Thị trường bán lẻ Việt Nam: Từ trung tâm ra vùng ven, điểm đến của thương hiệu quốc tế

Lõi đô thị vẫn là “điểm nóng”

Khi thu nhập bình quân đầu người tăng, người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng trải nghiệm mua sắm tiện nghi tại trung tâm thương mại (TTTM), cửa hàng tiện lợi và mô hình bán lẻ tích hợp nhiều dịch vụ.

Theo Avison Young Việt Nam, doanh thu từ các kênh MT đã tăng trưởng đều từ năm 2020 đến nay, với mức trung bình 2% mỗi năm. Trong khi đó, tỷ trọng bán lẻ truyền thống tiếp tục thu hẹp. Cùng kỳ, tổng diện tích cho thuê thực (net leasable area – NLA) của khối đế bán lẻ, TTTM và trung tâm bách hóa tổng hợp tại ba thành phố lớn gồm Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã đạt mốc 2,6 triệu m², với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 3,13%.

Đáng chú ý, quá trình mở rộng của các nhà bán lẻ hiện đại không còn bó hẹp trong khu vực trung tâm. Hai năm gần đây, TP HCM đón nhận thêm bốn trung tâm thương mại mới, bao gồm Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall và SATRA Võ Văn Kiệt, tất cả đều tọa lạc tại khu vực ngoại vi đô thị. Cùng thời điểm, tại Hà Nội, công ty Đại Quang Minh (Thadico) đã khởi công dự án Thiso Mall Tây Hồ Tây tại quận Bắc Từ Liêm (cũ), đánh dấu bước chân đầu tiên ra Bắc với định vị rõ ràng vào khu vực rìa trung tâm.

Năm 2025, riêng Hà Nội và TP HCM dự kiến có thêm khoảng 155.000 m² diện tích bán lẻ mới đi vào hoạt động. Song song đó, nhiều “ông lớn” như Vincom, Go!, Lotte hay Aeon cũng tiếp tục đẩy mạnh hiện diện ở các địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên, Long An, Cần Thơ và Tiền Giang. Với hạ tầng kết nối ngày một hoàn thiện và mức sống của người dân vùng ven cải thiện rõ rệt, việc mở rộng địa lý đang giúp thu hẹp khoảng cách trải nghiệm giữa khu trung tâm và vùng ngoại ô.

Tuy vậy, lõi đô thị vẫn giữ vai trò “thỏi nam châm” đối với các thương hiệu quốc tế nhờ lưu lượng khách lớn, khả năng nhận diện cao và vị trí đắc địa. Ví dụ, giá thuê tại Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi có thể cao gấp 15 lần khu ngoại thành cho thấy sức hút của các vị trí vàng vẫn rất mạnh mẽ. “Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút các thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu từ tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao ngày càng tăng và thị trường vẫn còn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn trên thế giới” – ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Từ nơi mua sắm đến điểm đến trải nghiệm

Thị trường bất động sản bán lẻ hiện đại tại Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ, không chỉ mở rộng về diện tích mà còn chú trọng nâng tầm chất lượng trải nghiệm không gian. Trung tâm thương mại ngày nay không còn đơn thuần là nơi giao dịch hàng hóa, mà đã trở thành điểm đến cộng đồng, không gian văn hóa - xã hội thu hút khách hàng ở lại lâu hơn và tận hưởng nhiều dịch vụ đa dạng.

Xu hướng này đã và đang được áp dụng phổ biến tại các đô thị lớn trong khu vực như Singapore, Bangkok hay Jakarta. Ở những nơi này, các nhà phát triển bất động sản thương mại chủ động “thay máu” mô hình vận hành TTTM bằng cách tinh chỉnh cơ cấu khách thuê. Các hạng mục truyền thống như rạp chiếu phim, cửa hàng bách hóa dần được thay thế bằng nhà hàng, phòng gym, phòng khám, không gian giáo dục và dịch vụ chăm sóc cá nhân. Tại Singapore, nhiều cụm rạp đóng cửa nhường chỗ cho trung tâm thể hình hay sân chơi thể thao, phản ánh rõ nhu cầu đa dạng trong kỷ nguyên tiêu dùng số, khi khách hàng chỉ đến TTTM nếu được cung cấp trải nghiệm khác biệt.

Trước thực tế này, các nhà phát triển bất động sản đang chuyển sang tư duy thiết kế theo hành trình cảm xúc của khách hàng. Việc sắp xếp các gian hàng được coi như một “vũ đạo” bán lẻ, nhằm kéo dài thời gian lưu lại và thúc đẩy sự tương tác giữa các khu vực. Ví dụ, khu vui chơi trẻ em được bố trí gần nhà sách và cửa hàng đồ chơi; phòng gym kết nối liền kề với cửa hàng quần áo thể thao và quầy nước ép tươi mát, tạo nên một chuỗi dịch vụ liền mạch, thuận tiện và hấp dẫn.

Tại Việt Nam, nhiều trung tâm thương mại điển hình ở TP HCM như Saigon Centre, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall và Parc Mall đã thành công trong việc áp dụng mô hình này, giữ tỷ lệ lấp đầy 100% dù ở vị trí trung tâm hay ngoại thành. Các dự án này đều hướng tới nhóm khách hàng trẻ, đồng thời duy trì chuỗi sự kiện âm nhạc, lễ hội ẩm thực và hội chợ định kỳ, góp phần xây dựng sự gắn bó lâu dài giữa TTTM và cộng đồng cư dân xung quanh.

Chiến lược “mua sắm dựa trên trải nghiệm” thể hiện một triết lý cốt lõi trong kỷ nguyên mới của bất động sản bán lẻ: không gian trung tâm thương mại phải mang lại cảm xúc, trở thành điểm hẹn văn hóa - xã hội chứ không chỉ là nơi mua sắm. Đây chính là yếu tố then chốt giúp các chủ đầu tư và nhà vận hành tạo nên sự khác biệt, giữ chân khách hàng trong thời đại mà thương mại điện tử ngày càng phát triển.