Bất động sản phía Nam bước vào chu kỳ sàng lọc

Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận trong những tháng đầu năm 2026 đang thể hiện rõ trạng thái “lệch pha”. Một mặt, nền tảng vĩ mô duy trì tín hiệu tích cực với tăng trưởng GDP quý I đạt 7,8%, vốn FDI giải ngân khoảng 5,4 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm theo Savills Việt Nam. Mặt khác, thị trường nhà ở lại ghi nhận thanh khoản suy giảm, tâm lý người mua dè dặt, khiến nhịp giao dịch chậm lại đáng kể.

Ưu đãi tài chính gỡ khó thị trường

Nguyên nhân cốt lõi đến từ chi phí vốn gia tăng nhanh. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã điều chỉnh từ vùng 6–8%/năm lên khoảng 12–14% chỉ trong thời gian ngắn. Ngay cả nhóm ngân hàng quốc doanh – vốn từng đóng vai trò “neo” chi phí vốn thấp cũng không còn duy trì lợi thế này khi mặt bằng lãi suất đã tiệm cận, thậm chí có thời điểm cao hơn một số ngân hàng tư nhân. Diễn biến này gắn với định hướng kiểm soát tín dụng, khi tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026 được yêu cầu không vượt tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng.

Dù sức cầu suy yếu, mặt bằng giá lại chưa có dấu hiệu điều chỉnh tương ứng. Giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM hiện trung bình khoảng 71 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy), tăng 11% so với cùng kỳ. Ở phân khúc nhà liền thổ, áp lực giá còn lớn hơn khi mức giá sơ cấp lên tới 199 triệu đồng/m² đất, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 11% cho thấy khoảng cách ngày càng xa giữa giá bán và khả năng chi trả thực.

Trước áp lực thanh khoản, phần lớn chủ đầu tư lựa chọn điều chỉnh cấu trúc thanh toán thay vì hạ giá niêm yết – động thái có thể ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá chung và giá trị tài sản.

Các gói hỗ trợ tài chính vì vậy trở thành “đòn bẩy mềm” để kích cầu. Tại TP.HCM, dự án Phú Đông SkyOne áp dụng lãi suất cố định 6,5%/năm trong 5 năm, giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính dài hạn. Hay dự án Destino Centro (Tây Ninh) đưa ra phương án chỉ cần khoảng 20% vốn tự có đến khi nhận nhà, kết hợp hỗ trợ lãi suất 0% trong tối đa 24 tháng.

Ngay cả phân khúc cao cấp cũng nhập cuộc. Tại đại đô thị Vinhomes Green Paradise Cần Giờ, chủ đầu tư cam kết trần lãi suất thả nổi không quá 9%/năm sau giai đoạn ưu đãi – một mức được xem là “giữ nhịp” tâm lý trong bối cảnh lãi suất biến động.

Song song đó, nguồn cung mới đang dịch chuyển rõ rệt về khu vực Bình Dương – nơi được kỳ vọng đóng góp hơn một nửa nguồn cung căn hộ cho toàn vùng TP.HCM sau hợp nhất hành chính. Với mức giá phổ biến từ 40–55 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với trung bình toàn thị trường, khu vực này trở thành điểm đến của nhu cầu ở thực, đặc biệt là người mua trẻ và lao động nhập cư.

Một tín hiệu tích cực là cơ cấu nguồn cung bắt đầu có sự điều chỉnh. Khoảng 42% sản phẩm mở bán mới trong quý I/2026 có giá dưới 60 triệu đồng/m² – cho thấy nỗ lực kéo thị trường về gần hơn với nhu cầu đại chúng sau thời gian dài lệch sang phân khúc cao cấp.

Tuy vậy, sự phân hóa vẫn rất rõ rệt. Tại TP.HCM, phân khúc giá từ 120–300 triệu đồng/m² chiếm tới 28% nguồn cung – mức cao nhất trong hơn 10 năm. Trong khi đó, nhà ở bình dân gần như vắng bóng, khiến giấc mơ an cư của phần đông người dân đô thị ngày càng xa vời.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 77%, nhưng không phản ánh đồng đều. Phân khúc vừa túi tiền ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn trung bình khoảng 10 điểm phần trăm, khẳng định nhu cầu ở thực vẫn là lực đỡ chính. Ngược lại, nhiều dự án cao cấp dù quảng bá mạnh vẫn gặp khó trong việc tìm kiếm khách hàng.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường hiện vẫn bị kìm hãm bởi “điểm nghẽn kép” gồm pháp lý và tín dụng. Dù nhiều chính sách đã được tháo gỡ trên phương diện quy định, nhưng quá trình triển khai thực tế còn chậm, khiến dòng tiền chưa thể lưu thông hiệu quả.

Ở góc độ doanh nghiệp, áp lực ngày càng lớn khi chi phí đầu vào gia tăng – đặc biệt là giá đất điều chỉnh tiệm cận thị trường – trong khi khả năng tiếp cận tín dụng bị siết chặt hơn. Điều này lý giải vì sao nhiều chủ đầu tư buộc phải tung sản phẩm ra thị trường để xoay vòng dòng tiền, thay vì tiếp tục “án binh bất động” như giai đoạn trước.

Về triển vọng, nguồn cung mới tại TP.HCM trong năm 2026 dự kiến khoảng 5.500 căn, và có thể tăng lên hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hạ tầng, với hàng loạt dự án trọng điểm như Metro số 2, cầu Cần Giờ hay cầu Phú Mỹ 2 được khởi công, mở rộng không gian phát triển sang các khu vực vệ tinh.

Giai đoạn tái cấu trúc

Các chuyên gia nhận định, những gì đang diễn ra cho thấy thị trường bất động sản phía Nam không chỉ điều chỉnh theo chu kỳ, mà đang bước vào quá trình tái cấu trúc sâu rộng.

Dòng tiền đầu tư đang rời xa chiến lược lướt sóng ngắn hạn để tìm đến các tài sản có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Người mua cũng trở nên thận trọng hơn, ưu tiên tỷ lệ vay an toàn, thường dưới 40% giá trị tài sản để hạn chế rủi ro lãi suất.

Trong bối cảnh đó, câu hỏi không còn là thị trường có phục hồi hay không, mà là phục hồi theo hướng nào. Cuộc sàng lọc đang dần định hình lại “luật chơi”, nơi chỉ những chủ đầu tư có năng lực tài chính vững, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và cam kết triển khai minh bạch mới có thể giữ vững vị thế.

Ngược lại, các dự án phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc kỳ vọng tăng giá thiếu nền tảng sẽ tiếp tục đối mặt với thách thức thanh khoản trong thời gian tới.