Dòng tiền dịch chuyển theo hạ tầng đang tái định hình bản đồ bất động sản phía Nam qua khái niệm thời gian thay vì khoảng cách.
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam - một trong những thị trường bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư kinh doanh và hướng đến phát triển các dự án trong 2026 -2027, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
Chia sẻ tại Diễn đàn, ông Nguyễn Thái Bình, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Tổng Giám đốc Đông Tây Land, cho biết dòng tiền đầu tư bất động sản tại TP HCM trong chu kỳ vừa qua ghi nhận sự dịch chuyển rõ nét. Thay vì đọng lại ở khu vực trung tâm hiện hữu, dòng vốn này có xu hướng bám theo các trục hạ tầng kỹ thuật và sự mở rộng của không gian đô thị để tìm kiếm những vùng động lực mới.
Sự dịch chuyển của dòng tiền không đơn thuần là sự chuyển dịch cơ học. Đây là quá trình phân bổ lại tài nguyên đầu tư dựa trên tầm nhìn dài hạn của thị trường. Khi quỹ đất nội đô ngày càng ngột ngạt và khan hiếm, dòng tiền buộc phải tự khai phá lối đi mới. Quá trình này được hỗ trợ mạnh mẽ bởi tốc độ phát triển nhanh chóng của mạng lưới giao thông liên vùng.
Thực tế này dẫn đến thay đổi lớn trong hành vi đầu tư. Trước đây, các nhà đầu tư thường đặt nặng yếu tố khoảng cách địa lý thông qua việc tính toán số km từ dự án đến khu vực quận 1 (cũ) hoặc chợ Bến Thành. Hiện tại, tư duy này đã thay đổi. Người mua nhà đất chuyển sang quan tâm đến thời gian kết nối thực tế thay vì khoảng cách vật lý.
Ông Nguyễn Thái Bình phân tích rằng việc hoàn thiện các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, các tuyến đường cao tốc hay hệ thống tàu điện metro sẽ rút ngắn thời gian di chuyển giữa các vùng. Từ đó, khái niệm về không gian và thời gian của nhà đầu tư thay đổi đáng kể khi họ lựa chọn sản phẩm bất động sản. Hạ tầng kết nối giao thông tốt giúp mở rộng ranh giới đô thị, tạo điều kiện cho các thị trường vệ tinh phát triển.
Mặc dù dòng tiền có xu hướng mở rộng ra vùng ven, phân khúc bất động sản tại khu vực lõi đô thị vẫn giữ vai trò chủ đạo tại mỗi thành phố. Quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, trong khi nguồn cung sản phẩm chất lượng cao bị giới hạn. Nhu cầu sở hữu, kinh doanh, tiêu dùng và cho thuê tại khu vực này luôn duy trì ở mức cao, khiến các dự án có vị trí tốt tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư có tiềm lực tài chính lớn.
Tuy nhiên, rào cản lớn nhất của phân khúc trung tâm là mặt bằng giá đã chạm ngưỡng rất cao. Số liệu thống kê của Đông Tây Land cho thấy giá bất động sản tại lõi trung tâm TP HCM hiện dao động ở mức tối thiểu từ 200 triệu đến 500 triệu đồng mỗi mét vuông. Ở một số vị trí đặc biệt đắt giá gần khu vực chợ Bến Thành, mức giá của một dự án sang trọng thậm chí đã chạm mốc khoảng 1 tỷ đồng mỗi mét vuông.
Mặt bằng giá đắt đỏ tại trung tâm phản ánh kỳ vọng lớn của các chủ đầu tư vào giá trị thương hiệu và vị trí độc tôn của dự án. Tuy nhiên, các dự án căn hộ cao cấp với mức giá hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông chỉ phục vụ cho một nhóm nhỏ khách hàng siêu giàu. Điều này tạo ra sự lệch pha cung cầu và hạn chế dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế.
Mức giá đắt đỏ này khiến bất động sản trung tâm trở thành cuộc chơi riêng biệt, rất giới hạn người tham gia. Đại đa số các nhà đầu tư không thể tiếp cận phân khúc này do hạn chế về nguồn vốn. Thực tế đó buộc dòng vốn đại chúng phải chuyển dịch sang phân khúc đô thị vệ tinh và các khu vực đang được đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.
