CÂU CHUYỆN CUỐI TUẦN: Cần thiết Luật Chung cư

GS. TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường• 20/02/2021 05:00

Để giải quyết những tranh chấp tồn tại bấy lâu tại các chung cư cần thiết xây dựng một Luật chung cư riêng, tách khỏi Luật Nhà ở.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Có thể khái quát bốn hình thức tranh chấp chung cư đang tồn tại hiện nay:

Thứ nhất, tranh chấp liên quan đến hình thức mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, mua bán nhà trên giấy. Trong đó tranh chấp nhiều nhất là tranh chấp về chất lượng hàng hóa, chất lượng căn hộ và tiến độ thực hiện.

Trước Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2014 ra đời, câu chuyện này xảy ra gần như ở tất cả các chung cư. Đơn cử như căn hộ mẫu một đằng bàn giao một nẻo, vật liệu xây dựng, công nghệ xây dựng không đúng như cam kết. Bên cạnh đó tiến độ dự án dây dưa, có những dự án thu tiền khách hàng rồi đắp chiếu, một số dự án sau thời hạn cam kết vài ba năm mới bàn giao.

Thứ hai về diện tích chung và riêng. Hiện nay, chúng ta đang lẫn lộn giữa quyền sở hữu của chủ đầu tư dự án và sở hữu chung. Ta vẫn đang đánh đồng hai khái niệm này là một. Ngay kể cả Luật nhà ở 2005 đã phân biệt nhưng trên thực tế kể cả chính quyền các cấp vẫn xem sở hữu chung đấy chính là sở hữu của chủ đầu tư dự án như: hành lang, lô gia,...

Hóa giải tranh chấp chung cư đang là vấn đề nóng và cần sớm được giải quyết.

Khái niệm sở hữu chung và riêng như thế nào cần phải làm rất rõ. Hiện nay, việc sửa sửa Luật ở nước ta đang chủ yếu giao cho các cơ quan của chính phủ. Các cơ quan chính phủ nghe ý kiến và đánh đồng tất cả các loại ý kiến với nhau.

Nguyên tắc trên thế giới khi sửa luật chỉ tiếp thu những ý kiến không có liên quan lợi ích. Cần tách biệt các ý kiến của từng nhóm như cư dân, chủ đầu tư, chuyên gia, nhà quản lý. Phân nhóm và lựa chọn cái ý kiến để đảm bảo những ý kiến này là không có lợi ích xen lẫn.

Thứ ba là tranh chấp về phí bảo trì chung cư. Chúng ta vẫn biết rằng kinh phí này là rất lớn và đang được trao cho ban quản trị nhà chung cư. Không thể loại bỏ các trường hợp ban quản trị có mục đích không đứng đắn khi quản lý số tiền này.

Thực tế, ở các nước vai trò ban quản trị đang được thực hiện giống như vai trò của hội đồng nhân dân, chỉ có trách nhiệm giám sát thôi chứ không không tham gia về lợi ích.

Đừng nên gán cho ban quản trị phải hoạt động theo công ty cổ phần. Ban quản trị nhà chung cư có thể thành lập một hợp tác xã, có thể đứng ra thuê một cái doanh nghiệp cung cấp dịch vụ vận hành nhà chung cư. Song, đây là việc khác hoàn toàn với việc hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp để quản trị.

Ban quản trị chỉ nên làm mỗi nhiệm vụ giám sát việc hoạt động mọi hoạt động của nhà chung cư trong đó có hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Tại Thụy Điển, hiện nay ban quản trị đã có thể đứng ra thành lập, lấy ngay cư dân tại chung cư thành lập một hợp tác xã chuyên cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư cho chung cư. Với chung cư bình dân, hình thức hợp tác xã nở rất phù hợp nhưng nó là một thực thể kinh tế độc lập với ban quản trị.

Thứ tư không phải tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư dự án mà là tranh chấp với ban quản trị hoặc là tranh chấp với tổ chức cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư. Đơn cử như thang máy hay bị hỏng, điện phập phù, nước sạch không có... cũng là một hình thức tạo ra tranh chấp.

Chung quy lại, về pháp luật hiện nay chúng ta đang cố gắng rất nhiều nhưng mà còn rất nhiều khoảng trống để giải quyết các tranh chấp chung cư.

Vốn dĩ cuộc sống chung cư khác hẳn cuộc sống nhà ở riêng lẻ, do đó ở nước ngoài, họ có Luật chung cư riêng. Tuy nhiên, tại Việt Nam chúng ta chỉ mới có một chương của Luật Nhà ở và một nghị định, một thông tư hướng dẫn. Do đó, chắc chắn chưa đủ cho phát triển chung cư mà bảo đảm không có tranh chấp.