Nhà ở xã hội tăng giá chóng mặt

Giá nhà ở xã hội ngang chung cư thương mại

Dự án nhà ở xã hội Ecohome (Bắc Từ Liêm) được bàn giao từ năm 2020, giá bán từ chủ đầu tư khoảng 16,5 triệu đồng/m2, thì nay nhiều căn được rao bán lại với mức dao động 40 - 43 triệu đồng/m2.

Nhà ở xã hội Đại Kim (Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 có giá hơn 14 triệu đồng/m2, bàn giao năm 2017. Sau 7 năm sử dụng, giá chào bán căn hộ 70m2 (2 phòng ngủ) được nhiều môi giới rao bán với mức giá lên tới 4,2 tỷ đồng (tương đương khoảng 60 triệu đồng/m2).

Mức giá này được các môi giới cho là “rẻ” nếu so với các dự án thương mại xung quanh như Five Star Kim Giang hay Riverside Garden (khoảng 80 - 90 triệu đồng/m2). Không chỉ vậy, với căn hộ đã giao dịch qua 5 năm đến nay còn được hưởng ưu đãi miễn 50% tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng, tiết kiệm được 100 - 200 triệu đồng đối với người mua.

Như vậy, dù gắn mác “nhà ở xã hội”, nhiều dự án cũ tại Hà Nội được rao bán với giá chẳng kém các dự án thương mại ở phân khúc cao cấp. Giải thích cho hiện tượng này, một số môi giới cho hay, các dự án nhà ở xã hội được mua với giá cao là do có vị trí nằm gần trung tâm, diện tích căn hộ thường nhỏ nên tổng giá trị vẫn “vừa túi tiền” của nhiều người.

Nguyên nhân do đâu?

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, nguyên nhân đầu tiên dẫn đến việc tăng giá nhà ở xã hội là do mất cân đối cung – cầu kéo dài. Nguồn cung nhà cao cấp dư thừa trong khi phân khúc bình dân lại quá ít.

Thống kê cho thấy 60% nguồn cung mới bán trong quý II/2024 thuộc phân khúc cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Trong khi đó, phân khúc bình dân chỉ chiếm 7%.

Mặt khác, giá chung cư nói chung cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, khi những dự án chào bán dưới dưới 50 triệu đồng/m2 đang dần khan hiếm. Nhiều dự án mở bán nửa đầu năm nay có giá khoảng 60 – 80 triệu đồng/m2. Trước bối cảnh nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, ước tính đến năm 2025 Thủ đô cần 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Như vậy, bình quân mỗi năm Hà Nội vẫn thiếu khoảng 50.000 căn để đáp ứng nhu cầu này.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định nhà ở xã hội vẫn sẽ là xu hướng trong năm 2025 và nhiều năm tới. Lý do là chung cư thương mại tại Hà Nội vào tháng 10/2024 đã đạt đỉnh giá và đạt đỉnh giao dịch. Ngoài ra, giá chung cư tại Hà Nội từ tháng 10/2024 đến nay cũng có dấu hiệu “chững lại”, lượng giao dịch cũng giảm từ đó đến nay. Ngoài ra, những người đầu tư chung cư cũng đã cắt lãi và chuyển sang đầu tư vào phân khúc thị trường khác.

Theo dự báo của ông Quê, giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội sẽ dao động từ 17 - 22 triệu đồng/m2, còn giá nhà ở xã hội nói chung trên cả nước sẽ dao động từ 12 - 22 triệu đồng/m2. “Sẽ không còn câu chuyện giá cao nhất là 19,5 triệu đồng/m2 như hồi năm 2021 bởi chi phí về đầu tư xây dựng không ngừng tăng lên do lạm phát, điều này kéo theo giá phê duyệt cũng sẽ tăng lên, tuy nhiên nếu so với giá chung cư thương mại thì vẫn còn “dễ thở” hơn”, ông Quê nói.

Để giá nhà ở xã hội hạ nhiệt, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.