Dòng tiền đầu tư bất động sản phía Nam dịch chuyển theo hạ tầng

Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, ông Nguyễn Thái Bình - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho hay dòng tiền đầu tư bất động sản tại TP HCM trong chu kỳ vừa qua đã ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét. Thay vì tập trung tại khu vực trung tâm hiện hữu, dòng vốn có xu hướng bám theo các trục hạ tầng kỹ thuật và sự mở rộng của không gian đô thị để tìm kiếm những vùng động lực mới.

Dòng tiền tìm không gian mới

Sự dịch chuyển này không đơn thuần là quá trình chuyển vốn từ khu vực này sang khu vực khác mà phản ánh sự thay đổi trong cách nhìn nhận giá trị bất động sản. Khi quỹ đất khu vực lõi ngày càng khan hiếm và mặt bằng giá được đẩy lên cao, nhà đầu tư buộc phải tìm kiếm những không gian mới có khả năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Đáng chú ý, hạ tầng giao thông đang trở thành một trong những yếu tố định hình lại hành vi của người mua. Nếu trước đây khoảng cách từ dự án đến khu vực quận 1 cũ hay chợ Bến Thành thường được sử dụng như một thước đo về vị trí, thì hiện nay thời gian kết nối thực tế ngày càng được quan tâm.

Theo ông Bình, khi các tuyến đường vành đai, cao tốc, metro và những công trình giao thông liên vùng từng bước hoàn thiện, thời gian di chuyển giữa các khu vực được rút ngắn. Điều này làm thay đổi đáng kể khái niệm về khoảng cách trong lựa chọn bất động sản, đồng thời mở rộng ranh giới của đô thị.

Tuy nhiên, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven không có nghĩa khu vực trung tâm mất đi vai trò. Ngược lại, bất động sản tại lõi đô thị vẫn giữ vị trí đặc biệt nhờ sự khan hiếm quỹ đất, nhu cầu kinh doanh, cho thuê, tiêu dùng và sở hữu tài sản tại những vị trí đắc địa.

Thống kê của Đông Tây Land cho thấy, giá bất động sản tại lõi trung tâm TP HCM hiện dao động tối thiểu khoảng 200 - 500 triệu đồng/m2. Tại một số vị trí đặc biệt đắt giá gần khu vực chợ Bến Thành, giá của một số dự án sang trọng có thể lên tới khoảng 1 tỷ đồng/m2.

Mặt bằng giá này khiến bất động sản trung tâm ngày càng trở thành cuộc chơi giới hạn đối với nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính rất lớn. Trong khi đó, phần đông người mua ở thực và nhà đầu tư đại chúng khó tiếp cận, qua đó tạo thêm động lực để dòng tiền tìm đến các khu vực có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Ở góc độ nhu cầu, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cũng cho biết lượng tìm kiếm bất động sản đang giảm trên diện rộng. Trong một tháng thông thường, nền tảng này ghi nhận khoảng 100 triệu lượt tìm kiếm thông tin nhà đất, nhưng hiện lượng tìm kiếm tại Hà Nội giảm 39%, trong khi TP HCM và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%.

Dù vậy, sự sụt giảm về lượng tìm kiếm không đồng nghĩa nhu cầu thực biến mất. Ngược lại, hành vi tìm kiếm đang thay đổi theo hướng chọn lọc hơn. Tại TP HCM, khoảng 40% lượng tìm kiếm tập trung vào chung cư, trong khi tỷ lệ này tại Hà Nội là 49%.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy 60% người tiêu dùng ưu tiên bất động sản có thể ở được và tạo ra dòng tiền cho thuê. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ tư duy đầu cơ ngắn hạn sang lựa chọn những tài sản có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Dư địa tăng trưởng

Điểm chung trong nhận định của các chuyên gia là hạ tầng đang mở ra dư địa tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản phía Nam. Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào sự xuất hiện của một tuyến đường, nhà ga metro hay cao tốc để kỳ vọng giá trị bất động sản tăng trưởng thì chưa đủ cơ sở.

Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng hạ tầng giao thông chỉ là điều kiện cần. Thực tế thị trường từng xuất hiện những dự án nằm gần cao tốc, sân bay hoặc các tuyến giao thông lớn nhưng vẫn thiếu cư dân và hoạt động kinh tế. Khi hạ tầng xã hội chưa phát triển, việc kết nối giao thông đơn thuần khó tạo nên một thị trường bất động sản có sức sống.

