Nhà đầu tư cần chuẩn bị gì cho làn sóng phục hồi bất động sản?

>> Luật Nhà ở sửa đổi: "Bắt đúng bệnh để có đối sách phù hợp"

Bắt đầu từ ngày 15/3, NHNN đã ra quyết định giảm 1% lãi suất điều hành và 0,5% lãi suất cho vay ngắn hạn đối với các lĩnh vực ưu tiên. Cụ thể: lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4%/năm xuống 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với TCTD giảm từ 7,0%/năm xuống 6,0%/năm.

Đồng thời, lãi suất cho vay ngắn hạn đối với lĩnh vực ưu tiên giảm từ 5,5% xuống 5% một năm. Đây là hành động cần thiết trong bối cảnh lạm phát vẫn cao trong khi trên thị trường quốc tế FED vẫn giữ vững quan điểm là giữ hoặc gia tăng lãi suất.

Tiêu điểm bất động sản mới đây của OneHousing đưa nhận định của TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho biết, việc ngân hàng giảm lãi suất sẽ mang đến 3 tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua.

Theo TS. Cấn Văn Lực, giá bán của các chủ đầu tư cũng như chi phí giá vốn sẽ được giảm xuống và trở nên hấp dẫn hơn. Điều này được tạo ra bởi chủ đầu tư tiếp cận được nguồn vốn vay ở mức lãi suất hợp lý hơn trước, vậy nên chính sách giá bán cũng sẽ thu hút hơn, thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Với những dự án đang dang dở cũng như dự án mới, các công ty bất động sản sẽ được nhận thêm nguồn lực để tiếp tục hoàn thiện và triển khai, bổ sung nguồn cung cho thị trường.

Về phía khách hàng, trước đây lãi suất cho vay ở mức cao tạo ra rào cản lớn để đưa ra quyết định mua bất động sản. Nhưng nay lãi suất vay vốn giảm, nhu cầu mua tới từ khách hàng sẽ được gia tăng. Về mặt tâm lý, ông cho rằng tâm lý khách hàng “chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp”, làm thanh khoản của thị trường luôn ở mức thấp.

>> Trung Quốc lo ngại còn nhiều rủi ro trên thị trường bất động sản

Cho đến nay, bối cảnh lãi suất đã giảm, TS. Cấn Văn Lực kỳ vọng rằng tình trạng tâm lý người mua này sẽ được cải thiện khiến cho thị trường trở nên tích cực hơn.

Mặc dù các ngân hàng đã giảm lãi suất từ 1-2%, tuy nhiên tác động của việc giảm này sẽ có sự phân hóa giữa các chủ đầu tư dự án và giá trị bất động sản. Thực tế, nhiều nhà đầu tư trong thời gian qua đã phải “trả giá” cho việc sử dụng đòn bẩy tài chính, đầu tư dàn trải và gẫy dòng tiền đột ngột khi việc tiếp cận nguồn vốn trở nên khó khăn. Vậy nên, theo ý kiến cá nhân của TS. Cấn Văn Lực, ông nêu ra 4 yếu tố chính.

Những kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản cũng như yếu tố về pháp lý, quy hoạch, đầu tư công, kinh tế vĩ mô nên được nhà đầu tư tự trang bị cho bản thân. Những kiến thức này cơ bản có thể đánh giá được về tiềm năng triển vọng của thị trường. Quan điểm của các chuyên gia và đơn vị tư vấn uy tín cũng nên được nhà đầu tư tham khảo.

Bên cạnh kiến thức cơ bản, nhà đầu tư nên chọn các dự án được thực hiện bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi. Về mục đích vay cho loại hình bất động sản, nhà đầu tư nên cân nhắc cho nhu cầu thật, mục đích mua để sản xuất, để kinh doanh hoặc để dành cho đầu tư lâu dài.

Điều quan trọng nhất là kế hoạch tài chính, số tiền muốn vay và dòng tiền của bản thân. Các dòng tiền đều đặn có thể kể đến như lương, thu nhập cho thuê từ tài sản và dòng tiền bất thường như bán tài sản, thừa kế. Bên cạnh đó, các thông tin về mức lãi suất cho vay, cách tính lãi, mức lãi suất phạt, phí phạt, lịch trả nợ đều phải được xây dựng tìm hiểu, chủ động về nguồn tài chính và kế hoạch trả nợ.

Theo kinh nghiệm của ông, nếu nhà đầu tư có nguồn tài chính lành mạnh, thu nhập ổn định có thể xem xét đến tỉ lệ đòn bẩy 40-50% (vốn tự có) và 50-60% (vốn vay mượn), ngược lại thì nên xem xét tỷ lệ thấp hơn. Trong bối cảnh lãi suất như hiện nay, việc dùng đòn bẩy tài chính nên ở mức độ vừa phải.