“Phá băng” bất động sản nghỉ dưỡng

>> TP.HCM đẩy nhanh tiến độ cấp sổ hồng trong năm 2024

Năm 2024 được kỳ vọng sẽ là thời điểm phân khúc này khởi sắc hơn nhờ ngành du lịch và sự đổi mới của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong ngành như chia sẻ của ông Trần Quốc Dũng - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) với DĐDN.

- Thưa ông, vì sao trong năm 2023 dù đã có nhiều chính sách hỗ trợ nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm?

Năm 2023, cả thị trường BĐS đều chịu chung cảnh ảm đạm, không riêng phân khúc nào. Mặc dù có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, nhưng vẫn còn nhiều dự án BĐS phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, hạn chế về tín dụng…

Và khung pháp lý vẫn là trở ngại lớn, ngay cả Nghị định 10 nhằm cởi trói vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp BĐS nghỉ dưỡng hồi phục nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt hơn nữa.

- Nhiều sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến tồn kho lớn trong năm qua, có giải pháp nào để thúc đẩy thanh khoản phân khúc này thưa ông?

Muốn giải phóng hàng tồn kho lớn không phải là câu chuyện một sớm một chiều mà đòi hỏi phải có thời gian triển khai dài và có sự kết hợp chặt chẽ giữa các bên, từ Chính phủ, các ban ngành cho đến các chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư.

>> Kỳ vọng mới cho thị trường địa ốc

Chúng ta có thể hình dung, tồn kho BĐS hiện nay có hai loại: Thứ nhất là sản phẩm hình thành trong tương lai, dự án đang được chủ đầu tư thực hiện thủ tục để triển khai. Thứ hai là sản phẩm đã hiện hữu, đang trong quá trình hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa có người mua.

Dạng thứ nhất, đây là thời điểm thích hợp để chủ đầu tư điều chỉnh mô hình kinh doanh, chú trọng đến mục đích sử dụng của người tiêu dùng cuối, tập trung vào chất lượng dịch vụ, quản lý vận hành, ưu tiên giải quyết những vấn đề của khách hàng để tăng tính thanh khoản, tạo thị trường phát triển bền vững. Muốn được như vậy, phía cơ quan nhà nước cũng cần giảm các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ cho dự án.

Ở dạng thứ hai, hầu hết các dự án đã hình thành đang tồn kho chủ yếu ở những dự án cao cấp. Đây là bài toán khó đòi hỏi nỗ lực lớn hơn từ các bên. Góc độ doanh nghiệp, khả thi nhất vẫn là câu chuyện “cắt lỗ” hay chấp nhận lợi nhuận ở mức hợp lý để giải phóng hàng tồn kho. Hoặc phải “định vị” lại dự án theo hướng gắn liền với nhu cầu thực của khách hàng cuối.

Ngoài ra, về mặt vĩ mô Chính phủ cần có “đòn bẩy tài chính” để tạo điều kiện cho người mua nhà, như mở rộng đối tượng cho vay, hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà… Đồng thời, các cơ quan quản lý cần tăng cường kiểm tra, rà soát các dự án BĐS, đặc biệt là phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng để bảo đảm cân đối cung cầu, tránh tình trạng dư thừa khiến tồn kho gia tăng.

- Xu hướng du lịch toàn cầu đang thay đổi không chỉ tại Việt Nam mà còn trên toàn cầu, liệu điều này sẽ tác động thế nào đến sự phục hồi của thị trường BĐS nghỉ dưỡng trong năm tới? Phân khúc nào (cao cấp, trung cấp hay giá rẻ) sẽ dẫn đầu, thưa ông?

Khác với những phân khúc nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng đặc thù luôn gắn liền cùng du lịch nên lẽ dĩ nhiên xu hướng du lịch toàn cầu thay đổi sẽ ảnh hưởng đến thị trường.

Dựa trên nghiên cứu của gần 28.000 du khách tại 33 quốc gia, vùng lãnh thổ kết hợp cùng dữ liệu của Booking - ứng dụng đặt chỗ hàng đầu thế giới cho thấy, 7 xu hướng du lịch năm 2024 đều có điểm chung về tính “trải nghiệm cá nhân hóa”. Trong đó, yếu tố trải nghiệm, khám phá ẩm thực địa phương, gắn liền nghỉ dưỡng với chữa lành, du lịch bền vững, tôn trọng thiên nhiên là những nền tảng mà dự án nào hoặc chủ đầu tư nào có thể quy hoạch và ứng dụng thì đều có thể dẫn đầu.

Bên cạnh đó, tối ưu ngân sách, du lịch sang chảnh (A La Carte Affluencers) cũng sẽ là một xu hướng nổi bật trong những năm tới. Nhiều du khách cho biết sẽ cắt giảm chi phí những thứ không cần thiết và dùng khoản tiết kiệm này đổi lấy trải nghiệm đi nghỉ cao cấp như giới thượng lưu.

Trong báo cáo Booking, 66% du khách Việt sẵn sàng mua vé theo ngày để sử dụng các tiện nghi trong khách sạn 5 sao thay vì lưu trú tại đó để hưởng dịch vụ. Điều này cũng cho thấy không phải phân khúc cao cấp khó bán, trung cấp hay giá rẻ dễ tiếp cận người mua mà phân khúc nào giải quyết vấn đề cho khách hàng thuộc phân khúc mình tốt nhất thì đều có tiềm năng tăng trưởng.

- Theo ông, các doanh nghiệp BĐS nên điều chỉnh gì trong các sản phẩm của mình để phù hợp hơn với xu thế nghỉ dưỡng mới?

Đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, những sản phẩm tiếp cận với nhu cầu thực tế của khách hàng. Ngoài nghiên cứu kỹ và quy hoạch bài bản, các doanh nghiệp cũng nên ứng dụng công nghệ để tạo ra trải nghiệm du lịch cá nhân hóa cho khách hàng.

Đặc biệt, việc lựa chọn các địa phương mới, có dư địa lớn để đầu tư, phát triển dự án cũng là một trong những yếu tố quan trọng để tạo sự phát triển bền vững cho các dự án nghỉ dưỡng.

- Trân trọng cảm ơn ông!