cũng sẽ rõ nét hơn, khi chỉ những khu vực gắn với trục giao thông lớn, quy hoạch đô thị bài bản mới duy trì được sức hút.