Giá vật liệu leo thang, doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực kép

Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở tại các đô thị lớn neo cao, áp lực từ chi phí vật liệu xây dựng biến động mạnh đang trở thành “nút thắt” đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả của các dự án bất động sản.

Chi phí vật liệu leo thang

Theo báo cáo quý I/2026 của CBRE, giá sơ cấp căn hộ tại khu vực nội thành Hà Nội và vùng phụ cận đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tăng tới 29% so với cùng kỳ năm trước và vượt TP.HCM (khoảng 91 triệu đồng/m²).

Đây cũng là quý thứ ba liên tiếp giá căn hộ tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m² – phản ánh rõ việc chi phí đầu vào đang dần “thẩm thấu” vào giá bán cuối cùng.

Dữ liệu cập nhật đến tháng 3/2026 cho thấy nhiều loại vật liệu xây dựng chủ chốt đồng loạt tăng giá: xi măng tăng hơn 7%, thép tăng trên 2%, gạch lát tăng gần 5%. Đáng chú ý, nhóm vật liệu cơ bản như cát, đá, gạch xây tăng mạnh từ 13,5% đến 23,3%, khiến chi phí xây dựng công trình đội lên từ 1,91% đến hơn 8%.

Theo Bộ Xây dựng, biến động giá vật liệu không chỉ mang tính cục bộ mà đang có xu hướng lan rộng, chịu tác động từ chi phí năng lượng, logistics và việc siết chặt quản lý khai thác tài nguyên. Điều này khiến nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh tổng mức đầu tư, thậm chí giãn tiến độ triển khai dự án để cân đối dòng tiền.

Đặc biệt, tình trạng khan hiếm cát xây dựng – do hạn chế cấp phép và kiểm soát khai thác – cùng với việc tăng cường quản lý tại các mỏ đá đang làm gia tăng rủi ro tài chính. Khảo sát trong ngành cho thấy gần 90% doanh nghiệp xác định biến động giá vật liệu là thách thức lớn nhất hiện nay, vượt cả áp lực lãi suất và thanh khoản thị trường.

Trước thực trạng này, nhiều địa phương đã triển khai các biện pháp kiểm soát giá và nguồn cung như công bố chỉ số giá xây dựng sát thực tế, tăng cường thanh tra hoạt động khai thác, hạn chế đầu cơ và đẩy nhanh cấp phép các mỏ đủ điều kiện.

Ở góc độ quản lý, Tổng cục Thống kê khuyến nghị cần theo dõi sát diễn biến giá vật liệu xây dựng do nhóm này có tác động lan tỏa lớn đến chỉ số giá sản xuất và lạm phát, qua đó ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.

Đại diện Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, giải pháp căn cơ không chỉ nằm ở việc kiểm soát giá mà còn phải quy hoạch lại nguồn cung vật liệu, đẩy nhanh cấp phép các mỏ đủ điều kiện, đồng thời khuyến khích sử dụng vật liệu thay thế và thân thiện môi trường. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần chủ động cập nhật chỉ số giá, áp dụng cơ chế điều chỉnh giá trong hợp đồng xây dựng để giảm thiểu rủi ro khi chi phí đầu vào biến động.

Cần cơ chế dài hạn

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng biến động giá vật liệu không chỉ làm tăng chi phí trực tiếp mà còn gây rủi ro pháp lý với các hợp đồng trọn gói. Do đó, cần hoàn thiện cơ chế điều chỉnh giá và chia sẻ rủi ro giữa chủ đầu tư và nhà thầu để tránh đứt gãy chuỗi thi công.

Trong khi đó, đại diện Hòa Phát từng cho biết giá thép trong nước chịu ảnh hưởng lớn từ biến động nguyên liệu đầu vào toàn cầu như quặng sắt, than cốc và chi phí vận chuyển. Điều này cho thấy thị trường vật liệu xây dựng Việt Nam ngày càng gắn chặt với chuỗi cung ứng quốc tế, khiến việc kiểm soát giá cần có cách tiếp cận linh hoạt và dài hạn hơn.

Các chuyên gia cũng cho rằng Việt Nam cần tính đến việc xây dựng cơ chế điều tiết hiệu quả đối với vật liệu thiết yếu, thậm chí nghiên cứu mô hình kho dự trữ chiến lược đối với một số loại như cát, đá, thép. Đồng thời, việc đơn giản hóa thủ tục cấp phép khai thác đi kèm kiểm soát môi trường, cùng với thúc đẩy kinh tế tuần hoàn (tái chế vật liệu, sử dụng vật liệu thay thế) sẽ là hướng đi bền vững.

Về dài hạn, chỉ khi giải quyết được bài toán nguồn cung vật liệu một cách ổn định và minh bạch, thị trường bất động sản mới có thể giảm áp lực chi phí, qua đó tạo nền tảng cho mặt bằng giá phát triển theo hướng bền vững hơn.