Thanh khoản sụt giảm mạnh dưới áp lực lãi suất neo cao và sự bùng nổ của nguồn cung nhà ở xã hội đang buộc thị trường tái cấu trúc toàn diện, mở đường cho chu kỳ phát triển bền vững dựa trên hạ tầng giao thông và mô hình TOD.
Báo cáo ngành bất động sản dân cư của National Securities (NSI) chỉ ra rằng, trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua giai đoạn hạ nhiệt nhanh chóng khi thanh khoản sụt giảm trên diện rộng, đặc biệt là tại phân khúc thứ cấp.
Môi trường kinh doanh toàn ngành ghi nhận nhiều diễn biến kém thuận lợi hơn so với các năm trước, khi chi phí vốn duy trì ở mức cao gây tác động tiêu cực đến tâm lý người mua lẫn kế hoạch mở bán của các chủ đầu tư. Mặc dù các doanh nghiệp đã tích cực tung ra hàng loạt chính sách ưu đãi và hỗ trợ tài chính mạnh tay, sức mua chung vẫn chưa thể đảo chiều.
Nguyên nhân cốt lõi khiến thanh khoản suy giảm mạnh đến từ áp lực chi phí tài chính gia tăng. Tính đến hết tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77%, trong khi huy động vốn chỉ tăng khoảng 4,7%. Sự lệch pha này buộc các ngân hàng thương mại phải nâng lãi suất huy động lên mức trung bình 7,3%/năm đối với kỳ hạn 12 tháng nhằm gia tăng nguồn vốn đầu vào.
Sự gia tăng của chi phí vốn nhanh chóng truyền dẫn sang lãi suất cho vay. Lãi suất ưu đãi mua bất động sản chạm ngưỡng 10%/năm, trong khi lãi suất thả nổi có thời điểm vọt lên 15% - 16%/năm. Bối cảnh này làm suy giảm nghiêm trọng sức hấp dẫn của việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Người mua nhà và các nhà đầu tư có xu hướng hoãn quyết định giao dịch để chờ đợi mặt bằng giá hoặc lãi suất điều chỉnh về mức hợp lý hơn.
Trạng thái thận trọng thể hiện rõ nhất trên thị trường thứ cấp. Áp lực bán gia tăng mạnh mẽ khi hàng loạt dự án hết thời gian ân hạn lãi suất, buộc những nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ vốn vay cao phải nhanh chóng cơ cấu lại danh mục. Mặc dù giá bán ở nhiều dự án thứ cấp đã chấp nhận mức chiết khấu 10–20% so với vùng đỉnh, thanh khoản vẫn duy trì ở mức thấp do dòng tiền chung trên thị trường suy yếu.
Mặc dù khó khăn bao trùm toàn thị trường, báo cáo của NSI chỉ ra sự phân hóa sâu sắc về động lực và nhịp điệu phục hồi giữa các địa phương, cụ thể:
Tại Hà Nội, thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng trưởng nóng. Tỷ lệ hấp thụ suy giảm do mặt bằng lãi suất cao làm thu hẹp khả năng chi trả của người dân. Đồng thời, tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng khi Thủ đô bước vào giai đoạn tái định hình không gian phát triển theo các quy hoạch mới. Trong ngắn hạn, thị trường Hà Nội dự báo tiếp tục trầm lắng; tuy nhiên, về dài hạn, định hướng phát triển đa cực và mạng lưới giao thông công cộng sẽ tạo ra dư địa tăng trưởng mới.
Tại TP HCM, đà phục hồi vốn khởi sắc từ cuối năm 2025 nhờ sự gỡ vướng pháp lý và dòng tiền dịch chuyển từ phía Bắc bắt đầu xuất hiện sự phân hóa nội bộ. Phân khúc thấp tầng chịu áp lực lớn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu cơ. Ngược lại, phân khúc căn hộ duy trì tín hiệu khả quan nhờ nhu cầu ở thực cao và nguồn cung mới được bổ sung.
Tại Đà Nẵng, thị trường lại thể hiện xung lực phục hồi tương đối tích cực so với hai đầu đất nước. Động lực đến từ sức hút đối với dòng vốn đầu tư mới, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, cùng vị thế trung tâm kinh tế - du lịch miền Trung. Mức giá còn tương đối cạnh tranh cùng quỹ đất phát triển lớn giúp Đà Nẵng sở hữu dư địa tăng trưởng tốt ở cả mảng bất động sản thương mại, lưu trú lẫn nhu cầu ở thực.
Một biến số quan trọng đang tác động mạnh đến cấu trúc thị trường cũng được NSI chỉ ra, đó là tốc độ hoàn thành các dự án nhà ở xã hội (NƠXH). Đề án 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021–2030 đang được đẩy nhanh tiến độ và có khả năng hoàn thành sớm 2 năm. Riêng năm 2025, toàn quốc đã hoàn thành hơn 102.700 căn, vượt kế hoạch đề ra.
Kế hoạch phát triển NƠXH tại các đô thị lớn đang ghi nhận quy mô kỷ lục. Hà Nội đặt mục tiêu khởi công 114 dự án trong nửa cuối năm 2026, cung ứng khoảng 46.100 căn hộ đủ điều kiện ra thị trường. Trong khi đó, TP HCM đảm nhận chỉ tiêu lớn nhất cả nước với 181.257 căn giai đoạn 2026–2030, hiện đang triển khai 56 dự án với hơn 44.500 căn.
NSI đánh giá làn sóng NƠXH chất lượng cao, giá thành hợp lý sẽ tạo ra sức ép cạnh tranh gay gắt đối với phân khúc nhà ở thương mại trung cấp – nơi có tập khách hàng giao thoa mạnh mẽ. Các dự án thương mại giá cao nhưng thiếu sự vượt trội về tiện ích, hạ tầng hoặc vị trí sẽ gặp thách thức lớn về tốc độ hấp thụ.
Mặc dù triển vọng ngắn hạn còn nhiều thách thức, các chuyên gia NSI nhấn mạnh nền tảng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam đang được củng cố vững chắc nhờ các bước tiến về pháp lý, đầu tư công và tái cấu trúc đô thị. Việc Chính phủ quyết liệt gỡ vướng pháp lý sẽ mang lại lợi thế lớn cho các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch.
Đặc biệt, Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội và TP HCM với tầm nhìn 100 năm đang đặt nền móng cho mô hình siêu đô thị đa cực, lấy phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) làm hạt nhân.
Hà Nội chuyển dịch sang cấu trúc 9 cực tăng trưởng, 9 trung tâm đa chức năng cùng mạng lưới đường sắt đô thị gần 979 km. Tương tự, TP HCM phát triển 5 cực động lực gắn liền với các thế mạnh kinh tế riêng biệt như trung tâm tài chính, đô thị đổi mới sáng tạo, logistics và kinh tế biển.
Mô hình TOD quanh các nhà ga và nút giao giao thông trọng điểm sẽ mở rộng không gian phát triển, đưa giá trị bất động sản chuyển từ phụ thuộc khoảng cách trung tâm sang khả năng kết nối hạ tầng và chất lượng hệ sinh thái sống.
