Sự tháo gỡ khó khăn pháp lý và dịch chuyển sản phẩm về giá trị thực tạo xung lực thúc đẩy thị trường bất động sản phía Nam phát triển ổn định.
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam - một trong những thị trường bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư kinh doanh và hướng đến phát triển các dự án trong 2026 -2027, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
Tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết thị trường bất động sản năm 2026 đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ nhằm khắc phục tình trạng lệch pha phân khúc kéo dài. Thị trường trước đây tập trung dòng vốn vào phân khúc cao cấp, siêu sang, gây thiếu hụt nhà ở bình dân và nhà ở xã hội.
Góp thêm góc nhìn thực chiến, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Bất động sản EXIMRS, nhận định thị trường bất động sản phía Nam đang bước qua bước ngoặt thực sự khi TP HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu thành siêu đô thị. Ranh giới hành chính không còn là rào cản, dòng vốn đầu tư được phân bổ lại theo logic vùng thay vì địa giới hành chính riêng lẻ.
Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, nhà đầu tư hiện nay vô cùng khắt khe về pháp lý, đồng thời ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế hoặc có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định. Để kích hoạt thanh khoản, bà Trần Thị Cẩm Tú cho rằng doanh nghiệp cần định giá sản phẩm tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, đồng thời xây dựng giải pháp tài chính giảm áp lực dòng tiền cho người mua thay vì áp dụng các chiêu thức khuyến mãi ảo.
Theo ông Lê Hoàng Châu, nhu cầu thực tế của người dân đang ở mức rất cao. Khảo sát tại TP HCM cho thấy có tới 974.000 người có nhu cầu thực về nhà ở xã hội. Điển hình như dự án nhà ở xã hội tại Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, dù chỉ cung ứng 750 căn hộ trên tổng số 1.225 căn, đã nhận được tới 15.000 hồ sơ đăng ký.
Chương trình phát triển nhà ở xã hội đặt mục tiêu đạt 1 triệu căn trên cả nước, trong đó riêng TP HCM gánh vác chỉ tiêu 200.000 căn đến năm 2030. Trong năm 2026, Trung ương giao chỉ tiêu cho TP HCM hoàn thành 28.000 căn. Ông Lê Hoàng Châu thừa nhận thành phố chỉ chắc chắn hoàn thành khoảng 2.000 căn trong năm nay, các dự án còn lại chưa thể cam kết tiến độ về đích vào cuối năm nay. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng kiểm tra và dự báo thành phố có thể đạt kết quả khả quan khoảng trên dưới 20.000 căn nhà ở xã hội nhờ các nỗ lực triển khai quyết liệt.
Mặt khác, thị trường ghi nhận điểm sáng lớn khi có tới 37 dự án nhà ở tại TP HCM đủ điều kiện huy động vốn trong 7 tháng đầu năm 2026, cung ứng ra thị trường hơn 27.000 căn hộ. Đây là con số vượt trội so với mức trung bình chỉ khoảng 15.000 căn mỗi năm trong giai đoạn trước.
Dù nguồn cung cải thiện, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ sự lo ngại trước thực tế sức hấp thụ của thị trường rất thấp. Người mua vẫn thiếu niềm tin, doanh nghiệp thiếu dòng tiền và thị trường thiếu thanh khoản. Ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị các doanh nghiệp cần chủ động chuyển hướng chiến lược sang phát triển nhà ở thương mại giá bình dân và nhà cho thuê giá hợp lý theo đúng tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) của Bộ Chính trị.
Thực tế cho thấy nhà ở xã hội hiện nay đã được nâng cao chất lượng vượt trội. Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng dự án nhà ở xã hội tại Phường Đông Hưng Thuận vừa khánh thành có quy mô 750 căn với chất lượng xây dựng chuẩn chỉnh, vận hành chuyên nghiệp nhưng giá bán chỉ dao động từ 19,5 triệu đến 19,9 triệu đồng mỗi mét vuông (đã bao gồm thuế). Việc duy trì mức giá này là nhờ chính sách hỗ trợ ưu đãi thuế và bù lãi suất của Nhà nước.
Đối với phân khúc nhà ở thương mại giá hợp lý, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cơ quan quản lý không nên khống chế mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp ở ngưỡng 15% như các đề xuất trước đây. Thay vào đó, Nhà nước cần đưa các dự án này vào “luồng xanh” ưu tiên thủ tục hành chính, đồng thời hỗ trợ tiếp cận các gói tín dụng thương mại. Cụ thể là gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với mức lãi suất vay ưu đãi khoảng 6,1% dành cho chủ đầu tư. Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh cần trả lại cho thị trường cơ chế vận hành tự nhiên vốn có.
.jpg)
Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) đã thống nhất phương án sử dụng nhà chung cư có thời hạn theo niên hạn xây dựng công trình. Trong khi đó, Quy chuẩn xây dựng phân loại công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế từ 50 đến 100 năm, cấp đặc biệt trên 100 năm và cấp 2 từ 30 đến 50 năm. Ông Lê Hoàng Châu lưu ý có sự khác biệt lớn giữa tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế. Minh chứng là chung cư tại số 518 Võ Văn Kiệt bị nghiêng nghiêm trọng phải di dời khẩn cấp sau 19 năm sử dụng dù thiết kế ban đầu thuộc cấp 1.
Bên cạnh đó, dự thảo luật mới đã bãi bỏ nhiều điều cấm không phù hợp. Quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư cho mục đích phi nhà ở đã được bổ sung điều khoản loại trừ đối với hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn. Thay đổi này giúp người dân khai thác hiệu quả quyền tài sản hợp pháp. Thống kê cho thấy phân khúc căn hộ lưu trú (condotel) có sự phát triển mạnh mẽ. Trong nửa đầu năm 2026, toàn quốc ghi nhận 35.530 căn condotel đi vào vận hành. Tổng số lượng căn hộ lưu trú, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch trên cả nước hiện đạt hơn 110.000 căn, đòi hỏi khung pháp lý hoàn chỉnh để quản lý hiệu quả.
Về các quy định tài chính đất đai, ông Lê Hoàng Châu ủng hộ đề xuất bãi bỏ phương pháp xác định “giá đất cụ thể”, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất để rút ngắn quy trình thủ tục. Đối với hoạt động kinh doanh, ông kiến nghị cho phép doanh nghiệp nhận đặt cọc tối đa 5% giá trị hợp đồng ngay khi có quyết định công nhận chủ đầu tư và dự án bắt đầu thi công. Đồng thời, các quy định chuyển nhượng dự án cần được nới lỏng, không bắt buộc phải có sổ đỏ trước khi chuyển nhượng mà chỉ cần hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan.
Thị trường bất động sản năm 2026 đòi hỏi sự đồng hành quyết liệt của cả hệ thống chính trị và sự chủ động tự cứu mình của các doanh nghiệp qua việc đưa rổ hàng về giá trị thực.
