“Sóng” đất nền từ tin đồn sáp nhập: Tăng nóng rồi hạ nhiệt

Tin đồn lắng xuống

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng ghi nhận lượng giao dịch nhà ở riêng lẻ và đất nền đều tăng mạnh so với quý trước, trong đó riêng phân khúc đất nền có hơn 101.000 giao dịch, tăng 16%. Nguyên nhân chủ yếu đến từ hiệu ứng lan truyền thông tin sáp nhập các tỉnh, thành – yếu tố làm bùng nổ tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Tại nhiều địa phương dự kiến đặt trụ sở hành chính mới, giá đất nền bị đẩy lên cao chóng mặt. Chẳng hạn, tại Phú Thọ, giá rao bán các khu dân cư và cả những khu đô thị bị bỏ hoang thuộc các phường Vân Phú, Trưng Vương, Thọ Sơn, Thanh Miếu, Gia Cẩm ghi nhận tăng 20–30% so với cùng kỳ năm trước. Hải Phòng cũng có hiện tượng tương tự, với giá đất nền tại Kiến Thụy, An Đồng, Thủy Nguyên tăng 15–20%.

Khu vực phía Nam cũng không đứng ngoài cuộc. Một số khu đất tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) ghi nhận mức tăng 20–30%, thậm chí có nơi vượt mốc 40%. Dữ liệu từ kênh Batdongsan cho thấy giá đất tại Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Đồng Nai tăng 20–30% so với cuối năm ngoái, phản ánh mức độ quan tâm bất thường từ giới đầu tư.

Thông tin sáp nhập không chỉ tạo sóng giá mà còn kích hoạt làn sóng giao dịch sôi động. Cả nước có gần 33.600 giao dịch nhà ở riêng lẻ trong quý I, tăng 32% so với quý IV/2024. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định hiện tượng này tiềm ẩn rủi ro cao vì động lực tăng trưởng không đến từ nội tại thị trường mà phần lớn dựa vào tin đồn, kỳ vọng chưa xác thực.

Sang đầu quý II, thị trường bắt đầu điều chỉnh nhanh chóng khi các thông tin sáp nhập không được hiện thực hóa như kỳ vọng. Một ví dụ điển hình là Nhơn Trạch (Đồng Nai) – điểm nóng đầu tư trước đó – đã xuất hiện tình trạng bỏ cọc khi nhiều nhà đầu tư không kịp xoay vòng vốn đến hạn thanh toán. Dữ liệu của DKRA Group cho thấy từ tháng 4, nhu cầu mua đất tại Nhơn Trạch và Long Thành giảm 20–30%, đà tăng giá dừng lại và hoạt động giao dịch chững lại đáng kể.

Trước những diễn biến bất thường này, Bộ Xây dựng cho biết cơ quan quản lý tại nhiều địa phương đã vào cuộc cảnh báo nhà đầu tư, đồng thời tăng cường biện pháp kiểm soát. Bộ cũng khẳng định sẽ nghiên cứu đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước vận hành, nhằm nâng cao tính minh bạch và chính danh cho thị trường.

Một trong những điểm đáng chú ý là Bộ Xây dựng kiến nghị Bộ Tài chính nghiên cứu chính sách thuế nhằm hạn chế đầu cơ. Trong đó, phương án thu thuế trên phần chênh lệch giá giữa các lần chuyển nhượng được xem là công cụ giúp điều tiết hành vi lướt sóng.

Về phía Chính phủ, tại cuộc họp gần đây, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: “Giá bất động sản tại Việt Nam đang tăng nhanh thuộc nhóm cao nhất thế giới, trong khi khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng giảm. Đây là dấu hiệu bất ổn rõ ràng”. Ông cũng cho biết cần nghiên cứu đánh thuế đất hoang hóa và dự án chậm triển khai để hạn chế tình trạng đầu cơ găm đất. Tuy nhiên, cần phân biệt rạch ròi giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực để tránh đánh thuế trùng, ảnh hưởng đến người dân chân chính.

“Sóng” ngắn, rủi ro dài

Hiện tượng tăng nóng rồi hạ nhiệt của thị trường đất nền thời gian qua là minh chứng rõ rệt cho tính chu kỳ và tâm lý bầy đàn trong đầu tư bất động sản Việt Nam. Dưới tác động của thông tin chưa xác thực như sáp nhập tỉnh hay dời trung tâm hành chính, nhiều người đã lao vào “đón sóng” mà thiếu cân nhắc rủi ro.

Theo các chuyên gia, bài học từ Nhơn Trạch hay Hà Tây năm nào cho thấy thị trường chỉ bền vững khi được dẫn dắt bởi yếu tố thực như quy hoạch chính thức, phát triển hạ tầng, nhu cầu ở thực và dòng vốn ổn định. Đối với nhà đầu tư cá nhân, việc “xuống tiền” nên dựa trên nghiên cứu kỹ lưỡng và tầm nhìn trung – dài hạn thay vì chạy theo hiệu ứng đám đông. Còn về phía nhà nước, cơ chế minh bạch thông tin, chính sách thuế hợp lý và công cụ giám sát thị trường là chìa khóa để tránh tái diễn những cơn “sốt ảo” ngắn hạn gây thiệt hại dài hạn cho nền kinh tế.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty EZ Property, nhà đầu tư chạy theo tin đồn dễ rơi vào cảnh mua cao – bán thấp, mất thanh khoản, thậm chí chôn vốn nhiều năm.

"Tâm lý đám đông và kỳ vọng hão huyền khiến thị trường bất động sản dễ bị "thổi giá" trong thời gian ngắn, nhưng lại mất nhiều năm để phục hồi. Một số khu vực từng được cho là "đón sóng" trung tâm hành chính đã phải giảm giá sâu mới thanh khoản được. Đòn bẩy tài chính, vốn vay cũng trở thành con dao hai lưỡi khi thị trường đảo chiều đột ngột" - ông Toản cho biết.