Nguyên nhân dẫn đến nguy cơ vỡ nợ trái phiếu của Country Garden

>> Điều gì chờ đợi trước sự sụp đổ của Country Garden?

Nợ nần chồng chất

Country Garden - nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính đến năm 2022 hiện đang phải đối mặt với khoản nợ khổng lồ phải trả vào năm tới, trong bối cảnh thị trường bất động sản chậm lại, tăng trưởng kinh tế ì ạch và những lo ngại về lĩnh vực này ngày càng gia tăng.

Công ty có trụ sở tại Phật Sơn, Trung Quốc vốn đã trở thành tâm điểm chú ý kể từ tháng 7/2023 vì vấn đề thanh khoản. Sau nhiều lần xin gia hạn một số khoản nợ, hiện công ty được cho là đã không thanh toán lãi cho một trái phiếu bằng đô la Mỹ vào ngày 17/9 và vẫn phải đối mặt với 109 tỷ Nhân dân tệ (14,9 tỷ USD) vay ngân hàng cùng trái phiếu sắp đáo hạn trong 12 tháng tới.

Theo SCMP đưa tin, doanh số theo hợp đồng của Công ty đã giảm thêm 72% xuống còn 7,9 tỷ Nhân dân tệ vào tháng 8, sau khi báo cáo doanh số bán hàng giảm mạnh nhất trong số 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc trong 7 tháng đầu năm nay.

Xét về nguyên nhân đẩy Country Garden từ một công ty xây dựng nhà lớn nhất Trung Quốc lại rơi vào tình thế khó khăn như vậy, các nhà phân tích đánh giá, chiến lược tập trung vào các thành phố cấp thấp hơn ở Trung Quốc, đã trở thành một trở ngại khi thị trường nhà đất của quốc gia này đối mặt với sự suy giảm cơ cấu tiềm tàng.

Edward Chan, Giám đốc xếp hạng doanh nghiệp tại S&P Global Ratings cho rằng công ty sẽ phải đối mặt với những thách thức nghiêm trọng trong hoạt động kinh doanh của mình khi thị trường suy thoái. “Ngay cả khi không bỏ lỡ bất kỳ khoản trả nợ nào trong tương lai thì cũng sẽ khó để tiếp tục hoạt động bình thường, vì có thể gặp khó khăn rất lớn trong việc bán nhà do người mua lo lắng về khả năng hoàn thành dự án”.

>> Country Garden và những nỗ lực cuối cùng nhằm ngăn chặn vỡ nợ

Đi từ những thành phố nhỏ

Để hiểu tại sao Country Garden tập trung vào các thành phố nhỏ hơn Bắc Kinh hay Thượng Hải, người ta cần nhìn vào nguồn gốc của nó. Ngay từ ban đầu, người sáng lập Country Garden đã tập trung vào các thành phố nhỏ hơn của Trung Quốc, với phần lớn hoạt động ban đầu là ở tỉnh Quảng Đông.

Công ty còn được hưởng lợi từ chính sách “tái phát triển khu ổ chuột” của Trung Quốc, chính sách đã san bằng và thay thế những ngôi nhà dưới chuẩn trên khắp Trung Quốc bắt đầu từ năm 2008 và trợ cấp cho cư dân ở các thành phố cấp thấp hơn để mua nhà mới.

Lợi nhuận hàng năm của Country Garden đã tăng 24 lần trong thập kỷ đầu tiên của chương trình này và công ty tiếp tục mở rộng hoạt động ra ngoài Quảng Đông đến mọi tỉnh ở Trung Quốc. Vào thời điểm đó, nó được nhiều người coi là điểm tựa cho thị trường nhà ở đại chúng tại đất nước tỷ dân.

Tuy nhiên, rắc rối đang rình rập các nhà phát triển Trung Quốc sau nhiều năm gánh khoản nợ khổng lồ để thúc đẩy tốc độ xây dựng chóng mặt trên khắp đất nước và mở rộng ra ngoài lĩnh vực bất động sản sang các lĩnh vực như robot, xe điện.

Với việc Bắc Kinh áp dụng chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020 nhằm nỗ lực giảm đòn bẩy cho lĩnh vực bất động sản, việc một số nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước đã vay tiền để mua đất, trả tiền cho nhà cung cấp và hoàn thành dự án trở nên khó khăn hơn nhiều. Vào cuối năm 2021, Evergrande và một số nhà phát triển lớn đã vỡ nợ ở nước ngoài đẩy niềm tin vào lĩnh vực bất động sản xuống mức thấp.

Rắc rối không thực sự xuất hiện tại Country Garden cho đến đầu năm 2022, khoảng 4 tháng sau khi Evergrande vỡ nợ trái phiếu đầu tiên. Country Garden chứng kiến doanh số bán hàng giảm 42% trong tháng 3 năm đó, giảm thêm 57% trong tháng 4 và giảm 50% trong tháng 5, khi các nhà phát triển phải đối mặt với áp lực từ kỳ vọng suy yếu, doanh số bán hàng chậm chạp và giá bất động sản giảm.

Vào cuối năm 2022, doanh số theo hợp đồng của Country Garden đã giảm 36% xuống còn 357,5 tỷ Nhân dân tệ và công ty báo cáo khoản lỗ hàng năm đầu tiên kể từ khi IPO 16 năm trước, đồng thời cho biết năm 2022 là “một năm không giống ai” và lĩnh vực bất động sản của quốc gia đang trải qua “mùa đông khắc nghiệt”.

