Theo báo cáo mới nhất từ JLL Việt Nam, thị trường nhà ở Hà Nội đang ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa hai phân khúc chủ đạo.
Trong khi căn hộ tiếp tục bùng nổ cả về nguồn cung lẫn sức cầu, thì nhà liền thổ bước vào giai đoạn tích lũy, giao dịch chậm lại và chờ đợi các cú hích từ hạ tầng để mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy vậy, điểm chung của cả hai thị trường là mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, phản ánh kỳ vọng dài hạn của các chủ đầu tư.
.jpg)
Trong quý cuối năm, phân khúc căn hộ phân khúc cao, bao gồm cao cấp, sang trọng và siêu sang, trở thành tâm điểm của thị trường khi ghi nhận khoảng 5.000 căn được hấp thụ. Động lực chính đến từ các hoạt động tiền mở bán sôi động tại khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội, với sự hiện diện của nhiều dự án quy mô lớn như Vinhomes Global Gate tại Đông Anh, cùng loạt dự án Ruby và Long Biên Central tại Long Biên.
Theo JLL, các chính sách thanh toán kéo dài, kết hợp với giỏ sản phẩm đa dạng, đã góp phần kích thích nhu cầu từ cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Song song với đó, nguồn cung mới trong quý 4 cũng bùng nổ với gần 5.700 căn ra mắt, nâng tổng nguồn cung căn hộ phân khúc Cao trong cả năm 2025 lên gần 9.400 căn.
Các chủ đầu tư lớn như Masterise và MIK tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường phía Bắc khi bổ sung thêm khoảng 3.500 căn hộ cao cấp. Đáng chú ý, sự quan tâm của thị trường trong quý vừa qua còn tập trung mạnh vào khu vực Tây Hồ Tây với dự án The Prime do Daewoo E&C phát triển, đánh dấu giai đoạn phát triển mới của đại đô thị Starlake. Với số lượng sản phẩm giới hạn và tâm lý thị trường tích cực tại khu vực này, dự án nhanh chóng thu hút sự chú ý của nhóm khách hàng trong nước và quốc tế.
Sức nóng về giao dịch đã đẩy mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ phân khúc cao lên mức trung bình 4.300 USD mỗi mét vuông, tăng 37,5% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện ngày càng nhiều dự án được định vị ở hạng Sang với mức giá phổ biến từ 5.000 đến 6.500 USD mỗi mét vuông. Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng ghi nhận mức tăng trưởng 18,7% theo năm, đạt 3.520 USD mỗi mét vuông, tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây và dọc tuyến vành đai 2.
Trái ngược với sự sôi động của căn hộ, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận nhịp giao dịch chậm lại trong quý 4, với chỉ 426 căn được bán, đưa tổng lượng giao dịch cả năm 2025 lên khoảng 4.400 căn. Theo JLL, nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới hạn chế, chỉ 225 căn được mở bán trong quý, cùng với lượng hàng tồn kho kém hấp dẫn.
Hoạt động giao dịch trong giai đoạn này chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư nhắm vào phân khúc giá thấp, tập trung vào các sản phẩm liền kề và nhà phố diện tích nhỏ tại Gia Lâm, Đan Phượng và Thanh Trì. Trong khi đó, các sản phẩm biệt thự có mức giá trên 8.000 USD mỗi mét vuông gặp nhiều khó khăn về thanh khoản do tổng giá trị lớn và người mua có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp với nhiều lựa chọn hơn.
Giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ trong quý 4 hạ nhiệt nhẹ xuống còn khoảng 9.700 USD mỗi mét vuông đất, giảm 6,9% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, JLL cho rằng mức giảm này chủ yếu phản ánh sự dịch chuyển nguồn cung sang các khu vực xa trung tâm hơn, nơi có mức giá cạnh tranh hơn, chứ không phải dấu hiệu suy yếu của thị trường. Thực tế, loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mặt bằng giá rất cao, dao động từ 10.000 đến 17.000 USD mỗi mét vuông đất.
Niềm tin của nhà đầu tư vẫn thể hiện rõ ở thị trường thứ cấp, khi giá bán nhà liền thổ tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt khoảng 8.700 USD mỗi mét vuông.
Nhận định về triển vọng thị trường, bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, Trưởng bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam cho rằng năm 2026 hứa hẹn sẽ là một năm sôi động cho cả hai phân khúc. Thị trường căn hộ dự kiến tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng từ Cao cấp đến Sang trọng, mở rộng ra các khu vực như Đông Anh, Long Biên và Cầu Giấy. Việc giá bán sơ cấp tăng liên tục trong năm qua đã hình thành mặt bằng giá mới cho các dự án ra mắt trong giai đoạn tới, với mức định vị phổ biến trên 5.000 USD mỗi mét vuông, thậm chí dòng sản phẩm bất động sản hàng hiệu có thể vượt mốc 6.500 USD mỗi mét vuông.
Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung được dự báo sẽ tăng trở lại, đặc biệt tại các quỹ đất xa trung tâm gắn với các trục hạ tầng tương lai. Việc Hà Nội đẩy mạnh các quy hoạch hạ tầng quan trọng như đại lộ Tây Thăng Long hay khu đô thị thể thao Olympic được kỳ vọng sẽ đánh thức những quỹ đất đã trầm lắng trong thời gian dài, qua đó tạo động lực mới cho sự phát triển của các đô thị vệ tinh trong chu kỳ tiếp theo.
