Cấp bách hoàn thiện quy định pháp luật để giải quyết tranh chấp chung cư

Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm• 20/01/2021 12:30

Nếu như không có giải pháp sửa đổi quy định “gốc rễ”, các xung đột hiện tại sẽ châm ngòi cho cuộc tranh chấp bất tận về nhà chung cư trong tương lai.

Chung cư tại nước ta hiện nay đang xảy ra một số loại tranh chấp phổ biến: Tranh chấp về việc thành lập ban quản trị; Tranh chấp về quyền sở hữu chung sở hữu riêng; Tranh chấp về việc quản lý quỹ bảo trì chung cư và xung đột chính những người dân với ban quản trị do mình bầu ra.

Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch Công ty Luật TAT Law Firm

Muôn vẻ tranh chấp chung cư

Trong đó, về tranh chấp việc thành lập ban quản trị, chủ đầu tư khi bàn giao nhà cho cư dân xong thường rất chậm trễ giúp đỡ, ủng hộ người dân thành lập ra ban quản trị để người dân có thể tự quản. Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc này chính là khi thành lập ban quản trị sẽ giao quyền cho người dân, khi đó chủ đầu tư sẽ mất một số quyền lợi từ những diện tích họ đang quản lý, đang khai thác, hay các loại phí dịch vụ gửi xe, cho thuê...

Trong khi đó, theo quy định của pháp luật, người dân không thể chủ động thành lập ban quản trị, mà phải thông qua hội nghị nhà chung cư lần đầu do các chủ đầu tư phối hợp với chính quyền địa phương cùng cư dân để thành lập.

Dù đã có một số giải pháp nhưng vẫn chưa thực sự triệt để và rất cần sự tham gia của cấp ủy chính quyền địa phương để đốc thúc chủ đầu tư hỗ trợ cư dân thành lập ban quản trị để người dân có thể tự quản.

Các tranh chấp chung cư kéo dài nhiều năm ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người dân và an ninh, trật tự. (Cư dân Hồ Gươm Plaza biểu tình yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì)

Về tranh chấp về sở hữu chung riêng, khoảng 10 năm trước, lần đầu tiên xảy tranh chấp như vậy tại tòa nhà Keangnam, lúc đó chủ đầu tư, cư dân và ngay cả chính quyền địa phương cũng tỏ ra bối rối khi mà các bên không thể có giải pháp giải quyết. Tuy nhiên, thời điểm đó trong cơ chế của luật nhà ở 2006 có một giải pháp căn cơ giải quyết từ gốc đó là chỉ ra quyền sở hữu của cư dân đối với những phần sở hữu chung trong tòa nhà và từ đó có thể giải quyết được vấn đề này. Thế nhưng rất tiếc Luật Nhà ở sửa đổi, điều luật về sở quyền sở hữu chung bị biến mất.

Về 2% quỹ bảo trì, bởi lẽ đây là một số tiền rất lớn đối với những khu dân cư hàng nghìn hộ dân. Đây cũng là lý do mà các chủ đầu tư rất chậm trễ trong việc thành lập ban quản trị.

Giải quyết từ gốc

Hiện nay Bộ Xây dựng, các địa phương cũng đang xây dựng cơ chế ưu việt hơn khi sử dụng tài khoản riêng đóng để người dân nộp 2% quỹ bảo trì vào đó. Hy vọng quy định này sẽ giải quyết triệt để vấn đề về quỹ bảo trì.

Để giải tỏa những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay, cần sửa Luật Nhà ở theo hướng thay vì đóng phí bảo trì cho chủ đầu tư, người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng (do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản, sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập). Khi người mua nhà có xác nhận của ngân hàng về việc đã đóng phí bảo trì, thì chủ đầu tư sẽ bàn giao nhà.

Đối với các tranh chấp, khiếu nại giữa các bên (chủ đầu tư, cư dân, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành) thời gian qua chủ yếu do một số quy định pháp lý về quản lý, sử dụng nhà chung cư như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… chưa đủ rõ; quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân là hiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến nhà chung cư là quá chậm, chưa bắt kịp sự phát triển của nhà chung cư...

Do đó, các cơ quan có thẩm quyền cần rà soát lại quy định của pháp luật có liên quan để kiến nghị sửa đổi, bổ sung các quy định không còn phù hợp và hướng dẫn các cơ quan liên quan giải quyết các vụ khiếu kiện liên quan đến tranh chấp chung cư.