Trung Quốc lo ngại còn nhiều rủi ro trên thị trường bất động sản

>> “Phá băng” thị trường bất động sản

Lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đã suy thoái trong một thời gian dài sau chiến dịch của chính phủ nhằm hạn chế việc các nhà phát triển vay quá nhiều.

Việc thúc đẩy giảm nợ cuối cùng đã khiến Evergrande và hàng chục công ty khác trong ngành vỡ nợ, khiến các nhà đầu tư thua lỗ nặng nề và nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai bị chậm tiến độ bàn giao. Các công ty bất động sản thiếu tiền mặt đã đình trệ việc xây dựng nhiều bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai, khiến hàng trăm người mua trên khắp đất nước đe dọa ngừng thanh toán các khoản vay thế chấp.

Có thể thấy, trong suốt 15 năm qua, giá nhà tại Trung Quốc có xu hướng tăng. Tuy nhiên, năm 2022 là khoảng thời gian suy thoái trầm trọng nhất, với giá nhà sút thê thảm, doanh số bán nhà giảm tới 31%, các quỹ dành cho doanh nghiệp bất động sản giảm 25%.

Động thái từ Chính phủ Trung Quốc

Vào tháng 11/2022, Chính quyền Trung Quốc đã nới lỏng một số hạn chế trong lĩnh vực bất động sản. Cụ thể, các ngân hàng thương mại bắt đầu cung cấp tín dụng cho các nhà phát triển nhiều hơn, giảm bớt áp lực tài chính và tạo niềm tin cho những người mua nhà. Chính phủ Trung Quốc đã triển khai các biện pháp khuyến khích người dân mua nhà. Nhiều thành phố đã loại bỏ các hạn chế về số lượng bất động sản và số tiền vay của từng cá nhân.

Các ngân hàng Trung Quốc cũng đã hạ lãi suất cho vay chuẩn đối với các khoản vay thế chấp, đưa tỷ lệ thế chấp trung bình của nước này xuống mức thấp nhất kể từ năm 2019. Tỷ lệ thế chấp trung bình đối với người mua nhà lần đầu hiện là 4,04%, theo Viện nghiên cứu Beike.

Ngân hàng Công thương lớn nhất Trung Quốc, ngày 16/1 đã triển khai cấp khoản tín dụng với tổng trị giá 240 tỉ nhân dân tệ cho 16 công ty phát triển bất động sản, trong đó có CIFI Holdings Group. 

Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc, ngân hàng lớn thứ hai, cũng thông báo kế hoạch thành lập một quỹ trị giá 10 tỉ nhân dân tệ hợp tác cùng công ty phát triển bất động sản China Vanke Co. để tập trung vào các dự án nhà cho thuê.

Bốn công ty quản lý tài sản lớn tại Trung Quốc, gồm Huarong, Cinda, China Great Wall Asset Management Co. và China Orient Asset Management Co., đã cho hầu hết trong số 50 công ty phát triển bất động sản hàng đầu Trung Quốc vay tiền trong những năm qua. Chỉ riêng Cinda và Huarong đã cho vay hơn 200 tỉ nhân dân tệ. Tính tới cuối tháng 6-2022, bất động sản chiếm gần 50% hoạt động mua lại và tái cơ cấu doanh nghiệp của hai công ty này.

Bên cạnh đó, Trung Quốc cho phép các thành phố gia hạn các biện pháp, theo đó giảm lãi suất thế chấp cho những người mua nhà lần đầu nếu giá nhà mới xây giảm trong 3 tháng liên tiếp. Theo một tuyên bố từ phía ngân hàng, các thành phố có thể duy trì, hạ thấp hoặc loại bỏ lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà lần đầu.

Các biện pháp đề phòng và dấu hiệu “chững” lại của thị trường

Phó thống đốc PBOC chia sẻ: “Gần đây, sự phục hồi niềm tin của thị trường đã tăng lên, hoạt động giao dịch trên thị trường bất động sản vì thế cũng tăng và môi trường tài chính của ngành bất động sản, đặc biệt là các công ty bất động sản chất lượng cao, đã được cải thiện đáng kể”.

