Nhà ở xã hội - “điểm tựa” phục hồi thị trường bất động sản năm 2026

Những tín hiệu từ chính sách, kết quả triển khai thực tế và kiến nghị từ doanh nghiệp cho thấy phân khúc nhà ở xã hội có thể trở thành tâm điểm phục hồi trong năm 2026.

Động lực phục hồi thị trường

Phát biểu tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025 do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng 25/12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh bất động sản là lĩnh vực có đóng góp lớn cho nền kinh tế, với tỷ trọng ngành xây dựng và bất động sản trong GDP những năm gần đây khoảng 11%.

Theo Thứ trưởng, sự quan tâm của Đảng, Nhà nước và Chính phủ đối với thị trường này được thể hiện rõ qua hàng loạt chủ trương, chính sách lớn đã được ban hành trong những năm gần đây. Nổi bật trong số đó là Nghị quyết 33 với ba nhóm giải pháp trọng tâm: hoàn thiện thể chế và khơi thông nguồn lực; thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội; tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, công tác hoàn thiện thể chế thời gian qua cũng là một trong những điểm sáng nổi bật. Hàng loạt chỉ thị, nghị quyết quan trọng đã được ban hành, đặc biệt là việc sửa đổi, bổ sung 4 luật có liên quan trực tiếp đến bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng. Cùng với đó, hệ thống nghị định, văn bản hướng dẫn thi hành cũng được ban hành tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý đồng bộ hơn cho thị trường.

Việc ban hành các nghị quyết như Nghị quyết 171 về phát triển nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, hay Nghị quyết 254 liên quan đến xác định giá đất, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những “nút thắt” then chốt đang ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

“Các chính sách mới không chỉ thúc đẩy thị trường mà còn hướng tới minh bạch hóa thủ tục, tăng cường quyền lợi của người dân và doanh nghiệp”, Thứ trưởng nhấn mạnh.

Gỡ nút thắt để bứt tốc

Dù vậy, một trong những bất cập lớn của thị trường bất động sản nhiều năm qua là sự lệch pha cung – cầu, đặc biệt thiếu hụt nghiêm trọng nhà ở cho người thu nhập thấp. Trước thực tế đó, Chính phủ đã triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, đồng thời trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 để tháo gỡ các vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, quy mô khoảng 657.441 căn hộ. Trong đó, 193 dự án đã hoàn thành, 200 dự án đã khởi công và 305 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tính chung, mục tiêu đề án đã đạt khoảng 62%.

Riêng năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, vượt kế hoạch đề ra là 100.275 căn, với mức giá phổ biến từ 15–25 triệu đồng/m2. Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết Bộ Xây dựng kỳ vọng năm 2026 sẽ đạt khoảng 160.000 căn, hướng tới mục tiêu 1 triệu căn vào năm 2030, thậm chí có thể sớm hơn theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Những con số này cho thấy nhà ở xã hội đang dần trở thành nguồn cung thực chất, góp phần điều chỉnh lại cấu trúc thị trường theo hướng bền vững hơn. Song song với phát triển nhà ở xã hội, việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án bất động sản tồn đọng cũng được coi là giải pháp quan trọng nhằm bổ sung nguồn cung. Việc thành lập Ban Chỉ đạo 751 và ban hành Nghị quyết 170 để xử lý các dự án đã có kết luận thanh tra bước đầu mang lại kết quả tích cực, khi nhiều dự án “đắp chiếu” được khởi động trở lại.

Theo báo cáo, hiện cả nước còn khoảng 2.991 dự án gặp khó khăn. Trong số này, 326 dự án áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170 và 898 dự án thuộc diện rà soát theo chuyên đề thanh tra. Trên cơ sở kết luận thanh tra, nhiều dự án đã được phép hoàn chỉnh hồ sơ để tiếp tục triển khai, qua đó từng bước bổ sung nguồn cung và cải thiện tính thanh khoản cho thị trường.

Vẫn tồn tại những khó khăn

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Ngươn Phong – Chủ tịch HĐQT, Nhà sáng lập Hệ sinh thái Tập đoàn Lê Phong – cho rằng các chính sách phát triển nhà ở xã hội đã có nhiều điểm tiến bộ, song khâu thực thi vẫn còn không ít vướng mắc.

Theo ông Phong, Luật Nhà ở 2023 cho phép chuyển đổi quỹ nhà ở xã hội cho thuê sang bán hoặc cho thuê mua, nhằm tăng nguồn cung và giúp doanh nghiệp thu hồi vốn. Tuy nhiên, quá trình triển khai quy định chuyển tiếp này trên thực tế còn nhiều thủ tục phức tạp, thời gian xử lý kéo dài. Doanh nghiệp rất cần hướng dẫn chi tiết và chỉ đạo thống nhất giữa các địa phương.

Liên quan đến cơ chế lợi nhuận, ông Phong cho rằng mức lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng hiện nay không còn phù hợp trong bối cảnh chi phí vật tư, nhân công và thủ tục đều gia tăng. Doanh nghiệp kiến nghị nâng mức này lên 15% để tạo động lực tham gia phát triển nhà ở xã hội. Tương tự, trần chi phí quản lý và bán hàng 2% cũng bị đánh giá là quá thấp so với thực tế triển khai.

Về vốn, các gói tín dụng ưu đãi như gói 120.000 tỷ đồng vẫn khó tiếp cận; việc áp dụng tiền sử dụng đất và chi phí giải phóng mặt bằng giữa các địa phương chưa thống nhất. Ngoài ra, thời gian xét duyệt đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội còn kéo dài, ảnh hưởng đến tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường.

Nhìn chung, nhà ở xã hội đang được đặt vào vị trí trung tâm trong chiến lược tháo gỡ và phục hồi thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự trở thành “điểm tựa” cho năm 2026, thách thức lớn nhất vẫn nằm ở khâu tổ chức thực hiện: chuẩn hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xử lý và bảo đảm lợi ích hài hòa giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Như Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh khẳng định, triển vọng thị trường bất động sản giai đoạn mới phụ thuộc rất lớn vào sự đồng hành của các chủ thể. Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội không chỉ là lời giải cho bài toán an sinh, mà còn là phép thử cho hiệu quả cải cách thể chế và khả năng “khơi thông” thị trường theo hướng an toàn, minh bạch và bền vững.