Điều kiện đủ, theo ông Bình, nằm ở năng lực triển khai của chủ đầu tư, quy hoạch đồng bộ, hệ thống tiện ích dịch vụ và khả năng hình thành cộng đồng cư dân. Một khu đô thị chỉ có thể tạo lập giá trị bền vững khi người dân thực sự đến ở, làm việc, sử dụng dịch vụ và hình thành các hoạt động kinh tế tại chỗ.

Quan điểm này cũng tương đồng với sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của người mua. Theo ông Đinh Minh Tuấn, có tới 60% người mua quan tâm đến chất lượng xây dựng và năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư, trong khi 27% ưu tiên chất lượng hệ thống tiện ích xung quanh dự án.

Đáng chú ý, có tới 90% khách hàng được khảo sát đồng ý chi trả mức giá cao hơn cho các dự án nằm gần nhà ga metro hoặc những tuyến đường vành đai huyết mạch. Điều đó cho thấy người mua sẵn sàng đánh đổi khoảng cách địa lý nếu thời gian kết nối được rút ngắn và chất lượng sống được bảo đảm.

Ông Tuấn cho rằng tốc độ điều chỉnh giá thứ cấp đang diễn ra nhanh, nhưng đây cũng là quá trình thị trường tự điều chỉnh để bên mua và bên bán tìm được điểm cân bằng mới. Tại TP HCM, dù lượng tìm kiếm giảm khoảng 15%, nhu cầu mua thực vẫn hiện hữu, trở ngại chủ yếu nằm ở khoảng cách giữa khả năng tài chính của người mua và mặt bằng giá hiện tại.

Một yếu tố khác có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường là lãi suất. Dữ liệu nghiên cứu trong 5 năm của Batdongsan.com.vn cho thấy mỗi khi lãi suất vay tăng, giá chung cư TP HCM chịu áp lực điều chỉnh khoảng 5 - 7%. Giai đoạn 2021 - 2024, khi lãi suất ở mức cao khoảng 14 - 16%, giá chung cư từng giảm khoảng 5 - 7%. Đến khi lãi suất hạ nhiệt trong năm 2025 - 2026, giá căn hộ lại tăng nhanh, riêng năm vừa qua tăng khoảng 22,5%.

Trong bối cảnh đó, người mua có sẵn dòng tiền đang có lợi thế nhất định. Chi phí đầu vào của doanh nghiệp tăng, trong khi lãi suất vẫn tạo áp lực, khiến giá bán dự án mới khó giảm sâu. Để kích cầu, doanh nghiệp phải sử dụng các chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc giảm áp lực sử dụng đòn bẩy cho khách hàng.

Theo ông Tuấn, khi lãi suất bước vào chu kỳ giảm, những người có khả năng sử dụng dòng tiền tự có và xuống tiền trong giai đoạn thị trường điều chỉnh có thể có lợi thế tốt hơn.

Từ góc nhìn dài hạn, các chuyên gia cho rằng dư địa của thị trường bất động sản phía Nam sẽ không chỉ nằm ở việc mở rộng địa giới hay phát triển thêm các dự án vùng ven, mà ở khả năng hình thành những trung tâm đô thị mới. Theo đó, các dự án tương lai cần được phát triển đồng thời với hạ tầng giao thông, việc làm, thương mại, giáo dục, dịch vụ và không gian sống. Khi những yếu tố này hội tụ, các khu vực từng được xem là ngoại ô có thể chuyển thành những cực tăng trưởng mới.

Đây cũng là điểm khác biệt giữa một dự án hưởng lợi từ hạ tầng và một đô thị thực sự hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng. Nếu thiếu quy hoạch đồng bộ, năng lực vận hành và cộng đồng cư dân, lợi thế giao thông có thể chỉ tạo ra kỳ vọng ngắn hạn. Ngược lại, những dự án có khả năng hình thành đời sống đô thị thực chất sẽ có cơ sở giữ giá và gia tăng giá trị trong dài hạn.

Sau giai đoạn biến động mạnh, lượng tìm kiếm bất động sản tại phía Nam trong tháng 7 đã có dấu hiệu đi ngang, cho thấy thị trường có thể đang bước vào giai đoạn tạo nền. Tuy nhiên, sự phục hồi được dự báo mang tính chọn lọc, tập trung vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nằm trên các trục hạ tầng lớn và thuộc những trung tâm đô thị có khả năng phát triển đồng bộ.

Theo các chuyên gia, trong chu kỳ mới, cuộc cạnh tranh của thị trường vì vậy không còn đơn thuần là ai sở hữu quỹ đất gần đường lớn, mà là ai có khả năng biến lợi thế hạ tầng thành một không gian sống thực chất. Đây sẽ là yếu tố quyết định để dòng tiền tiếp tục mở rộng ra vùng ven và tạo lập những cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản phía Nam.