>>> Trái phiếu bất động sản (kỳ cuối): Chính sách nào để phát triển thị trường hiệu quả, bền vững?

Năm 2022, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào được xem là một trong những điểm sáng của nền kinh tế, trong bối cảnh kinh tế toàn cầu vẫn chịu đứt gãy chuỗi cung ứng và biến động địa chính trị, cùng chính sách thắt chặt tiền tệ ở các quốc gia lớn khiến các dòng vốn đầu tư đảo chiều. 

Vẫn hưởng lợi từ xu hướng và môi trường vĩ mô

Theo Tổng cục Thống kê, trong 9 tháng đầu 2022, tổng mức FDI đăng ký đạt 18,75 tỷ USD, giảm -15,3% so với cùng kỳ năm trước vì cùng kỳ ghi nhận hai dự án đăng ký mới với số vốn đột biến (dự án Nhà máy điện LNG I&II 3,1 tỷ USD và dự án Nhà máy điện Ô Môn II 1,31 tỷ USD) trong khi giải ngân vốn FDI đạt 15,43 tỷ USD (+16,3% YoY) - mức 9 tháng cao nhất trong giai đoạn 2018-2022.

Bộ phận phân tích CTCK BSC lưu ý tốc độ tăng trưởng FDI đăng ký mới đã giảm mạnh trong hai tháng cuối của quý III/ 2022 (T8/2022 giảm -48,3%YoY và T9/2022 giảm -35%YoY), mức FDI thực hiện 2022 ở mức nền cao trong khi FDI đăng ký giảm mạnh sẽ gây áp lực lên tăng trưởng FDI thực hiện vào năm sau 2023 trong bối cảnh (1) nền kinh tế vĩ mô toàn câu đang đứng trước nguy cơ suy thoái, (2) lạm phát tăng cao và (3) Trung Quốc tái mở cửa nền kinh tế. Tuy vậy, BSC cho rằng với những lợi thế cạnh tranh về địa chính trị ổn định, bình ổn tỷ giá được ưu tiên cũng như lợi thế về nguồn nhân lực, nhiều hiệp định thương mại tự do, Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng và hấp dẫn với các nhà sản xuất trên thế giới trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục.

Ước tính kết thúc 2022, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia nhận định: Giải ngân FDI vào Việt Nam cũng là điểm sáng và cho thấy nền kinh tế tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp dài hạn, với ước đạt 21 - 22 tỉ USD, tăng 13% so với năm trước. Ông cũng cho rằng một trong những điểm rủi ro đáng chú ý của 2023 có thể là môi trường quốc tế đang kém thuận lợi; một số khu vực, quốc gia, đặc biệt là các đối tác kinh tế lớn của Việt Nam có thể rơi vào suy thoái nhẹ, làm giảm lực cầu xuất khẩu, đầu tư, tiêu dùng và du lịch quốc tế.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, bất chấp sự thay đổi của môi trường quốc tế và kéo theo là những thay đổi linh hoạt để thích ứng của Việt Nam, FDI vẫn được nhận định là đòn bẩy tích cực của nền kinh tế. Theo đó, nhóm các doanh nghiệp sẵn sàng hạ tầng để đón "đại bàng" lẫn "chim én" - doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, cũng được hưởng lợi.

>>> Trái phiếu bất động sản (kỳ 2): Quan hệ "thân gia" trên thị trường Việt Nam

"Việt Nam vẫn là điểm đến tiềm năng, hấp dẫn với các nhà sản xuất trên thế giới trong bối cảnh hoạt động FDI trên quy mô quốc tế vẫn chưa hồi phục; Môi trường pháp lý dần rõ ràng và hoàn thiện kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục hành chính, phát triển bền vững nhờ sự phối hợp giữa các Bộ/Ban ngành và UBND tỉnh. Cùng với đó trung tâm công nghiệp tập trung vào khu vực phía Nam với xu hướng mở rộng tại tỉnh/thành vệ tinh thành phố Hồ Chí Minh" là những điểm để BSC đánh giá tích cực với nhóm doanh nghiệp khu bất động sản công nghiệp. 

Doanh nghiệp BĐS KCN có nền tảng tài chính ra sao?

Cũng theo BSC, các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp có nền tảng tài chính tương đối tốt, đặc biệt là các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) khi không có Nợ ròng, không tồn tại nợ trái phiếu, phần lớn nợ vay ngắn hạn dùng để bổ sung vốn lưu động và trả cổ tức. 

Đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trái phiếu/tổng dư nợ vay cao như BCM và KBC, BSC ghi nhận tỷ lệ Nợ/Tổng tài sản vẫn ở mức an toàn, các khoản vay nợ đều có tài sản đảm bảo, chất lượng tài sản tương đối tốt trong khi giá trị đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 không nhiều (1.000 tỷ VND đối với BCM và 2.900 tỷ VND đối với KBC).

Quỹ đất sẵn sàng cho thuê trong vòng 1 năm tới của các doanh nghiệp đầu ngành, theo đó đứng đầu là BCM 944 ha (chưa bao gồm các KCN của công ty liên doanh liên kết), IDC 616ha, SZC 470 ha, KBC 353ha (không bao gồm KCN Tràng Duệ 3 chưa hoàn thành pháp lý). 

Lưu ý một điều là đối với các doanh nghiệp bất động sản KCN, họ cũng là những đơn vị có lợi thế trong việc huy động vốn trên thị trường nợ, căn cứ trên việc có quỹ đất rộng lớn, là những tài sản đảm bảo theo "khẩu vị" của các nhà đầu tư tổ chức, sẽ ưa thích và đánh giá cao. Việc mở rộng, phát triển, khai thác quỹ đất của các doanh nghiệp BĐS KCN cũng thường sẽ theo từng giai đoạn, do đó, nợ trái phiếu sẽ được phát hành theo từng giai đoạn và dòng vốn theo tỷ lệ lấp đầy, khi khai thác giai đoạn này sẽ để trả nợ cuốn chiếu để mở ra gọi vốn nợ mới. Đây được xem là điều bình thường khiến đòn cân nợ, đặc biệt nợ trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS KCN ít bị rủi ro do thanh khoản và dòng tiền không hoàn toàn phụ thuộc vào thị trường bất động sản, như các doanh nghiệp bất động sản thương mại trên thị trường trong giai đoạn hiện tại.

Chính vì vậy, BSC duy trì đánh giá khả quan đối với ngành Bất động sản Khu công nghiệp. Các yếu tố: 1) Nguồn cung hạn chế và nhu cầu phục hồi vẫn là yếu tố giúp giá cho thuê khu công nghiệp duy trì ở mức cao và (2) Hoạt động sản xuất kinh doanh không còn bị gián đoạn do dịch bệnh, (3) Vấn đề pháp lý được giải quyết giúp các DN có thể triển khai để đáp ứng nhu cầu, (4) Triển vọng về cải thiện hạ tầng giao thông được đẩy nhanh trong trung hạn, củng cố cho đánh giá.