Nhà đầu tư dịch chuyển nắm giữ tiền mặt sang tích lũy tài sản

Báo cáo của CBRE ghi nhận, quý 4/2025, thị trường Hà Nội có 14.905 căn hộ mới mở bán, đưa tổng nguồn cung mới trong cả năm lên gần 36.000 căn. Đây là lượng mở bán theo năm cao thứ hai từng được ghi nhận tại thị trường chung cư Hà Nội, chỉ thấp hơn năm 2019.

Nguồn cung lập đỉnh, giá vẫn tăng mạnh

Đáng chú ý, không chỉ tăng về lượng, cơ cấu nguồn cung còn cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt lên các phân khúc giá cao. Năm 2025 ghi nhận lượng mở bán kỷ lục của phân khúc căn hộ có giá trên 120 triệu đồng mỗi m2, với gần 4.000 căn, chiếm 11% tổng số căn mở bán trong năm. Mức giá này chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu, phản ánh xu hướng gia tăng các dự án cao cấp trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn hẹp.

Một điểm nhấn khác của thị trường trong Quý 4/2025 là sự áp đảo của nguồn cung đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Các đợt mở bán mới tại khu vực này chiếm hơn 60% tổng nguồn cung toàn thị trường trong quý cuối năm và gần 40% tổng nguồn cung mới của cả năm.

Sự dịch chuyển này cho thấy vai trò ngày càng lớn của các khu đô thị quy mô lớn ở vùng ven trong việc dẫn dắt nguồn cung nhà ở. Trong khi đó, các dự án mới tại khu vực nội thành tiếp tục khan hiếm, khiến thị trường hình thành rõ hai “vùng giá” khác biệt.

Ở chiều cầu, dù nguồn cung mở bán ở mức cao, nhu cầu vẫn duy trì tích cực. Tổng lượng căn hộ bán được trong Quý 4/2025 đạt hơn 13.500 căn, đưa tổng số căn bán được trong cả năm lên 34.760 căn. Các dự án mở bán mới trong quý đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình 79%. Mức hấp thụ này dù giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn phản ánh khả năng tiếp nhận ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh nguồn cung dồi dào.

Diễn biến giá bán trong Quý 4/2025 cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn 14% so với Quý 3 nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lượng lớn nguồn cung mới tập trung tại vùng ven, với mức giá phổ biến 50–60 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, phổ biến từ 90–100 triệu đồng mỗi m2, phản ánh sự khan hiếm nguồn cung và lực cầu ổn định tại khu vực trung tâm.

Tại thị trường thứ cấp, giá giao dịch trung bình trong Quý 4/2025 ghi nhận ở mức khoảng 62 triệu đồng mỗi m2, gần như không đổi so với Quý 3. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng giá so với cùng kỳ năm trước đã giảm xuống 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của Quý 3, cho thấy dấu hiệu hạ nhiệt sau giai đoạn tăng nóng.

Dòng tiền chọn tài sản hay tiền mặt?

Nhận định về xu hướng thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng tâm lý đầu tư hiện nay đang chịu tác động mạnh từ lo ngại mất giá của đồng tiền và kỳ vọng giá tài sản tiếp tục đi lên.

So với giai đoạn năm 2020, nhiều kênh đầu tư đã ghi nhận mức tăng rất lớn, có kênh lên tới khoảng 380%. Điều này khiến ngày càng nhiều nhà đầu tư nhận ra các “vùng giá hấp dẫn” trên thị trường và quay trở lại tìm kiếm cơ hội, thể hiện qua mức độ quan tâm và giao dịch gia tăng.

Theo ông Kiệt, xu hướng nổi bật hiện nay là sự dịch chuyển từ nắm giữ tiền mặt sang tích lũy tài sản. Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, mà cả doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm quy mô nhỏ, cũng đang tìm cách chuyển hóa dòng tiền nhàn rỗi sang các loại tài sản có khả năng bảo toàn và gia tăng giá trị. Đây là một trong những yếu tố lý giải vì sao giá bất động sản trong thời gian qua tiếp tục tăng ở nhiều phân khúc.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng lưu ý rằng bài toán phân bổ dòng tiền đang trở nên thận trọng hơn khi thị trường đứng trước những thay đổi về chi phí vốn. Việc các ngân hàng bắt đầu điều chỉnh tăng lãi suất trong thời gian gần đây đã tác động trực tiếp đến tâm lý người mua, cả ở nhu cầu để ở lẫn đầu tư.

“Kịch bản của giai đoạn 2022–2023, khi lãi suất tăng mạnh buộc nhiều nhà đầu tư phải bán tháo, vẫn là bài học lớn đối với thị trường,” ông Kiệt nhận định.

Theo đó, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng điều chỉnh và Chính phủ tiếp tục điều tiết thị trường, quyết định đầu tư bất động sản trong thời gian tới sẽ đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng hơn về dòng tiền, thời điểm và mức độ rủi ro.