Việc sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản được kỳ vọng sẽ khắc phục các khoảng trống pháp lý với trọng tâm là kiểm soát chặt điều kiện dự án, chuẩn hóa hợp đồng và minh bạch hóa thông tin.
Sau hơn một năm có hiệu lực, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã sớm bộc lộ nhiều điểm chưa theo kịp thực tiễn. Không ít trường hợp người mua nhà vẫn phải đối mặt với rủi ro do dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc thông tin thiếu minh bạch. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định nhằm đảm bảo tính đồng bộ và khả thi.
Hiện Bộ Xây dựng đang tổ chức lấy ý kiến đối với hồ sơ chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh Bất động sản (Dự thảo). Theo đó, Dự thảo tập trung vào 8 nhóm chính sách lớn, bao trùm từ quy định chung đến các nội dung cụ thể như kinh doanh nhà ở và công trình có sẵn; bất động sản hình thành trong tương lai; chuyển nhượng dự án; hợp đồng kinh doanh; dịch vụ môi giới; cũng như xây dựng và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị trường.
Thông tin thêm về định hướng sửa luật, bà Tống Thị Hạnh, Cục Trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dự kiến Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua vào tháng 10 tới. Một trong những điểm nhấn quan trọng là xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường theo tiêu chí “đúng, đủ, sạch, sống”, qua đó minh bạch hóa giá giao dịch.
Theo định hướng này, Nhà nước sẽ chịu trách nhiệm cung cấp dữ liệu do mình tạo lập, trong khi doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm về tính chính xác của thông tin công bố. Cách tiếp cận này được kỳ vọng sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường, hạn chế tình trạng “thổi giá” và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.
Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản ghi nhận nỗ lực sửa đổi luật theo hướng tăng cường kiểm soát điều kiện dự án, chuẩn hóa các quy định hợp đồng và đẩy mạnh minh bạch hóa thông tin trên thị trường. Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo là việc siết chặt điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh.
Theo đó, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ dự án và phù hợp với quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
Riêng đối với công trình xây dựng, bắt buộc phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng theo quy định. Bên cạnh đó, Dự thảo cũng khẳng định nguyên tắc cốt lõi trong giao dịch là việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn phải gắn liền với quyền sử dụng đất, tránh xảy ra rủi ro tranh chấp lợi ích về sau.
Chia sẻ về nội dung này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất cho phép chủ đầu tư được bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp ngân hàng mà không cần giải chấp ngay. Tuy nhiên, điều kiện đi kèm là phải có sự đồng ý bằng văn bản của cả người mua và ngân hàng nhận thế chấp. Khi đó, ngân hàng sẽ kiểm soát dòng tiền thu từ khách hàng để đảm bảo sử dụng đúng mục đích, ưu tiên thanh toán nợ vay.
Đề xuất này cũng được kiến nghị áp dụng đối với các công trình xây dựng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú hình thành trong tương lai, qua đó hài hòa lợi ích giữa các bên tham gia thị trường.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề xuất khuyến khích các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua nền tảng điện tử và chữ ký số nhằm nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro. Đối với hoạt động cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn, khách thuê cần tuân thủ nghiêm các quy định về nội quy tòa nhà và phòng cháy chữa cháy để đảm bảo an toàn chung.
Trong khi đó, ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới đánh giá cao quy định buộc doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, chính xác thông tin dự án trên hệ thống thông tin quốc gia cũng như website của doanh nghiệp. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường.
Tuy nhiên, để tháo gỡ khó khăn thực tế, ông Vũ kiến nghị cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng dự án ngay cả khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Theo ông, đây có thể là giải pháp “giải cứu” cho nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đang gặp khó khăn về dòng tiền do vướng mắc thủ tục kéo dài. Đồng thời, ông cũng đề xuất bổ sung chế tài mạnh để xử lý các hành vi thao túng giá, đấu giá bất thường, gây nhiễu loạn thị trường.
