Chia sẻ tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, các chuyên gia đã chỉ ra nhiều giải pháp định hình tương lai thị trường bất động sản.
Nhằm hỗ trợ doanh nghiệp nhận diện thị trường phía Nam - một trong những thị trường bất động sản quan trọng đang dẫn dắt xu hướng đầu tư kinh doanh và hướng đến phát triển các dự án trong 2026 -2027, được sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP HCM, tổ chức Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”.
Chia sẻ tại phiên thảo luận, ông Đỗ Đức Đôi, nguyên Phó Vụ trưởng Vụ Đăng ký thống kê đất đai, phân tích những vấn đề then chốt trong quản lý đất đai dựa trên kinh nghiệm thực tiễn kéo dài nhiều thập kỷ. Ông Đôi cho biết Hiến pháp và Nghị quyết 21-NQ/TW tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt.
Tuy nhiên, các đạo luật hiện nay vẫn né tránh làm rõ vai trò định đoạt của Nhà nước và quyền sử dụng của người dân. Nhà nước cần thực hiện quyền định đoạt thông qua hai công cụ chính gồm quy hoạch sử dụng đất và xác định giá đất thay vì đùn đẩy cho việc tự thỏa thuận. Mức giá đất phải được định đoạt cụ thể theo từng mục đích sử dụng như nhà ở, trường học, bệnh viện hay sân bay.
Ông Đôi dẫn chứng mô hình cơ quan định giá độc lập của Úc giúp Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiệu quả. Đồng thời, các dự án tại Việt Nam đang thiếu cơ chế theo dõi, giám sát và đánh giá độc lập. Điều này dẫn đến tình trạng đất giao bị bỏ hoang nhưng không thể thu hồi.
Về giải quyết điểm nghẽn dự án, ông Đôi nhấn mạnh quy định mới cho phép Nhà nước can thiệp thu hồi phần diện tích còn lại sau khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn, giúp doanh nghiệp tránh tình trạng bị tắc nghẽn do một số ít hộ dân đòi hỏi quá mức. Đối với phân khúc căn hộ, ông Đôi đánh giá việc bán nhà chung cư theo niên hạn sử dụng là điểm nhấn quan trọng giúp khắc phục mâu thuẫn pháp luật trước đây, khi doanh nghiệp chỉ thuê đất 50 năm nhưng lại bán nhà ở sử dụng lâu dài cho người dân.
Cuối cùng, ông Đôi kiến nghị tách dự án bồi thường, thu hồi đất ra khỏi dự án phát triển để Nhà nước chịu trách nhiệm thực hiện trước, giúp hạn chế khiếu kiện và giảm độ trễ cho các công trình trọng điểm.
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP HCM, tập trung phân tích nút thắt về dòng vốn và lãi suất vay đang bóp nghẹt thị trường. TS Thuận cho biết lãi suất cho vay bất động sản duy trì ở mức rất cao, dao động từ 13,6% đến 16%/năm. Mức lãi suất này hoàn toàn vượt quá khả năng chi trả của người tiêu dùng và triệt tiêu mọi dư địa phát triển của doanh nghiệp, đặc biệt khi biên lợi nhuận trung bình ngành công nghiệp chỉ đạt từ 5,2% đến 6%.
TS Thuận đưa ra số liệu cho thấy Việt Nam vẫn còn 33% dư địa phát triển nhà ở để đạt mục tiêu đáp ứng nhu cầu dân cư. Riêng tại TP HCM có đến 16.000 người đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư. Tuy nhiên, việc khơi thông dòng vốn gặp trở ngại lớn khi các dự án bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn ngân sách và bị loại khỏi hạn mức tín dụng.
Để tự cứu mình, TS Thuận khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện chiến lược cắt lỗ dứt điểm, chấp nhận “cắt bỏ ngón tay để giữ cánh tay” thay vì tiếp tục vay mượn để bù đắp các khoản nợ cũ. Về phương thức bán hàng, doanh nghiệp nên áp dụng hình thức chiết khấu khoảng 30% cho khách hàng thanh toán một lần 95% bằng tiền mặt để thu hồi dòng vốn trực tiếp, tránh hạ giá bán trực tiếp gây lập lối mòn về giá.
