Nguồn cung bất động sản phía Nam đang cải thiện song khoảng trống nhà ở vừa túi tiền vẫn lớn, đặt doanh nghiệp trước yêu cầu cơ cấu lại sản phẩm theo sức mua.
Tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc, trong đó một trong những yêu cầu lớn là điều chỉnh tình trạng lệch pha sản phẩm kéo dài. Nguồn cung cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở phù hợp khả năng chi trả còn thiếu.
.jpg)
Nhu cầu ở nhóm sản phẩm vừa túi tiền thể hiện khá rõ tại TP HCM. Khảo sát trên địa bàn ghi nhận khoảng 974.000 người có nhu cầu về nhà ở xã hội. Điển hình như dự án nhà ở xã hội tại Lý Thường Kiệt, phường Diên Hồng, dù chỉ cung ứng 750 căn hộ trên tổng số 1.225 căn, đã nhận được tới 15.000 hồ sơ đăng ký.
Khoảng cách lớn giữa số căn được đưa ra và lượng hồ sơ cho thấy sức cầu vẫn tập trung mạnh ở nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả. Trong khi đó, nguồn cung chung của thị trường lại đang có dấu hiệu cải thiện.
Ông Châu chia sẻ, trong 7 tháng đầu năm 2026, TP HCM có 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn, bổ sung hơn 27.000 căn ra thị trường, cao hơn đáng kể mức bình quân khoảng 15.000 căn mỗi năm trước đó.
Việc nguồn hàng trở lại tạo thêm lựa chọn cho người mua, đồng thời khiến mức độ cạnh tranh giữa các dự án rõ hơn. Giá bán, pháp lý, tiến độ và khả năng khai thác thực tế ngày càng trở thành những yếu tố tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền.
Từ góc độ doanh nghiệp, bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản EXIMRS nhận định, người mua hiện khắt khe hơn với pháp lý, đồng thời quan tâm nhiều hơn tới khả năng sử dụng hoặc khai thác tài sản để tạo dòng tiền ổn định.
Điều này cũng buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận thị trường. Theo bà Tú, giá bán cần được xác lập tiệm cận giá trị thực ngay từ đầu, đi cùng các giải pháp tài chính giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua, thay vì dựa nhiều vào những chương trình khuyến mại nhưng không làm thay đổi đáng kể chi phí cuối cùng.
Không gian TP HCM mở rộng sau hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng tạo thêm dư địa lựa chọn. Khi ranh giới thị trường được mở rộng, dòng vốn có điều kiện phân bổ theo khả năng kết nối, mức giá và giá trị khai thác của từng khu vực thay vì chỉ bó hẹp trong địa giới hành chính trước đây.
Theo các chuyên gia, cùng với sự cải thiện của nguồn cung, thị trường đang chuyển dần sang cạnh tranh bằng giá trị thực của sản phẩm. Đây cũng là lý do cơ cấu rổ hàng, mức giá và phương án tài chính ngày càng có vai trò lớn hơn đối với khả năng hấp thụ.
Trong bức tranh đó, khoảng trống đáng chú ý vẫn nằm ở nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở xã hội và nhà cho thuê.
Theo ông Châu, đây là những phân khúc có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung chưa tương xứng. Thực tế tại một dự án nhà ở xã hội ở phường Đông Hưng Thuận cho thấy khoảng 750 căn được đưa ra với giá bán từ 19,5-19,9 triệu đồng/m2. Theo ông, mức giá này có được nhờ các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn.
Tuy nhiên, khả năng tạo ra nguồn cung đủ lớn vẫn là bài toán khó. Trường hợp dự án tại Lý Thường Kiệt nhận tới 15.000 hồ sơ cho vài trăm căn cũng cho thấy sức cầu ở nhóm sản phẩm phù hợp khả năng chi trả đang vượt khá xa lượng hàng hiện có.
Với nhà ở thương mại giá hợp lý, theo Chủ tịch HoREA, trọng tâm chính sách nên đặt vào việc rút ngắn thủ tục, giảm chi phí đầu vào và tạo điều kiện tiếp cận vốn, thay vì áp dụng giới hạn cứng về lợi nhuận. Khi chi phí phát triển dự án được kéo xuống, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa điều chỉnh giá bán.
Từ phía thị trường, bài toán cũng không chỉ dừng ở việc hạ giá sản phẩm. Bà Trần Thị Cẩm Tú cho hay người mua hiện cân nhắc đồng thời pháp lý, khả năng khai thác, phương thức thanh toán và giá trị thực của tài sản. Vì vậy, cơ cấu sản phẩm cần đi cùng cách định giá và giải pháp tài chính phù hợp hơn với dòng tiền của khách hàng.
Nguồn cung được bổ sung đang mở thêm dư địa cho thị trường bất động sản phía Nam, nhưng đồng thời kéo theo quá trình sàng lọc rõ hơn. Khi người mua có nhiều lựa chọn, những sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và khả năng sử dụng thực tế sẽ thuận lợi hơn trong việc tiếp cận dòng tiền. Điều này cũng đặt doanh nghiệp trước yêu cầu cơ cấu lại rổ hàng theo sức mua, thay vì tiếp tục kỳ vọng thanh khoản cải thiện chỉ nhờ nguồn vốn quay trở lại thị trường
.jpg "Bất động sản phía Nam: Khơi thông nghẽn pháp lý và vốn")
