Thị trường bất động sản dồi dào nguồn cung, người mua vẫn khó tiếp cận

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản năm 2025 đã bước sang trạng thái phục hồi tương đối rõ ràng. Dữ liệu nghiên cứu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, nguồn cung mới trong năm nay tăng khoảng 50 phần trăm so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018, thời điểm thị trường ghi nhận sự bùng nổ mạnh mẽ trước khi bước vào chu kỳ điều chỉnh.

Thanh khoản cải thiện, giá nhà tiếp tục đi lên

Động lực chính đến từ việc hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động sau khi các vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm được tháo gỡ. Riêng tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh, có tới 1.759 dự án nhà đất đã được xử lý các nút thắt pháp lý, tạo điều kiện đưa sản phẩm trở lại thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng phục vụ phiên họp thứ tư Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản cho thấy, đến hết năm 2025, cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với hơn 2.300 dự án, tương đương 5,2 triệu căn.

Theo nhận định của VARS IRE, việc nguồn cung gia tăng mạnh trong bối cảnh pháp lý dần thông suốt là tín hiệu tích cực, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “phục hồi có cơ sở”, thay vì tăng trưởng mang tính ngắn hạn như các chu kỳ trước.

Song song với sự gia tăng của nguồn cung, thanh khoản thị trường cũng được cải thiện rõ rệt. Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới đạt trên 60 phần trăm, thậm chí có dự án ghi nhận tình trạng bán hết sản phẩm chỉ trong thời gian ngắn. Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, lực cầu hiện nay chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Cùng với đó, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục xu hướng tăng. Phân khúc căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt thị trường và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong ba năm trở lại đây. Tại thời điểm cuối quý ba năm 2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu nghiên cứu tăng gần gấp đôi tại Hà Nội, tăng hơn 70 phần trăm tại Đà Nẵng và gần 57 phần trăm tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng giá lên tới khoảng 30 phần trăm trong năm.

Từ cuối quý bốn năm 2025, giá bất động sản tại một số thị trường có dấu hiệu chững lại và đi ngang, song thực tế chưa ghi nhận xu hướng giảm trên diện rộng. Các giao dịch cắt lỗ chủ yếu xuất hiện ở những sản phẩm mua vào ở mức chênh giá cao hoặc chịu tác động tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội trong các đợt tăng nóng ngắn hạn trước đó.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, đồng thời tâm lý thị trường được củng cố bởi hàng loạt giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đầu tư công, đặc biệt là việc khởi công nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý khác là diễn biến tồn kho bất động sản. Số liệu tổng hợp từ 22 địa phương cho thấy, đến quý ba năm 2025, tồn kho bất động sản ở mức khoảng 26.700 căn và nền. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh so với quý trước, trong khi tồn kho đất nền giảm sâu so với năm 2024.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, lượng tồn kho tăng trong giai đoạn này mang ý nghĩa tích cực. Khác với các chu kỳ trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng hoặc các dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Diễn biến này phản ánh sát thực trạng thị trường, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án sụt giảm rõ rệt, còn doanh nghiệp chủ động đưa sản phẩm ra thị trường khi niềm tin dần được khôi phục.

Nhà ở xã hội chuyển động tích cực

Ở phân khúc nhà ở xã hội, tiến độ triển khai trong năm 2025 được cải thiện đáng kể. Lũy kế đến nay, cả nước có gần 700 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô hơn 650.000 căn, tăng 13 phần trăm so với cuối năm 2024. Riêng trong năm nay, số căn hoàn thành và khởi công mới đều vượt kế hoạch được giao.

Đáng chú ý, nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng và Đà Nẵng đã hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025.

Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, kết quả này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Tại nhiều địa phương, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội dù đủ về số lượng nhưng lại hạn chế về chất lượng, thường nằm xa trung tâm, thiếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, thủ tục đầu vào và đầu ra còn phức tạp, giá bán tại một số dự án vẫn ở mức cao, thậm chí xuất hiện tình trạng môi giới trái phép làm méo mó chính sách.

Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản tiến gần đỉnh cũ nhưng vẫn tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, tình trạng lệch pha cung cầu tiếp tục là vấn đề lớn của thị trường. VARS IRE đánh giá cao các nhóm giải pháp mà Bộ Xây dựng đề xuất, đặc biệt là định hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, thúc đẩy chuyển đổi số, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, đẩy nhanh tiến độ dự án và thành lập Quỹ nhà ở quốc gia.

Từ góc độ thị trường, VARS IRE kiến nghị tiếp tục đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung cầu; xây dựng chính sách thuế và tín dụng theo lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực; đồng thời đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số nhằm nâng cao năng lực điều tiết thị trường.

Đối với nhà ở xã hội, cần cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư. Đặc biệt, trong bối cảnh bảng giá đất tại một số địa phương tăng 25 đến 30 phần trăm, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng cần đánh giá kỹ tác động trước khi thực thi, tránh làm gia tăng giá nhà và giảm sức hấp dẫn đầu tư, qua đó ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.