Những cực tăng trưởng bất động sản văn phòng và công nghiệp

Thị trường bất động sản văn phòng và công nghiệp Việt Nam đang chuyển dịch sang các bài toán hiệu suất và giá trị bền vững. Bức tranh thị trường năm 2026 được dự đoán là sự chuyên nghiệp hóa và trỗi dậy của các cực tăng trưởng mới.

Một trong những nhân tố đáng chú ý, theo ông Lê Hiếu - Trưởng bộ phận Cho thuê, CBRE Việt Nam là dự án Trung tâm Tài chính Quốc tế (IFC) tại Thủ Thiêm. Đây là một “nhân tố thay đổi cuộc chơi”. Việc Chính phủ phê duyệt quy hoạch mở rộng với mục tiêu cung cấp khoảng 1 triệu mét vuông văn phòng hạng sang từ nay đến năm 2030 không chỉ đơn thuần là tăng nguồn cung. Điểm mấu chốt nằm ở những đặc quyền chưa từng có dành cho các nhà phát triển tại khu vực này, từ ưu đãi thuế đến thời hạn thuê đất kéo dài tới 70 năm. Đây chính là thỏi nam châm sẽ định hình lại bản đồ tài chính không chỉ của Việt Nam mà còn của cả khu vực trong tương lai gần.

Phân khúc văn phòng đang phải đối mặt với nhiều thách thức. Năm 2025, khi lượng nguồn cung mới lên tới hơn 110.000m² đã đẩy tỷ lệ trống trung bình tại TPHCM lên mức 18% và thị trường đang cho thấy một áp lực đào thải lớn. Ông Lê Hiếu dự báo rằng sự phát triển của tuyến Metro số 2 kết nối phía Tây với trung tâm sẽ tạo thêm động lực cho 300.000m² văn phòng chất lượng cao gia nhập thị trường. Điều này buộc các chủ tòa nhà cũ phải đứng trước một lựa chọn sinh tồn: hoặc thực hiện quá trình nâng cấp toàn diện, hoặc chấp nhận bị gạt ra khỏi cuộc đua giành những khách thuê chất lượng cao.

Sự dịch chuyển này còn mang tính chất chiều sâu về tiêu chuẩn không gian làm việc. Bà Ada Choi - Giám đốc Nghiên cứu tại CBRE APAC đưa ra một góc nhìn thực tế về khái niệm “chi phí ẩn” trong vận hành văn phòng. Theo phân tích của bà, việc doanh nghiệp lựa chọn một văn phòng không đạt chuẩn chất lượng có thể dẫn đến rủi ro mất đi nhân tài, một loại chi phí đắt đỏ hơn nhiều so với giá thuê tuyệt đối.

Bà nhấn mạnh rằng tiêu chuẩn xanh (ESG) giờ đây không còn là một lựa chọn thêm thắt để quảng bá hình ảnh mà đã trở thành yêu cầu “phải có”. Mức phí thuê cộng thêm cho yếu tố xanh có thể đạt tối đa 4%, nhưng giá trị thực sự mà nó mang lại là khả năng giữ chân đội ngũ nhân sự và tối ưu hóa hiệu suất làm việc.

Thậm chí, tư duy về tiện ích văn phòng cũng đang thay đổi một cách thực dụng hơn. Bên cạnh yêu cầu vị trí giao thông thuận tiện, một yếu tố bất ngờ và ảnh hưởng rất nhiều đến quyết định thuê văn phòng là chất lượng hàng quán ăn trưa xung quanh đó.

Ông Jonas Ringstad - Quản lý Bất động sản tại REE Real Estate cũng cho rằng chứng chỉ xanh đang trở thành công cụ đắc lực để hỗ trợ mức giá thuê, ngay cả ở những khu vực ngoài trung tâm vốn ưu tiên việc tối ưu hóa chi phí. Sự thay đổi này được minh chứng rõ nhất qua sự trỗi dậy của nhóm ngành Công nghệ và IT, vốn đã tăng tỷ trọng thuê tại Sài Gòn từ 8% lên tới 43% chỉ trong vòng năm năm qua.

Với phân khúc bất động sản công nghiệp, số liệu của CBRE cho thấy tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp trong năm 2025 có sự sụt giảm mạnh, đặc biệt là tại miền Nam với mức giảm 39%. Nguyên nhân không nằm ở nhu cầu sụt giảm mà ở việc giá thuê đã chạm ngưỡng quá cao, khoảng 220USD/m², khiến các doanh nghiệp phải rất thận trọng khi đưa ra quyết định mở rộng. Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà xưởng xây sẵn lại nổi lên như một điểm sáng với tỷ lệ lấp đầy kỷ lục, điển hình là mức 95% tại thị trường Hà Nội.

Trong tương lai gần, sân bay quốc tế Long Thành được coi là “ngòi nổ” chiến lược. Ông Lê Hiếu nhận định khu vực này sẽ trở thành một trung tâm trung chuyển và giao vận hiện đại, kéo theo sự phát triển của khoảng 1,4 triệu mét vuông cơ sở hạ tầng công nghiệp mới, trong đó phần lớn tập trung dọc theo các tuyến cao tốc huyết mạch như Biên Hòa – Vũng Tàu. Sự xuất hiện của các khái niệm mới như kho lạnh hay mô hình “Logistics dọc theo các hành lang vận tải” sẽ là hướng đi mới mẻ giúp tối ưu hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.

Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, ông Gene King – Giám đốc Đầu tư BW Industrial khẳng định bất động sản công nghiệp vẫn sở hữu ưu thế vượt trội về chất lượng dòng tiền và khả năng bảo vệ tài sản. Ông nhấn mạnh sự mở rộng của thương mại điện tử xuyên biên giới và dịch vụ hoàn tất đơn hàng đang tạo ra một hệ sinh thái công nghiệp năng động. Việt Nam là một quốc gia “đa năng”, nơi nhà đầu tư có thể tìm thấy mọi thứ từ chuỗi cung ứng linh kiện điện tử đến các ngành phụ trợ đã trưởng thành.

Một nhân tố mới sẽ trỗi dậy mạnh trong thời gian tới là hạ tầng số. Ông Lê Việt - Giám đốc Turner & Townsend dự báo rằng Trung tâm dữ liệu (Data Center) mới thực sự là phân khúc sẽ bùng nổ mạnh mẽ nhất. Ông đưa ra một con số so sánh, công suất điện của Việt Nam hiện cao gấp 10 lần Singapore, nhưng công suất trung tâm dữ liệu mới chỉ bằng 10% của họ. Với sự dịch chuyển của các dòng vốn quốc tế, việc Việt Nam trở thành tâm điểm tiếp theo của hạ tầng dữ liệu khu vực chỉ còn là vấn đề thời gian.

Có thể thấy thị trường bất động sản 2026 sẽ được định nghĩa bởi ba từ khóa chính: IFC Thủ Thiêm, kết nối Metro và tiêu chuẩn xanh. Những nhà đầu tư chiến thắng trong chu kỳ này sẽ là những người biết nhìn xuyên qua những biến động về giá để nắm bắt những tài sản có khả năng thích ứng với yêu cầu của nền kinh tế số và tiêu chuẩn ESG quốc tế.