GÓC NHÌN BẤT ĐỘNG SẢN: Tranh chấp chung cư - Chuyện "cơm bữa" khi pháp chế chưa đủ mạnh

LÊ SÁNG - PHƯƠNG UYÊN• 28/03/2021 12:44

Các vụ việc tranh chấp chung cư đang diễn ra như “cơm bữa” đang đặt ra câu hỏi phải chăng chế tài pháp luật chưa đủ mạnh để có thể giải quyết triệt để các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư.

Mới đây, hàng trăm cư dân trong khu vực ba tòa nhà Ruby, Topaz, Sapphire thuộc dự án khu chung cư "5 sao" Saigon Pearl (số 92 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh) đã căng băng rôn trên nhiều chiếc xe ô tô rồi đậu kín trước khuôn viên tầng hầm để phản đối chủ đầu tư là Công ty TNHH VietNam Land SSG (VietNamLand SSG).

TRANH CHẤP CHUNG CƯ - CHUYỆN "CƠM BỮA"

Hành động này của các cư dân nhằm phản đối cách hành xử của chủ đầu tư VietNamLand SSG về việc độc chiếm tầng hầm, tăng phí giữ xe bất hợp pháp. Được biết, đây không phải là lần đầu tiên giữa cư dân và chủ đầu tư xảy ra tranh chấp liên quan đến tầng hầm giữ xe trong chung cư.

Trong tháng 2/2021, một số cư dân chung cư The Pegasuite (số 1002 Tạ Quang Bửu, P.6, Q.8, TP.HCM) đã treo băng rôn phản đối liên quan đến nội dung cho rằng CĐT là Công ty CP Đầu tư Phương Việt “chưa giao sổ hồng, chủ đầu tư The pegasuite đã ép cư dân đóng tiền”. Theo thông tin phản ánh, sau khi những cư dân chung cư The Pegasuite treo băng rôn phản đối đã được công an mời làm việc.

Tại Hà Nội, cuối tuần nay cư dân chung cư Dreamland Bonanza do Công ty CP Đầu tư bất động sản Vinaland (Công ty Vinaland) làm chủ đầu tư đã căng băng rôn phản đối chủ đầu tư bán nhà sai địa chỉ ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của dân từ việc cấp sổ đỏ, hộ khẩu…

Trước đó, vào cuối tháng 12/2020, một số cư dân sống tại chung cư Việt Đức Complex (Q.Thanh Xuân, Hà Nội) đã tập trung căng băng rôn trước cửa UBND Q.Thanh Xuân kêu cứu vì lo chủ đầu tư cắt điện sinh hoạt do trước đó theo đại diện cư dân do công trình chậm tiến độ giao nhà nên không ít hộ bí bách về nơi ở, được chủ đầu tư đồng ý nên đã dọn đến sinh sống từ khi công trình chưa đủ điều kiện bàn giao, chưa ký biên bản bàn giao nhà.

Theo một thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, chỉ tính riêng tại Hà Nội thì trong số 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp.

Còn tại TP. Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 09 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

NGUY CƠ PHÁT SINH TRANH CHẤP

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Lawfirm thì có thể nhận thấy nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư và một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, giấy chứng nhận sở hữu căn hộ.

Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Lawfirm

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Lawfirm

Cụ thể, theo ông Tú, một số tranh chấp chung cư tiêu biểu bao gồm: Tranh chấp đối với việc nhà chung cư chưa thành lập Ban quản trị; tranh chấp đối với nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị; tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì; tranh chấp về diện tích căn hộ; tranh chấp liên quan đến làm thủ tục cấp “sổ đỏ”; tranh chấp quyền sở hữu chung, riêng và phí dịch vụ.

Như vậy, đang có hàng loạt vấn đề, nội dung có thể có nguy cơ phát sinh tranh chấp liên quan đến chung cư. Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, thực tế cho thấy, quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến nội dung này còn khá “mỏng”.

Nếu tham khảo luật pháp và quy định điều chỉnh hoạt động các khu chung cư ở nước ngoài sẽ thấy hệ thống quy định của chúng ta còn thiếu rất nhiều. Việc thực thi luật pháp và giải quyết tranh chấp của cơ quan quản lý và chính quyền địa phương còn chưa tốt, chưa thực sự tìm ra căn cơ, dẫn đến kiện cáo kéo dài, hoặc bỏ lửng để hai bên tự xử lý.

Theo các chuyên gia, nhà nước sau khi đã có quy định phân loại nhà cao tầng nói chung và chung cư nói riêng cũng nên sớm hình thành bộ tiêu chuẩn quản lý để có cơ sở xây dựng chính sách quản lý, chất lượng quản lý và phí quản lý tương ứng phù hợp, tránh tình trạng đánh đồng như hiện nay. Cần phải đặt vấn đề quản lý nhà nước về chung cư là một phần quan trọng trong công tác quản lý đô thị.

Đối với chủ đầu tư, cần phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt khu chung cư sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo. Từ khâu thiết kế đến khâu xây dựng các dự án, đều đặt mình ở vị trí người ở chung cư.

Đối với các chung cư được đưa vào sử dụng, khi chủ đầu tư, cư dân chưa phân định được sở hữu chung riêng, thì cần phải tiến hành thương thảo và thống nhất rõ về vấn đề này ngay, kiểm tra lại các điều khoản của giấy phép đầu tư và xem việc thanh quyết toán công trình của cơ quan thuế đã bao gồm các hạng mục nào. Bất kỳ hạng mục nào đã được dùng vào kết toán giá bán căn hộ phải được coi là sở hữu chung của cư dân.

Đối với ban quản trị, cần áp dụng nghiêm chỉnh yêu cầu về thành lập và hoạt động theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Trong khi thành lập ban quản trị, cần lựa chọn được những đại diện phù hợp cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi.

Với đơn vị quản lý vận hành, nguyên tắc minh bạch và giám sát đối với các công ty quản lý là bắt buộc. Đồng thời phải thực sự coi chủ sở hữu căn hộ, cư dân trong tòa nhà là khách hàng của mình, chứ không phải chủ đầu tư để tránh xung đột về lợi ích và đem lại dịch vụ tốt nhất cho cư dân.

CẦN THIẾT LUẬT CHUNG CƯ

Theo Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì hiện nay, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư đang được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành nói riêng như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng…

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên Môi trường cho biết hiện nay có những vấn đề chúng ta có thể giải quyết ngay dựa vào khung pháp luật hiện hành nhưng cũng có những việc đòi hỏi phải sửa luật, thậm chí là thay đổi quan niệm pháp luật điều chỉnh vấn đề nhà chung cư.

Cũng theo GS. Võ ở nước ngoài họ có Luật chung cư riêng. Tuy nhiên, tại Việt Nam mới có một chương của Luật Nhà ở và một nghị định, một thông tư hướng dẫn. Do đó, chắc chắn chưa đủ cho phát triển chung cư mà bảo đảm không có tranh chấp.

"Đối với các cơ quan nhà nước nên sớm ban hành Luật Chung cư để điều chỉnh tất cả các quan hệ liên quan đến nhà chung cư. Việc tạo ra một hành lang pháp lý hoàn chỉnh sẽ giúp hạn chế và giải quyết nhanh các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư" - GS Võ nhấn mạnh.