Mùa đại hội cổ đông 2026 hé lộ tham vọng tăng trưởng mạnh của loạt doanh nghiệp bất động sản, song thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa và tái cấu trúc sâu.
Tài liệu họp đại hội đồng cổ đông thường niên 2026 cho thấy bức tranh đầy tham vọng của các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều “ông lớn” đồng loạt đặt mục tiêu tăng trưởng cao, thậm chí lập kỷ lục mới về doanh thu, trong bối cảnh thị trường đang dần phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn không ít thách thức.
Dẫn đầu là Vinhomes với kế hoạch doanh thu 250.000 tỷ đồng, tăng hơn 63% so với năm trước. Nếu hoàn thành, đây sẽ là mức cao nhất từng được ghi nhận trên thị trường. Động lực tăng trưởng đến từ loạt đại dự án đang triển khai và dự kiến mở bán trong năm như Hạ Long Xanh, Cần Giờ hay Cao Xà Lá.
Bám sát phía sau, Sunshine Group đặt mục tiêu doanh thu 40.000 tỷ đồng, tăng gần 90%. Doanh nghiệp này dự kiến tung ra nhiều dự án mới tại Hà Nội và TP HCM, đồng thời đẩy mạnh hoạt động M&A, tham gia đầu tư vào các dự án lớn và nắm quyền chi phối tại một số doanh nghiệp phát triển bất động sản.
Không đứng ngoài cuộc đua, Novaland xây dựng kịch bản kinh doanh tích cực với doanh thu hơn 22.700 tỷ đồng, gấp 3 lần năm trước, lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 1.852 tỷ đồng. Trọng tâm của doanh nghiệp là tăng tốc bàn giao tại các đại dự án như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm.
Ở nhóm doanh nghiệp tầm trung, mức tăng trưởng đặt ra thậm chí còn cao hơn. Taseco Land dự kiến doanh thu hơn 11.000 tỷ đồng, tăng gần 200%. Phát Đạt lên kế hoạch doanh thu 8.830 tỷ đồng, tăng hơn 5 lần, trong khi lợi nhuận tăng gần 70%. Nam Long, Đất Xanh hay Văn Phú cũng đồng loạt đặt mục tiêu tăng trưởng hai chữ số.
Song song với kế hoạch kinh doanh, dữ liệu thị trường cho thấy nguồn cung đang bước vào chu kỳ mở rộng trở lại. Tại TP HCM, dự kiến có hơn 51.000 căn hộ từ khoảng 25 dự án được tung ra trong năm 2026. Trên phạm vi cả nước, khoảng 125 dự án mới có thể triển khai, tương đương gần 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm trước. Nếu tính cả hàng tồn kho, tổng nguồn cung sơ cấp có thể tiệm cận 200.000 sản phẩm.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô mà ở cấu trúc nguồn cung. Thị trường đang chuyển dịch từ trạng thái phân tán sang tập trung vào một nhóm chủ đầu tư lớn.
Tại Hà Nội, các đại đô thị quy mô lớn chiếm hơn một nửa nguồn cung và giao dịch, chủ yếu nằm ở khu vực ngoài trung tâm, dọc theo các trục phát triển mới. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển không gian đô thị gắn với các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng.
Ở TP HCM, một số tập đoàn lớn cũng chiếm tỷ trọng đáng kể nguồn cung, theo sau là các nhà phát triển quốc tế và doanh nghiệp nội có tiềm lực tài chính mạnh.
Không chỉ nắm giữ nguồn cung hiện tại, các “ông lớn” còn liên tục mở rộng quỹ đất và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới. Nhiều kế hoạch phát triển hàng chục dự án với quy mô hàng trăm đến hàng nghìn hecta được công bố, cho thấy cuộc đua dài hạn đang được đẩy mạnh.
Dù triển vọng tăng trưởng được đặt ra khá cao, các chuyên gia cho rằng thị trường năm 2026 vẫn đối mặt với nhiều sức ép. Việc kiểm soát tín dụng, điều tiết giá và yêu cầu minh bạch pháp lý đang buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận.
Theo các báo cáo phân tích, giai đoạn 2026–2027 được xem là nhịp điều chỉnh cần thiết sau thời kỳ tăng nóng. Tăng trưởng sẽ không còn dựa vào đòn bẩy tài chính hay kỳ vọng tăng giá, mà phụ thuộc vào năng lực phát triển dự án, khả năng thích ứng chính sách và chiến lược sản phẩm.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định thị trường bất động sản đang đi theo xu hướng phân hóa mạnh mẽ. Các doanh nghiệp lớn thường hướng tới các dự án trung - cao cấp, thậm chí hạng sang, nhằm tối ưu biên lợi nhuận. Điều này vô tình đẩy giá chung lên cao và làm suy giảm nguồn cung giá phải chăng.
Một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy vị thế thống lĩnh của các “ông lớn” là hệ sinh thái tài chính. Nhiều tập đoàn có sự hậu thuẫn trực tiếp từ ngân hàng, giúp tiếp cận vốn dễ dàng và rút ngắn thời gian triển khai. Mối liên kết này tạo lợi thế vượt trội mà doanh nghiệp nhỏ khó có thể cạnh tranh.
Sự tập trung nguồn cung vào tay số ít chủ đầu tư mang đến cả mặt tích cực lẫn rủi ro. Các đại dự án quy mô lớn thường được phát triển đồng bộ, nâng cấp hạ tầng, tạo nguồn cung lớn và giảm nguy cơ dự án dang dở. Tuy nhiên, khi thị trường thiếu sự cạnh tranh, mức giá thường bị đẩy lên cao so với nhu cầu thực tế.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, thị trường đang trải qua quá trình thanh lọc mạnh. Chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị và tầm nhìn dài hạn mới có thể tồn tại và mở rộng quy mô.
Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn tái cấu trúc sâu hơn, hướng tới một chu kỳ phát triển minh bạch và bền vững hơn.