Đối với hệ thống ngân hàng, TS Thuận kiến nghị Chính phủ cần kiểm soát lãi suất và thiết lập biên độ tăng lãi suất linh hoạt theo chu kỳ từ 6 đến 12 tháng để giảm thiểu rủi ro cho người vay. Đồng thời, các sở ngành tại TP HCM cần khẩn trương tháo gỡ các quy định chồng chéo về phòng cháy chữa cháy và thủ tục phân lô bán nền vốn đang làm đóng băng đến 70% hoạt động địa ốc tại địa phương.
Ông Nguyễn Duy Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP HCM, mang đến diễn đàn góc nhìn thực chiến về giai đoạn hậu mãi của các dự án bất động sản.
Ông Thành đánh giá cao nỗ lực tinh gọn hệ thống pháp luật khi các dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất đã chủ động cắt giảm nhiều điều khoản so với trước đây. Tuy nhiên, các văn bản này vẫn bộc lộ nhiều điểm mâu thuẫn chồng chéo khi vận hành thực tế.
Ông Thành chỉ ra một lỗ hổng pháp lý lớn là sự thiếu vắng hoàn toàn khung quy định điều chỉnh hoạt động quản lý vận hành tại các khu đô thị thấp tầng và nhà liền kề. Sự thiếu hụt này khiến các khu đô thị chỉ duy trì được vẻ mỹ quan trên hồ sơ bán hàng của chủ đầu tư nhưng nhanh chóng xuống cấp khi đi vào hoạt động thực tế.
Đối với nhà chung cư, ông Thành phản ánh sự bất cập do mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật Thuế. Nhiều ban quản trị chung cư đang tự ý lưu giữ và phát sinh doanh thu từ các nguồn thu phụ như quảng cáo hay dịch vụ điện nước dẫn đến rủi ro bị xử phạt hành chính rất lớn.
Từ thực tế đó, ông Thành kiến nghị cơ quan quản lý cần công nhận quản lý vận hành tòa nhà là một ngành dịch vụ có tính chất đặc thù. Luật Thuế cần ban hành hướng dẫn riêng về việc xuất hóa đơn đối với các nguồn thu nhỏ phát sinh liên tục như phí gửi xe lẻ. Đồng thời, các chủ đầu tư cần đưa nội dung quản lý vận hành vào chương trình đào tạo bắt buộc cho nhân viên môi giới để chấm dứt tình trạng tư vấn sai lệch nhằm chốt hợp đồng, hạn chế tối đa các tranh chấp gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư sau khi bàn giao dự án.
Phát biểu kết luận Diễn đàn, ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đánh giá Diễn đàn đã hoàn thành mục tiêu đề ra khi ghi nhận nhiều kiến nghị thực tế để khôi phục niềm tin thị trường.
Phó Chủ tịch VCCI thống nhất quan điểm cho rằng Nhà nước cần khẩn trương rút ngắn quy trình thủ tục pháp lý, bảo đảm đất đai được giao đúng cho những đơn vị có năng lực sử dụng để tạo ra giá trị thực cho xã hội. "VCCI sẽ tổng hợp toàn bộ các ý kiến đóng góp tại Diễn đàn để xây dựng báo cáo kiến nghị gửi lên Quốc hội và các cơ quan soạn thảo luật nhằm hoàn thiện các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản", Phó Chủ tịch VCCI cho biết.
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng đúc kết bốn nhóm vấn đề cốt lõi cần tập trung giải quyết trong chu kỳ mới.
Thứ nhất là nhanh chóng thể chế hóa tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW để giải phóng nguồn lực đất đai đang bị ách tắc.
Thứ hai, bên cạnh các nỗ lực hạ lãi suất của Chính phủ, doanh nghiệp phải chủ động đa dạng hóa các kênh huy động vốn và tự tạo thanh khoản thông qua việc chủ động kết nối với khách hàng.
Thứ ba là xu hướng dịch chuyển tất yếu của dòng tiền từ lõi đô thị TP HCM sang các khu vực vệ tinh giáp ranh nhờ lực đẩy từ các dự án giao thông lớn như đường Vành đai 3.
Thứ tư là nâng cao chất lượng quản lý đô thị gắn liền với việc phân định rõ ràng quyền sử dụng đất, giá trị định giá và quyền sở hữu tài sản của cư dân chung cư.
Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng kỳ vọng các sửa đổi luật sắp tới sẽ giải quyết triệt để các điểm nghẽn, giúp doanh nghiệp an tâm đầu tư dài hạn.
