Sự mở rộng không gian phát triển đang tạo dư địa mới cho thị trường bất động sản TP HCM, không chỉ về quỹ đất mà còn mở ra các cực tăng trưởng mới về nhà ở, công nghiệp, thương mại và logistics.
Cơ hội đầu tư vì thế đang dần dịch chuyển từ khu vực lõi sang các không gian phát triển mới.
.jpeg)
Từ tháng 7/2025, việc mở rộng TP HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đã gia tăng đáng kể quỹ đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng và các sản phẩm phục vụ sản xuất, đồng thời mở thêm lựa chọn đầu tư với chi phí hợp lý hơn.
Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam với phân khúc nhà ở, nguồn cung cũng ngày càng lan tỏa ra các khu vực ngoài lõi. Trong nửa đầu năm 2026, Bình Dương đóng vai trò ngày càng rõ nét trong nguồn cung căn hộ mới, góp phần đa dạng hóa sản phẩm và mức giá, qua đó mở rộng khả năng tiếp cận cho người mua ở thực và tạo thêm dư địa cho nhà đầu tư.
Đặc biệt, dư địa lớn hơn của TP HCM nằm ở sự thay đổi mô hình phát triển đô thị. Theo bà Dung, trong định hướng dài hạn, TP HCM hướng tới những mục tiêu rất lớn về quy mô dân số và kinh tế. Đến năm 2035, thành phố đặt mục tiêu GDP bình quân đầu người khoảng 25.000 USD, dân số khoảng 17 - 18 triệu người. Đến năm 2050, mục tiêu GDP bình quân đầu người khoảng 75.000 USD và dân số khoảng 20 - 22 triệu người.
Để đạt được quy mô đó, thành phố cần một mô hình phát triển có khả năng nâng cao năng suất, thu hút đầu tư và tạo ra các động lực tăng trưởng mới.
Đây chính là nền tảng để mô hình đa trung tâm, đa cực trở thành một hướng phát triển quan trọng.
Trong cấu trúc này, khu vực trung tâm hiện hữu vẫn giữ vai trò lớn đối với tài chính, ngân hàng, thương mại, dịch vụ chuyên môn và những hoạt động kinh doanh có giá trị cao. Nhưng song song với đó sẽ xuất hiện các cực tăng trưởng mới với chức năng kinh tế và nhu cầu bất động sản khác nhau.
Ở phía Đông, không gian kết nối với Bình Dương được định hướng trở thành cực phát triển về công nghệ cao, khoa học, đổi mới sáng tạo và các ngành kinh tế hiện đại.
Ở phía Nam, Nhà Bè, Cần Giờ và các khu vực gắn với hệ thống cảng biển có dư địa phát triển logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ liên quan.
Trong khi đó, phía Bắc và Tây Bắc, gồm Củ Chi, Hóc Môn và các khu vực kết nối với Bình Dương, có dư địa cho công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.
Như vậy, cùng với quá trình đa cực hóa, bản đồ bất động sản cũng đang được mở rộng theo bản đồ tăng trưởng kinh tế.
Giá trị của một khu vực trong tương lai sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc khu vực đó cách trung tâm bao xa, mà ngày càng phụ thuộc vào việc nơi đó nằm ở đâu trong mạng lưới các cực kinh tế mới.
Để các trung tâm mới có thể hình thành và vận hành hiệu quả, khả năng kết nối phải được cải thiện thông qua metro, đường bộ, cao tốc, cảng biển, logistics và các hạ tầng thương mại.
Khi thời gian và khoảng cách di chuyển giữa các khu vực được rút ngắn, những vùng trước đây được xem là xa trung tâm có thể trở thành một phần của thị trường đô thị thống nhất.
Điều này cũng tạo ra một chuỗi tác động đối với bất động sản. Hạ tầng thúc đẩy khả năng tiếp cận; khả năng tiếp cận kéo theo doanh nghiệp và việc làm; sự hình thành việc làm tạo nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ; từ đó mở rộng thị trường bất động sản.
Do đó, hạ tầng không chỉ là yếu tố hỗ trợ mà có thể trở thành điều kiện để biến dư địa đất đai thành dư địa kinh tế và bất động sản.
Đây cũng là lý do nhà đầu tư cần nhìn vào khả năng kết nối thực tế thay vì chỉ dựa trên những thông tin về quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng.
Nếu nhà ở và công nghiệp là những phân khúc hưởng lợi rõ nét trong quá trình mở rộng không gian hiện tại, thì bất động sản thương mại được kỳ vọng có thêm dư địa khi các cực kinh tế mới hình thành.
Việc phát triển các trung tâm tài chính, thương mại và kinh tế quốc tế sẽ tạo động lực trực tiếp cho văn phòng, bán lẻ, dịch vụ thương mại và những sản phẩm phục vụ hoạt động kinh tế đô thị.
Đây là thay đổi đáng chú ý bởi khi một đô thị phát triển theo mô hình đa cực, mỗi cực không chỉ cần nhà ở mà còn cần một hệ sinh thái kinh tế và dịch vụ tương ứng.
Người dân cần nơi ở, nhưng doanh nghiệp cần văn phòng; người lao động cần dịch vụ; hoạt động sản xuất cần logistics; các trung tâm kinh tế cần bán lẻ, lưu trú và các dịch vụ chuyên môn.
Bởi vậy, dư địa bất động sản trong kỷ nguyên siêu đô thị không còn giới hạn ở câu chuyện phát triển bao nhiêu căn hộ. Dư địa lớn hơn nằm ở việc hình thành cả một hệ sinh thái bất động sản quanh những cực tăng trưởng mới.
Sự xuất hiện của nhiều cực tăng trưởng cũng khiến khẩu vị đầu tư thay đổi. Nếu trước đây nhà đầu tư cá nhân thường quan tâm nhiều đến nhà ở tại khu vực trung tâm hoặc vùng ven có khả năng tăng giá, thì cấu trúc mới mở ra nhiều nhóm tài sản hơn.
Bất động sản công nghiệp có thể hưởng lợi từ sự mở rộng sản xuất. Logistics hưởng lợi từ sự phát triển của mạng lưới giao thông và cảng biển. Nhà ở hưởng lợi từ sự gia tăng dân số và nhu cầu của lực lượng lao động tại các cực kinh tế mới. Bất động sản thương mại có thêm dư địa khi các trung tâm tài chính, công nghệ và dịch vụ hình thành.
Bên cạnh đó là đô thị vệ tinh, đô thị sinh thái, du lịch và các sản phẩm gắn với kinh tế biển.
Điều này tạo ra một thị trường có tính đa dạng cao hơn, trong đó nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp và các tổ chức có thể tiếp cận những nhóm tài sản khác nhau tùy theo khẩu vị và chiến lược.
Tuy nhiên, cơ hội lớn không đồng nghĩa với việc mọi khu vực đều có tiềm năng như nhau.
Hai yếu tố cần được đặc biệt lưu ý là hạ tầng và pháp lý. Nếu hạ tầng triển khai chậm hơn kỳ vọng, khả năng hình thành cực tăng trưởng mới sẽ bị ảnh hưởng. Tương tự, nếu chính sách và cơ chế chưa được thực thi hiệu quả, các dự án có thể tiếp tục đối mặt với tình trạng kéo dài thủ tục và chậm triển khai.
Vì vậy, trong một thị trường có không gian lớn hơn, việc lựa chọn cũng trở nên quan trọng hơn. Nhà đầu tư cần phân biệt giữa dư địa thực và kỳ vọng, giữa một khu vực có động lực kinh tế thực sự với một khu vực chỉ được hỗ trợ bởi câu chuyện quy hoạch.