Sự chuyển hướng sang các khu vực vệ tinh giáp ranh TP HCM hoặc các đô thị mới đang là xu hướng chủ đạo của phần lớn nhà đầu tư. Dù vậy, ông Nguyễn Thái Bình lưu ý rằng sự hiện diện của hạ tầng giao thông mới chỉ là điều kiện cần. Yếu tố này chưa thể là điều kiện đủ để bảo đảm giá trị cho một bất động sản.
.jpg)
Thực tế thị trường cho thấy nhiều dự án nằm cạnh đường cao tốc, tuyến metro hay gần sân bay vẫn rơi vào cảnh thiếu vắng người mua. Hạ tầng kỹ thuật là nền tảng cơ bản. Vị trí dự án vừa phải đảm bảo kết nối giao thông tốt, vừa phải kiến tạo tiềm năng tăng giá giá trị lâu dài.
Nói cách khác, hạ tầng giao thông đóng vai trò kích hoạt ban đầu, mở đường cho sự phát triển vật lý của dự án. Trái lại, giá trị thực chất của bất động sản được định đoạt bởi nội lực của dự án đó. Một dự án thiếu quy hoạch đồng bộ, thiếu vắng bàn tay vận hành chuyên nghiệp của chủ đầu tư sẽ nhanh chóng trở thành các khu đô thị hoang vắng, không mang lại hiệu quả kinh tế.
"Điều kiện đủ để một dự án thành công là năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư, hệ thống tiện ích dịch vụ đi kèm và khả năng hình thành một cộng đồng cư dân đông đúc. Trong giai đoạn gần đây, các sản phẩm mới đưa ra thị trường hầu hết nằm dọc theo các trục giao thông huyết mạch, các tuyến đường mới mở hoặc mô hình đô thị sân bay. Các dự án này đòi hỏi sự tích hợp đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội", ông Nguyễn Thái Bình nhấn mạnh.
Xu hướng phát triển của thị trường địa ốc phía Nam trong chu kỳ mới đòi hỏi các dự án phải hội tụ đầy đủ nhiều yếu tố nền tảng. Bên cạnh hạ tầng giao thông kết nối, dự án cần đảm bảo việc làm, thu hút dân cư, cung cấp đầy đủ dịch vụ thương mại và nâng cao chất lượng sống cho cư dân. Vai trò của chủ đầu tư là biến những khu đất trống thành những khu đô thị đáng sống, có hoạt động kinh tế thực sự.
Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng khi các dự án vùng ven đạt được sự đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và việc làm, các khu vực này sẽ không còn mang danh nghĩa vùng ngoại ô. Chúng sẽ trở thành những trung tâm phát triển mới của thị trường bất động sản phía Nam, tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho người sở hữu.
Tương lai của ngành bất động sản không còn thuộc về những dự án phân lô bán nền đơn lẻ. Xu hướng chủ đạo sẽ là các đại đô thị tích hợp đa tiện ích, nơi cư dân có thể sinh sống, làm việc và thụ hưởng dịch vụ ngay tại chỗ. Đây là con đường duy nhất để giải quyết bài toán giãn dân cho các siêu đô thị như TP HCM, đồng thời tạo lập các cực tăng trưởng kinh tế mới cho toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Sản phẩm bất động sản tương lai cần được bảo chứng bằng quy hoạch, bằng chất lượng thi công và trải nghiệm thực tế thay vì chỉ có thiết kế đẹp trên bản vẽ. Dịch vụ quản lý vận hành sau bàn giao cũng đóng vai trò quyết định để duy trì chất lượng sống, giữ vững giá trị tài sản lâu dài. Cơ hội lớn của thị trường địa ốc Việt Nam thời gian tới nằm ở các dự án vùng ven và đô thị vệ tinh có khả năng hình thành không gian sống thực chất cho cộng đồng.
.jpg "Bất động sản phía Nam bước vào chu kỳ sàng lọc")
