Việc sửa Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng không chỉ nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trước mắt, mà còn hướng tới một khuôn khổ pháp lý đồng bộ, và nhất quán hơn cho thị trường.
Dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường phát triển minh bạch và chuyên nghiệp hơn, thực tiễn triển khai cho thấy nhiều điểm nghẽn pháp lý vẫn tiếp tục bộc lộ. Đáng chú ý hơn, sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác như đầu tư, đất đai trong lĩnh vực chuyển nhượng dự án đã tạo ra những “điểm nghẽn thể chế”, khiến cả cơ quan quản lý và doanh nghiệp gặp khó khăn trong áp dụng.
Theo các chuyên gia, đây là nguyên nhân khiến nhiều dự án dù có nhu cầu chuyển nhượng thực tế vẫn kéo dài thủ tục, làm tăng chi phí tuân thủ và bỏ lỡ cơ hội phục hồi dòng vốn. Việc thiếu thống nhất giữa các luật không chỉ làm chậm quá trình tái cơ cấu dự án, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tính minh bạch và khả năng thanh khoản của thị trường.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi và bước vào chu kỳ phát triển mới, yêu cầu hoàn thiện thể chế không chỉ dừng ở việc tháo gỡ khó khăn trước mắt, mà còn là điều kiện tiên quyết để định hình một thị trường vận hành ổn định, minh bạch và bền vững hơn trong dài hạn.
Được giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng cho biết lần sửa đổi này tập trung hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; làm rõ quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia thị trường; đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.
Dự thảo Luật được xây dựng với phạm vi điều chỉnh áp dụng đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan, tập trung vào 4 nhóm chính sách lớn.
Cụ thể, nhóm chính sách thứ nhất hướng tới hoàn thiện khung pháp lý của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn, đồng thời bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.
Nhóm chính sách thứ hai tập trung sửa đổi các quy định về điều kiện kinh doanh và thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản, hướng tới xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh thông thoáng, minh bạch hơn.
Nhóm chính sách thứ ba nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế phân quyền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện để chính quyền địa phương hai cấp thực hiện hiệu quả chức năng, nhiệm vụ được giao.
Trong khi đó, nhóm chính sách thứ tư bổ sung các quy định mới mang tính kiến tạo, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và hiệu quả hơn.
Góp ý đối với Dự thảo, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, với nhóm chính sách thứ nhất, nhiều nội dung liên quan đến lĩnh vực đất đai hiện đã được quy định tương đối đầy đủ trong Luật Đất đai. Do đó, cơ quan soạn thảo cần tiếp tục rà soát, đối chiếu kỹ lưỡng để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh phát sinh chồng chéo hoặc mâu thuẫn trong quá trình thực thi.
Đối với nhóm chính sách thứ hai liên quan đến sửa đổi, bổ sung các quy định về kinh doanh nhà ở và công trình xây dựng có sẵn, đại diện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị cần cân nhắc thận trọng phạm vi điều chỉnh. Theo đó, một số nhóm đối tượng như cá nhân nước ngoài không có quyền sử dụng đất và không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai; đồng thời không phải mọi tổ chức nước ngoài đều được phép sử dụng đất tại Việt Nam. Vì vậy, việc sửa đổi cần làm rõ phạm vi và nhóm đối tượng áp dụng để bảo đảm phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Thứ trưởng Bộ Tư pháp Nguyễn Thanh Tú nhấn mạnh, hồ sơ chính sách Luật đã cơ bản đủ điều kiện để trình Chính phủ sau khi được tiếp thu, hoàn thiện theo ý kiến thẩm định.
Theo đó, cơ quan soạn thảo cần rà soát kỹ phạm vi điều chỉnh của Luật và các chính sách, bảo đảm “đúng và đủ”, tránh chồng lấn với các luật có liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Doanh nghiệp, qua đó bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Bên cạnh đó, cần tập trung xử lý các vướng mắc, bất cập từ thực tiễn, nhất là các nội dung liên quan đến điều tiết thị trường, cơ chế hậu kiểm và những vấn đề mới phát sinh, đặc biệt trong công tác quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ở góc độ chuyên gia, PGS TS Nguyễn Thường Lạng, Giảng viên cao cấp - Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế, Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, điều quan trọng nhất trong lần sửa luật này không phải là bổ sung thêm bao nhiêu điều khoản mới, mà là phải xử lý được tình trạng “mỗi luật điều chỉnh một phần, nhưng không luật nào chịu trách nhiệm đến cùng”.
Nếu không giải quyết được căn nguyên chồng chéo và thiếu liên thông giữa các luật, thì nguy cơ phát sinh thêm thủ tục, thêm chi phí và thêm rủi ro pháp lý là rất lớn.
“Sửa luật không chỉ để lấp khoảng trống pháp lý, mà quan trọng hơn là phải tạo được một hành lang pháp lý thống nhất, đủ rõ ràng để thị trường vận hành thông suốt và các chủ thể yên tâm thực thi”, chuyên gia này nhấn mạnh.