Bruce Pang, chuyên gia kinh tế về Trung Quốc tại Jones Lang LaSalle, cho biết xu hướng tăng trưởng có thể tiếp tục trong những tháng tới, dẫn đầu là doanh số bán hàng tăng ở các thành phố lớn. Mặt khác, các thành phố cấp thấp hơn hoặc nghèo hơn về mặt kinh tế của Trung Quốc có thể tăng trưởng chậm.

>> Nguồn vật liệu nào sẽ giải quyết tình trạng "đội giá" cát xây dựng hiện nay?

Song Hongwei, giám đốc nghiên cứu tại Viện nghiên cứu Tongce, chuyên theo dõi và phân tích thị trường bất động sản Trung Quốc, cho rằng vẫn chưa chắc chắn khi nào thị trường nhà ở Trung Quốc mới phục hồi hoàn toàn. Ông lưu ý rằng các nhà phát triển đã thu được ít đất hơn rất nhiều và niềm tin của người tiêu dùng vẫn chưa quay trở lại. “Dự báo của chúng tôi là thị trường sẽ không chạm đáy và phục hồi cho đến nửa cuối năm nay”, ông Song nhấn mạnh.

Mặc dù, thị trường bất động sản Trung Quốc đang có dấu hiệu “chững” lại đà giảm và nhiều chỉ báo phục hồi. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn hết sức thận trọng đối với các rủi ro có thể xảy ra. Thủ tướng Lý Khắc Cường cho rằng việc cần ưu tiền hàng đầu hiện nay là bảo vệ thị trường và chống lại rủi ro đối với các nhà phát triển bất động sản. “Thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro và một số tổ chức tài chính vừa và nhỏ vẫn phải đối mặt với rủi ro đó”, ông cho biết.

Trong khi đó, khoảng một nửa trong số hơn 30 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc được niêm yết tại Hong Kong đã không thể thanh toán được hoặc phải trì hoãn thanh toán các khoản vay bằng trái phiếu ra nước ngoài.

"Có rất nhiều rủi ro trong lĩnh vực bất động sản đối với người mua nhà và các nhà phát triển bất động sản, chẳng hạn như việc người mua đe dọa ngừng trả các khoản vay thế chấp hay các chủ đầu tư không thể giao nhà đúng hạn,… Tất cả những điều này cho thấy sức tiêu dùng đang đi xuống còn niềm tin bị khủng hoảng", Yan Yujin, nhà phân tích tại Viện Nghiên cứu và Phát triển E-house Trung Quốc chia sẻ.

“Chỉ khi nhu cầu về nhà ở của người tiêu dùng được thúc đẩy thì các vấn đề khác về bất động sản, trong đó có bài toán rủi ro tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở hàng đầu mới thực sự được giải quyết”, ông nói thêm.

Chính phủ Trung Quốc đã đặt ra kế hoạch cho 2023 như giải quyết vấn đề về nhà ở cho những người trẻ tuổi và hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà trong thời gian tới; đảm bảo các nhà phát triển bất động sản phải cung cấp các tài sản nhà ở hình thành trong tương lai đúng hạn và mở rộng nguồn cung nhà cho thuê giá cả phải chăng.

Mặt khác, người dân Trung Quốc vẫn rất thận trọng, cản trở đến cơ hội phục hồi bền vững. Chỉ số theo dõi cổ phiếu bất động sản của Trung Quốc đã tăng 2,5% từ đầu năm đến nay, thấp hơn mức tăng 7% của Chỉ số CSI300 chuẩn, trong khi chỉ số dành cho các nhà phát triển bất động sản đại lục niêm yết ở Hong Kong đã giảm khoảng 3%, phản ánh triển vọng thận trọng tương tự của thị trường đối với các công ty bất động sản Trung Quốc.