Nhà ở thương mại giá thấp vướng nhiều luật

Bộ Xây dựng nhận được kiến nghị của cử tri đề nghị nghiên cứu, có giải pháp góp phần kéo giảm giá nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp nhằm đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài và phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và lành mạnh.

Trả lời cử tri, Bộ Xây dựng cho biết để thúc đẩy việc chăm lo chính sách về nhà ở cho người dân đảm bảo an sinh xã hội, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 41/NQ-CP ngày 09/4/2020 phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 3/2020, trong đó giao Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100/2015/NQ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội để trình Chính phủ xem xét, ban hành; Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh đại dịch COVID-19, trong đó giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan liên quan nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp.

Thực hiện nhiệm vụ được giao, Bộ Xây dựng đã tập trung nghiên cứu thực hiện triển khai các nội dung: Thứ nhất, về chính sách phát triển nhà ở xã hội: Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 về sửa đổi, bổ sung  một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội nhằm tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua như: quy định về việc bố trí quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị để phát triển nhà ở xã hội; về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; về quy trình, thủ tục xét duyệt, mua bán nhà ở xã hội… nhằm đồng bộ hệ thống pháp luật và tạo sự thông thoáng để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội để cho thuê, góp phần tạo nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân khu vực đô thị có thu nhập còn thấp.

Thứ hai: Về cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp. Thực hiện nhiệm vụ được giao tại Nghị quyết số 84/NQ-CP, Bộ Xây dựng đã xây dựng dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp (căn hộ chung cư có quy mô dưới 70m2, giá bán không vượt quá 20 triệu đồng/m2), trong đó tập trung vào một số ưu đãi: về đất đai (được giảm tiền sử dụng đất, được chậm nộp tiền sử dụng đất); về thuế (giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp); về quy hoạch, bố trí quỹ đất; thủ tục đầu tư xây dựng; cơ chế huy động vốn… và gửi lấy ý kiến của Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, theo ý kiến của Bộ Tư pháp thì các chính sách ưu đãi đối với dự án nhà ở thương mại giá thấp chưa được quy định trong Luật Đất đai (miễn, giảm tiền sử dụng đất), Luật Nhà ở (lựa chọn chủ đầu tư), Luật Thuế (miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp)… 

Nghị quyết của chính phủ không phải là hình thức văn bản quy phạm pháp luật sẽ khiến các địa phương gặp khó khăn khi thực hiện nếu được Chính phủ ban hành. 

Căn cứ theo quy định pháp luật và ý kiến của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng sẽ báo cáo Chính phủ xem xét, cho phép Bộ Xây dựng thực hiện nhiệm vụ “Xây dựng Nghị quyết của Chính phủ về giải pháp khuyến khích phát triển các dự án nhà ở thương mại giá thấp” được Chính phủ giao theo hướng: Giao Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành liên quan tiếp tục nghiên cứu các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở có giá phù hợp với đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

"Bộ Xây dựng sẽ chủ trì sửa đổi, bổ sung đồng bộ vào Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai và các pháp luật khác có liên quan theo chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội" - văn bản của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Một số nhóm giải pháp khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp được Bộ Xây dựng đưa ra gồm: Thứ nhất là về quy hoạch, bố trí quỹ đất: Cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) được dành quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Trường hợp chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án. Thứ 2 là về tiêu chuẩn thiết kế và giá bán nhà ở thương mại giá thấp: Nhà ở thương mại giá thấp thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết này là loại nhà ở căn hộ chung cư, thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70m2 tuân thủ các quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn về quy hoạch, xây dựng hiện hành và đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; kết nối hạ tầng trong và ngoài dự án theo quy định của pháp luật. Giá bán nhà ở thương mại giá thấp cần được xem xét, điều chỉnh trong từng thời kỳ phụ thuộc theo sự biến động của thị trường. Trong giai đoạn trước mắt, giá bán nhà ở thương mại giá thấp thực hiện phương án: đối với các thành phố trực thuộc trung ương, giá bán nhà ở thương mại giá thấp không vượt quá 25 triệu đồng/m2, đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2; giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Thứ 3 là cơ chế ưu đãi về đất đai: Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư. Thứ 4 là về thủ tục đầu tư xây dựng: Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (theo quy định của Luật Xây dựng sửa đổi áp dụng đối với các dự án sử dụng vốn khác ngoài ngân sách); Trường hợp dự án đã thực hiện thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở thì được miễn cấp giấy phép xây dựng. Doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại do cơ quan có thẩm quyền ban hành để tham khảo; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình; được áp dụng hình thức tự thực hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng. Thứ 5 là về cơ chế huy động vốn: Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá thấp được huy động vốn từ các nguồn hợp pháp theo quy định của Luật Nhà ở. Chủ đầu tư được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án thương mại giá thấp được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam.