Bất động sản phía Nam: Từ quản lý hành chính sang phát huy nguồn lực

Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam - một trong những thị trường bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư kinh doanh và hướng đến phát triển các dự án trong 2026 -2027, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam 2026 - Mở dư địa tăng trưởng mới”.

Tham dự Diễn đàn có ông Hoàng Quang Phòng – Phó Chủ tịch VCCI; Ông Trần Ngọc Liêm - Phó Tổng thư ký VCCI, Giám đốc VCCI Khu vực TP HCM; PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM; TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM; Ông Đỗ Đức Đôi - nguyên Vụ phó vụ Đăng ký thống kê đất đai nay thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường; Ông Nguyễn Đức Kiên – Thanh tra Ngân hàng Nhà nước Khu vực 2; Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam nền tảng Batdongsan.com.vn; Ông Nguyễn Duy Thành - Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP HCM (HCMO); Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm… Cùng sự tham dự của lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản, các hiệp hội, doanh nghiệp, và đại diện các sở, ngành trong vùng.

Sự chuyển dịch tư duy

Phát biểu tham luận tại Diễn đàn, PGS.TS Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã trải qua tổng cộng năm lần thay đổi toàn diện Luật Đất đai kể từ năm 1987, năm có đạo luật đất đai đầu tiên của thời kỳ mới mới chính thức ra đời. Sự thay đổi liên tục này phản ánh quyết tâm cải cách rất lớn của Đảng và Nhà nước nhằm thích ứng với thực tế.

Thực tế vận hành thị trường những năm qua cho thấy ách tắc và lãng phí đất đai vẫn xảy ra. Dẫn chứng từ số liệu của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), PGS TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh thực trạng các dự án bất động sản và sản xuất liên tục rơi vào cảnh đình trệ. Nhiều dự án bị đình trệ kéo dài nhiều năm, kéo theo hệ lụy dây chuyền ảnh hưởng đến các tổ chức tài chính và nhà thầu.

Sự ra đời của Nghị quyết 18-NQ/TW (2022) đã bước đầu nhận diện tính cấp bách của công tác quản lý đất đai trong kỷ nguyên mới. Tuy nhiên, tinh thần chủ đạo của văn kiện này vẫn tập trung vào việc siết chặt quản lý. Quản lý hành chính theo hướng thắt chặt quá mức dễ dẫn đến việc trói buộc doanh nghiệp, triệt tiêu tính chủ động và khả năng tự giải phóng nguồn lực của thị trường.

Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) đã mở ra một hướng đi hoàn toàn khác biệt. Nghị quyết xác định rõ đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển kinh tế. Tư duy chính sách chuyển dịch trọng tâm từ kiểm soát quy trình sang thúc đẩy hiệu quả và kết quả đầu ra. Thước đo tối cao của công tác quản lý đất đai là giá trị gia tăng tạo ra cho xã hội, thay vì việc tuân thủ các thủ tục hành chính giấy tờ.

Ba bước tiến kiến tạo giá trị

Sự chuyển dịch mang tính bước ngoặt này được PGS.TS Trần Đình Thiên đúc kết qua ba bước tiến chính sách rõ rệt.

Bước tiến thứ nhất là sự chuyển đổi từ quản lý đất đai sang phát huy nguồn lực. Trong tư duy cũ, Nhà nước nắm giữ độc quyền và tìm cách quản lý tài sản để tránh thất thoát, vô tình tạo ra sự ngăn cách với dòng vốn sản xuất. Với tư duy mới, đất đai được khơi thông để kết hợp hiệu quả với các yếu tố vốn, lao động nhằm tạo ra giá trị kinh tế tối đa.

Bước tiến thứ hai là chuyển từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất. Thay vì chỉ tập trung vào việc cấp phép và giám sát quyền sử dụng mang tính thủ tục, chính sách tập trung hỗ trợ doanh nghiệp tạo ra giá trị trên đất. Đất đai phải trở thành bệ đỡ cho các hoạt động sản xuất, công nghiệp và dịch vụ, thay vì tồn tại như một loại hàng hóa đầu cơ thuần túy.

Bước tiến thứ ba là chuyển dịch từ phương thức quản lý hành chính sang mô hình quản trị hiện đại. Mô hình này dựa trên việc phân quyền mạnh mẽ đi kèm trách nhiệm giải trình rõ ràng. Quản trị hiện đại đòi hỏi việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai số hóa đồng bộ và minh bạch. Hệ thống dữ liệu này kết nối thông tin giữa các cơ quan quản lý và cộng đồng doanh nghiệp, giảm thiểu chi phí tiếp cận thông tin.

Hướng về giá trị thực

Theo đánh giá của PGS TS Trần Đình Thiên, thị trường đất đai Việt Nam trong thời gian dài vận hành như một thị trường tài sản mang tính đầu cơ cao. Dòng vốn xã hội có xu hướng tập trung vào việc mua bán đất đai để tích lũy tài sản và kiếm lợi nhuận chênh lệch nhanh chóng, thay vì đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Lối đầu tư này giúp một số cá nhân đạt được lợi nhuận lớn trong ngắn hạn nhưng đẩy rủi ro hệ thống của nền kinh tế lên rất cao và kìm hãm sự tăng trưởng thực chất. Một nền kinh tế quá phụ thuộc vào đầu cơ đất đai sẽ không thể lớn mạnh bền vững.

Nghị quyết 21-NQ/TW hướng đến việc xóa bỏ tư duy đầu cơ này bằng cách thay đổi cơ chế phân bổ nguồn lực. Chính sách đất đai mới không tập trung tối đa hóa nguồn thu ngân sách trực tiếp từ đất thông qua việc đẩy giá bán tài sản lên cao. Mục tiêu tối thượng là tối ưu hóa giá trị gia tăng được tạo ra từ việc sử dụng đất đai kết hợp với các nguồn lực sản xuất khác.

Trong giai đoạn tới, công cụ thuế và cơ chế xác định giá đất sẽ là những nhân tố quyết định sự vận hành của thị trường. Nếu định giá đất quá thấp, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng và gây thất thoát tài sản công. Ngược lại, nếu giá đất bị đẩy lên quá cao, chi phí mặt bằng sẽ triệt tiêu năng lực tài chính và ảnh hưởng tới các doanh nghiệp sản xuất. Xây dựng một cơ chế điều tiết giá đất linh hoạt, hài hòa là bài toán cốt lõi để giữ cho doanh nghiệp phát triển ổn định.

Đồng thời, việc bảo vệ và làm rõ quyền tài sản đối với đất đai sẽ giải phóng một nguồn lực tài chính cực kỳ to lớn. Khi quyền tài sản được luật pháp bảo vệ rõ ràng và minh bạch, doanh nghiệp có thể sử dụng đất đai làm tài sản thế chấp an toàn để tiếp cận nguồn vốn ngân hàng với chi phí hợp lý.

"Việc khơi thông dòng vốn này sẽ làm giảm đáng kể chi phí kinh doanh, gia tăng năng lực cạnh tranh cho doanh nghiệp và tạo ra động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho nền kinh tế trong chu kỳ phát triển mới", PGS TS Trần Đình Thiên nhận định.