Thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi trong năm 2026 với sự cải thiện mạnh nguồn cung được hỗ trợ bởi nhu cầu lớn của người mua nhà và cơ quan quản lý hạ đà tăng lãi suất.
Thị trường bất động sản quý I/2026 đang trong giai đoạn ổn định và tái cấu trúc, chuyển dịch mạnh mẽ hướng tới giá trị thực. Nguồn cung phục hồi, chung cư vẫn neo giá cao dù thanh khoản chậm, trong khi đất nền và nhà riêng phân hóa rõ rệt. Thị trường sàng lọc mạnh khi hàng trăm doanh nghiệp giải thể nhưng cũng chứng kiến sự gia tăng đáng kể của các doanh nghiệp mới.
Đánh giá về triển vọng ngành bất động sản, các chuyên gia của Shinhan Securities Vietnam cho rằng, năm 2026 sẽ là thời điểm thử sức với các doanh nghiệp phát triển bất động sản do ảnh hưởng lãi suất tăng có thể làm sức hấp thụ chậm lại, tuy nhiên cơ quan quản lý đã có các biện pháp giúp hạ nhiệt lãi suất. Bên cạnh đó, pháp lý được khơi thông giúp giảm áp lực tài chính và nguồn cung toàn thị trường phục hồi mạnh mẽ.
Theo Shinhan Securities Vietnam, trong đầu tháng 4/2026 các ngân hàng đã thống nhất giảm lãi suất tiền gửi và cho vay sau cuộc họp với Thống đốc, trong thời gian còn lại của 2026, đà tăng của lãi suất sẽ hạ nhiệt giúp giảm áp lực lên người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất sẽ duy trì trên mức nền thấp so với năm 2025.
Bên cạnh đó, áp lực đáo hạn trái phiếu ngành bất động sản gia tăng. Dù các doanh nghiệp phát hành trái phiếu lĩnh vực bất động sản nhà ở đã nỗ lực hoàn thành các nghĩa vụ trái phiếu trước hạn để giảm rủi ro dòng tiền với giá trị mua lại trong 2026/2027 lên tới 30,4 nghìn tỷ đồng/9,4 nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn duy trì ở mức cao. Trong đó, các khoản đáo hạn tập trung lớn nhất vào 3 quý cuối của năm 2026 gây áp lực lên dòng tiền hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản.
“Trong giai đoạn tới siết tăng trưởng tín dụng bất động sản, kênh phát hành trái phiếu sẽ trở thành kênh đóng góp nguồn vốn quan trọng. Vì vậy, sự cam kết hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trái phiếu trong giai đoạn tới sẽ ảnh hưởng đáng kể đến khả năng phát hành thành công trái phiếu của các doanh nghiệp”, Shinhan Securities Vietnam đánh giá.
Mặc dù vậy, đơn vị này nhận định, pháp lý được khơi thông sẽ thúc đẩy nguồn cung bất động sản giai đoạn 2026-2028. Theo đó, hàng loạt Nghị định, Thông tư, Nghị quyết được ban hành để tháo gỡ các nút thắt và sự chồng chéo trong các quy định của luật. Nổi bật như Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đây được xem là chìa khóa quan trọng để tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý lớn nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm qua.
Cùng với đó, việc đẩy mạnh đầu tư công 2026-2030 vào cơ sở hạ tầng là yếu tố then chốt giúp thúc đẩy tăng trưởng. Chính phủ tiếp tục đặt mục tiêu giải ngân đầu tư công tăng mạnh qua các năm trong giai đoạn tới cho thấy làn sóng đầu tư công, phát triển hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh là yếu tố then chốt góp phần củng cố sự hồi phục và tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở.
Cũng theo Shinhan Securities Vietnam, mục tiêu tăng nguồn cung bất động sản vừa túi tiền, nhà ở xã hội và kiểm soát giá nhà nhằm tăng tỷ lệ tiếp cận của người mua nhà. Phân khúc nhà ở xã hội và nhà vừa túi tiền tiếp tục được cơ quan quản lý tạo các cơ chế thuận lợi để có thể tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền với mục đích cân đối các phân khúc bất động sản trên thị trường, khi nguồn cung mới ở các thành phố lớn gần như vắng bóng phân khúc nhà ở vừa túi tiền và trung cấp trong các năm gần đây.
Vừa qua, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Đây là động thái tích cực cho thấy Nhà nước tăng cường vai trò trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội nhằm đảm bảo minh bạch và cân đối trên toàn thị trường.
Bên cạnh siết tín dụng lĩnh vực bất động sản nhà ở, các chính sách thuế bất động sản đang được nghiên cứu nhằm ổn định giá và hạn chế hoạt động đầu cơ, giúp người có nhu cầu thực ở có khả năng tiếp cận nhà ở. Đồng thời, lĩnh vực bất động sản đang được đẩy mạnh số hóa nhằm nâng cao tính minh bạch và tăng cường sự quản lý của Nhà nước trong quản lý thị trường.
Shinhan Securities Vietnam đánh giá, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn khó khăn 2022-2023 khi các doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bất động sản có các sai phạm pháp lý, mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng vốn trái phiếu và các sai phạm khác. Dẫn đến các cơ quan quản lý đã đưa ra các biện pháp để kiểm soát và siết chặt thị trường đưa thị trường rơi vào giai đoạn khó khăn.
Hiện tại, giai đoạn khó khăn của thị trường đã qua, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi từ đầu 2024 và hồi phục ấn tượng trong năm 2025 với sự tăng trưởng của nguồn cung nhờ công tác tháo gỡ nút thắt pháp lý được thực hiện quyết liệt và lãi suất trong 2025 được duy trì ở mức hấp dẫn kích thích nhu cầu của người mua nhà và doanh nghiệp phát triển bất động sản.
“Chúng tôi dự báo thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi trong năm 2026 với sự cải thiện mạnh nguồn cung toàn thị trường, hỗ trợ bởi nhu cầu lớn của người mua nhà, đặc biệt nhu cầu ở các thành phố lớn và sự hỗ trợ của cơ quan quản lý giúp hạ đà tăng lãi suất. Trong giai đoạn hồi phục của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản với cấu trúc tài chính lành mạnh và khả năng đưa ra các chính sách hỗ trợ người mua nhà trong giai đoạn lãi suất tăng sẽ tiếp tục duy trì được đà hồi phục”, Shinhan Securities Vietnam nhận định.