Country Garden đã mất tới 151 tỷ đô la Hồng Kông (19 tỷ đô la Mỹ) giá trị thị trường kể từ khi cổ phiếu đạt đỉnh vào ngày 11/1/2022, trước khi cuộc khủng hoảng tiền mặt được công bố vào tháng 8.

Có hy vọng rằng, lĩnh vực này có thể phục hồi sau khi Bắc Kinh từ bỏ các chính sách Zero Covid và dỡ bỏ các hạn chế giãn cách xã hội trên toàn quốc vào đầu năm 2023, với doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu đạt 660,9 tỷ Nhân dân tệ trong tháng 3, so với 511,5 tỷ Nhân dân tệ một năm trước đó.

Chia sẻ trên SCMP, Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Natixis Châu Á-Thái Bình Dương cho biết: “Có sự giảm tốc rất mạnh hoặc doanh số bán nhà thực sự sụt giảm ở nhiều thành phố trong tháng 4, điều này giải thích tại sao một số công ty như Country Garden lại gặp khó khăn”.

Thay đổi chiến lược khó thành

Để tránh thua lỗ thêm, Country Garden thông báo sẽ thay đổi cơ cấu tổ chức và tăng cường tập trung vào các thành phố cấp 1, cấp 2 cũng như các quận trung tâm của thành phố cấp 3, cấp 4 khi báo cáo kết quả hàng năm vào tháng 3.

Các thành phố cấp 3 và cấp 4 chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế Trung Quốc, tới 60% GDP, là trọng tâm lớn của Country Garden và các nhà phát triển khác trong thập kỷ qua. Nhưng họ đang phải đối mặt với những thách thức, trong đó có nền kinh tế đang chậm lại và dân số già đi.

Cựu chuyên gia kinh tế Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) - GS. Kenneth Rogoff và nhà kinh tế IMF Yuanchen Yang nhận xét, vấn đề dư thừa nguồn cung bất động sản và tiếp tục xây dựng quá mức đặc biệt nghiêm trọng ở các thành phố cấp 3; vấn đề sẽ còn lan rộng hơn đến cơ sở hạ tầng.

“Bất chấp dự đoán về dân số giảm và giá cả giảm đáng kể, tỷ trọng xây dựng không cân đối vẫn tiếp tục tập trung ở các thành phố loại 3. Trong khi hoạt động xây dựng bất động sản đã giúp thúc đẩy tăng trưởng từ năm 2008 đến năm 2018, phân tích của chúng tôi cho thấy điều này đã không còn xảy ra sau năm 2018”, các chuyên gia lý giải.

Hồi đầu năm nay, Mo Bin - Chủ tịch của Country Garden đã tuyên bố tại cuộc họp báo kết quả thường niên rằng, công ty sẽ tập trung vào các thành phố cốt lõi, từng bước tăng danh mục đầu tư và quỹ đất tại các thành phố cấp 1.

Là một phần trong nỗ lực xoay trục, Country Garden đã bắt đầu lại việc đấu thầu đất vào tháng 4 năm nay, nhắm mục tiêu vào các thành phố cấp 1 và cấp 2 sau gần 18 tháng rời xa thị trường. Theo thông cáo báo chí tháng 5, cho đến nay, họ đã mua được 6 lô đất trị giá 5,8 tỷ Nhân dân tệ.

Bình luận về động thái này, Giám đốc cấp cao kiêm giám đốc phân tích của S&P Global Rating - Lawrence Lu đánh giá, sự điều chỉnh là quá ít, quá muộn, đồng thời lưu ý công ty rất thiếu dòng tiền đủ để mua đất trong bối cảnh doanh số bán theo hợp đồng sụt giảm.

Trong báo cáo tạm thời của Country Garden vào tháng 8, công ty thừa nhận đã không nắm bắt được những rủi ro tiềm ẩn liên quan đến khoản đầu tư lớn không tương xứng vào các thành phố cấp thấp hơn.

Dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy, giá nhà mới tại các thành phố của Trung Quốc trong tháng 8 giảm với tốc độ nhanh hơn so với tháng 7, chỉ có 17 trong số 70 thành phố được theo dõi ghi nhận mức tăng giá trong tháng trước, so với 20 thành phố trong tháng 7.

Kết quả kinh doanh ảm đạm đã thúc đẩy các cơ quan xếp hạng tín dụng, bao gồm Moody's Investor Service và Fitch Ratings, cắt giảm triển vọng trong những ngày gần đây về doanh số bán nhà đã ký hợp đồng trong năm nay.

Moody's cho biết, các thành phố cấp thấp hơn, đặc biệt là ở các khu vực kinh tế yếu kém, sẽ phải gánh chịu sự sụt giảm doanh số bán hàng trong bối cảnh dân số tiếp tục di cư ra ngoài. Còn theo Fitch Ratings, dự kiến mức giảm mạnh hơn từ 10 - 15% trong năm nay.

Các chuyên gia đều đồng tình rằng, môi trường hoạt động, đặc biệt là ở các thành phố cấp 3 và cấp 4, có thể vẫn còn nhiều thách thức ngay cả khi chính phủ Trung Quốc có động thái hỗ trợ lĩnh vực này.