Vùng Vịnh mở cửa thị trường bất động sản cho giới đầu tư châu Á

Các nhà môi giới bất động sản Saudi Arabia đang hướng tầm nhìn đến giới nhà giàu châu Á trong bối cảnh luật mới cho phép người nước ngoài không theo đạo Hồi sở hữu nhà đất từ tháng 1/2026.

Việc mở cửa thị trường bất động sản là một phần trong Chiến lược tầm nhìn 2030 của Saudi Arabia nhằm đa dạng hóa khỏi dầu mỏ và thúc đẩy tự do hóa kinh tế - xã hội. Một trong những dự án tiêu biểu theo quy định mới được thông qua vào mùa hè là dự án đảo Laheq sang trọng trên Biển Đỏ, sẽ cung cấp 740 căn hộ, hai khách sạn, khu bán lẻ và bến du thuyền.

Nếu nhìn vào kinh nghiệm của Dubai (UAE), Saudi Arabia có thể sẵn sàng bước vào một “cơn sốt” bất động sản được tiếp sức bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài. Mặc dù Dubai không công bố dữ liệu về sở hữu bất động sản theo quốc tịch, nhưng các môi giới cho biết người Ấn Độ, Pakistan và Trung Quốc là nhóm khách châu Á lớn nhất, bên cạnh người Anh và Nga.

Hiện giá nhà tại Dubai đã tăng lên khoảng 5.000 USD/m², so với chỉ 1.000–2.000 USD/m² ở Riyadh, theo các môi giới.

“Nhà đầu tư châu Á, đặc biệt từ Hong Kong, Trung Quốc đại lục và Singapore, bị thu hút bởi Dubai vì sự kết hợp giữa giá trị, lối sống, nhưng tôi sẽ nói với họ rằng Saudi Arabia đang là một trong những thị trường mới thú vị nhất khu vực”, ông Faisal Durrani, Trưởng bộ phận nghiên cứu Trung Đông & Bắc Phi của Knight Frank cho biết.

Theo quy định mới, người nước ngoài và người không cư trú sẽ được phép sở hữu bất động sản trọn vẹn hoặc nắm giữ các quyền tài sản có thể chuyển nhượng trong nhiều loại hình tại các khu vực được chỉ định. Những khu đó dự kiến sẽ được công bố vào đầu 2026, nhưng hai thành phố Makkah và Madinah chỉ mở cho người Hồi giáo ngoại quốc.

Người nước ngoài cư trú tại Saudi Arabia sẽ được phép sở hữu bất động sản trong khu chỉ định và nhà ở ngoài khu vực đó. Quy định hiện tại cho phép người nước ngoài mua nhà để ở nhưng không được cho thuê.

Theo ông Erick Knaider, Giám đốc điều hành tại Saudi Arabia Sotheby’s International Realty nhận định: “Hiện vẫn đang ở giai đoạn khởi đầu của câu chuyện nhà ở tại Saudi Arabia. Những động lực cấu trúc lớn mới chỉ bắt đầu chuyển hóa thành nguồn cung và nhu cầu. Đầu tư vào Saudi Arabia lúc này còn lâu mới là một thương vụ ‘cuối chu kỳ'".

Dự án đảo Laheq, do hãng kiến trúc Foster + Partners của kiến trúc sư nổi tiếng Norman Foster thiết kế, được phát triển bởi Red Sea Global (RSG), đơn vị thuộc quỹ đầu tư quốc gia Saudi Arabia. Dự án này dự kiến khai trương vào năm 2028, giá căn hộ tại đây khởi điểm từ 5,5 triệu riyal (1,47 triệu USD)/căn.

Ngoài Laheq Island, The Line tại Neom là một dự án siêu đô thị nổi tiếng khác mà Saudi Arabia đang xây dựng trong khuôn khổ Tầm nhìn 2030. Ban đầu, dự án đầy tham vọng này đặt mục tiêu xây dựng một “thành phố tường” dài 170 km chạy xuyên sa mạc, cung cấp nhà ở, giao thông và tiện ích cho cư dân vào năm 2045. Nhưng hiện xuất hiện nhiều báo cáo cho thấy dự án đã bị thu hẹp đáng kể do độ phức tạp thi công và thiếu vốn.

Ông Yasser Elsheshtawy, nghiên cứu viên tại Viện Các quốc gia Vùng Vịnh Arab và giảng viên tại Đại học Columbia nhận định, các dự án như Neom và những khu bất động sản ở Biển Đỏ chỉ có thể thịnh vượng nếu thực sự có người ở và vận hành, chứ không chỉ là được xây lên. Do vị trí xa xôi, ít người Saudi Arabia sẽ sống lâu dài ở đó, nên nhà đầu tư và khách quốc tế sẽ đóng vai trò thiết yếu.

Ông cũng cho biết nhà đầu tư châu Á đặc biệt quan trọng với khu vực, từ Nhật Bản, Trung Quốc, Ấn Độ đến Đông Nam Á, với nhu cầu tìm kiếm thị trường ổn định, lợi suất cao và tiếp cận dài hạn.

Tuy nhiên, đối với một số nhà đầu tư, việc Saudi Arabia vẫn có nhiều hạn chế văn hóa hơn Dubai có thể là rào cản. Kể từ 2016, chính phủ đã nỗ lực thay đổi hình ảnh này bằng cách mở rạp chiếu phim, nới lỏng các quy định, cấp thị thực du lịch và đăng cai các sự kiện toàn cầu như World Cup 2034 hay World Expo 2030 — dù vẫn duy trì lệnh cấm rượu.

Một vấn đề khác là tác động môi trường và cộng đồng địa phương. Dù chính phủ quảng bá Neom là dự án “không carbon”, nhưng các nhà chuyên gia cho rằng quá trình xây dựng gây phát thải lớn, ảnh hưởng cư dân bản địa và làm suy thoái môi trường tự nhiên.

Ngoài ra, Tầm nhìn 2030 với mục tiêu là nâng tỷ lệ sở hữu nhà của người Saudi Arabia từ 47% năm 2016 lên 70% vào năm 2030, nhưng giá căn hộ ở Riyadh đã tăng 96% và biệt thự tăng 53% kể từ 2019, theo số liệu Knight Frank.

Mức thu nhập trung bình không theo kịp tốc độ tăng giá, khiến giao dịch chững lại; Knight Frank ghi nhận số lượng nhà bán ra tại Riyadh giảm 30% trong 12 tháng qua.

“Giá đất cao kỷ lục đã đẩy các nhà phát triển sang phân khúc nhà ở cao cấp, tạo ra khoảng cách lớn giữa những gì đang được xây và khả năng chi trả của người dân Saudi Arabia bình thường,” ông Durrani cho biết.

Vì vậy, chính phủ Saudi Arabia buộc phải cân bằng giữa thu hút đầu tư nước ngoài và đáp ứng nhu cầu trong nước, cũng như giữa môi trường và đổi mới.

“Cho phép người nước ngoài sở hữu là bước tiến hướng tới sự cởi mở, nhưng Saudi Arabia sẽ cần cân bằng giữa tầm nhìn hoành tráng và uy tín thực tế để thu hút dòng đầu tư châu Á ổn định,” Elsheshtawy kết luận.