Sau giai đoạn tăng tốc kéo dài, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong tháng 11 ghi nhận sự chậm lại rõ nét.
Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tháng 11/2025 đánh dấu thời điểm thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư Hà Nội giảm nhịp sau chuỗi tháng tăng trưởng mạnh.
Theo đó, toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10 nhưng vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025. Đáng chú ý, sự sụt giảm không diễn ra đồng loạt mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và nhóm khách hàng.
Trong cơ cấu giao dịch, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và giữ vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.
Theo One Mount Group, diễn biến giảm giao dịch không diễn ra trên diện rộng mà thể hiện rõ sự phân hóa theo từng phân khúc. “Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn”, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc One Mount Group cho biết.
Một yếu tố đáng chú ý trong bức tranh thị trường cuối năm là mặt bằng lãi suất tiết kiệm và cho vay mua nhà đồng loạt tăng. Nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất huy động, đưa mức phổ biến lên quanh 7%/năm ở các kỳ hạn trung.
Khi lãi suất huy động nhích lên, lãi vay mua nhà cũng bắt đầu tăng theo. Thay vào đó, các nhà băng chuyển sang những chương trình cho vay phổ thông với lãi suất cao hơn và biên độ điều chỉnh sau ưu đãi rộng hơn. Điều này khiến chi phí vốn tăng lên, buộc người mua nhà phải tính toán kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.
Điển hình, BIDV đã chính thức dừng chương trình cho vay mua nhà ở đối với khách hàng dưới 35 tuổi. Thay vào đó, ngân hàng này triển khai gói vay mua nhà phổ thông, áp dụng cho mọi đối tượng. Hai gói lãi suất mới gồm 6,5%/năm trong 12 tháng (áp dụng cho khoản vay có thời hạn tối thiểu 36 tháng) hoặc 7%/năm trong 18 tháng (áp dụng cho khoản vay tối thiểu 60 tháng). Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 4 - 4,5%.
Hay Vietcombank cũng dừng gói vay ưu đãi chỉ 5,2%/năm cố định trong 3 năm đầu cho người trẻ, chuyển sang chương trình mới dành cho khách hàng có thu nhập ổn định và nhu cầu vay vốn để mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Lãi suất ưu đãi hiện là 7%/năm trong 12 tháng đầu, hoặc 6,5%/năm trong 6 tháng đầu và 7,5%/năm trong 12 tháng tiếp theo, sau đó điều chỉnh theo thị trường (hiện khoảng 9%/năm).
Theo các chuyên gia, lãi suất tăng không tạo ra cú sốc ngay lập tức nhưng đủ để khiến thị trường bước vào trạng thái “nghe ngóng”. Người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt với các khoản vay lớn.
Chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, đây là diễn biến rất khó tránh. Với xu hướng lãi suất tiết kiệm tăng như hiện nay, rất khó yêu cầu các ngân hàng không tăng lãi suất cho vay, bởi lãi suất huy động tăng thì lãi suất cho vay cũng phải tăng để đảm bảo đầu vào – đầu ra của ngân hàng. Khi lãi suất cho vay tăng, việc tiếp cận vốn sẽ trở nên khó khăn hơn.
Còn ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận đợt tăng lãi suất cuối năm nay chủ yếu mang tính “cân chỉnh kỹ thuật”. Một phần do lượng tiền gửi vào ngân hàng giảm, buộc các nhà băng tăng lãi suất để hút vốn, nhất là ở kỳ hạn trung và dài.
Với nhịp tăng lãi suất cuối năm như hiện nay, ông Quốc Anh cho rằng chưa đủ lớn để tạo ra cú sốc đối với thị trường bất động sản. Thay vào đó, tác động chủ yếu là khiến người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, lựa chọn kỹ hơn về thời điểm và sản phẩm đầu tư.
Theo ông Trần Minh Tiến, năm 2026 thị trường có thể tiếp tục vận động theo hướng thận trọng nhưng lành mạnh hơn, khi dòng vốn đầu cơ ngắn hạn thu hẹp, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn. Với nền tảng đó, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội được dự báo đạt khoảng 37.000 – 38.000 giao dịch trong năm tới, tăng nhẹ so với năm 2025.
.png "Thể chế tạo động lực cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới")
.jpeg "Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025")
