Điều chỉnh quy hoạch Phú Quốc: Cơ hội hay thách thức?

PHƯƠNG THẢO• 14/04/2021 12:34

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, khi trở thành thành phố biển đảo đầu tiên của cả nước và có quy hoạch mới, nhiều vận hội đã mở ra cho phát triển đô thị và du lịch Phú Quốc.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Phú Quốc được “tiếp sức”, vận hội mở ra cho Nam đảo

- Theo quan sát và đánh giá của ông, việc trở thành TP biển đảo đầu tiên của cả nước và có quy hoạch mới, thị trường BĐS Phú Quốc sẽ diễn biến ra sao?

Trong 5 năm qua (2015-2020), kinh tế Phú Quốc luôn giữ được mức tăng trưởng cao và ổn định, giá trị sản xuất bình quân tăng trên 13%/năm. Điển hình, ngành thương mại, dịch vụ tăng hơn 2 lần; thu hút lượng khách du lịch bình quân mỗi năm tăng gần 30%. Tổng vốn đầu tư toàn xã hội đạt hơn 140 nghìn tỷ đồng, thu ngân sách của TP đạt hơn 21 nghìn tỷ đồng, chiếm hơn 42% số thu ngân sách toàn tỉnh, thực sự trở thành động lực góp phần quan trọng vào sự phát triển chung của tỉnh Kiên Giang.

Theo tôi, để có được kết quả này, trước hết những năm qua, Phú Quốc đã đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng KT-XH đồng bộ - khâu đột phá quan trọng trong phát triển đảo Ngọc.

Nhiều công trình trọng điểm được triển khai xây dựng và đưa vào sử dụng như Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc, Cảng biển quốc tế An Thới, Cảng biển hành khách quốc tế Dương Đông, trục chính giao thông Nam - Bắc đảo, đường vòng quanh đảo..., tạo kết nối liên thông với các trung tâm đô thị lớn trong nước và một số quốc gia trên thế giới qua đường hàng không và đường biển.

Nam Phú Quốc được chắp cánh nhờ việc điều chỉnh quy hoạch.

Nhiều dự án du lịch, khu vui chơi giải trí đã đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả như: Cáp treo Hòn Thơm, khu Safari, … đã góp phần cho du lịch Phú Quốc phát triển nhanh.

Để tiếp tục “tiếp sức” cho đảo Ngọc, ngay sau khi trở thành TP biển đảo, Chính phủ đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang đến năm 2030, tổng diện tích điều chỉnh khoảng 700ha. Trong 8 vị trí thay đổi quy hoạch, có tới 5 điểm nằm tại Nam đảo, điều này thể hiện đây sẽ trở thành trung tâm thương mại, du lịch mới của đảo Ngọc theo đúng định hướng phát triển của TP.

Phú Quốc hiện tập trung phát triển đô thị về An Thới, bởi đây là 1 trong 2 phường trung tâm của Phú Quốc, nơi tập trung nhiều thế mạnh như tài nguyên du lịch, hạ tầng giao thông, dân cư hiện hữu và các thương hiệu quốc tế. Hiện tại Nam Phú Quốc đang được nhiều tập đoàn lớn, chẳng hạn như Sun Group đầu tư “thâm canh”, phát triển bài bản, hình thành hệ sinh thái du lịch, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí hấp dẫn du khách.

An Thới còn hình thành khu đại đô thị cao cấp đầu tiên của Phú Quốc. Việc tăng quy mô dân số cho thấy tầm nhìn thu hút và phát triển đô thị mạnh mẽ về hướng An Thới để nơi đây mang sắc thái đô thị trẻ trung, năng động, thu hút dân cư và lao động chất lượng cao, làm tiền đề cho việc thúc đẩy An Thới trở thành đại diện tiêu biểu về kinh tế, du lịch của Phú Quốc.

Tôi muốn nhấn mạnh đến yếu tố du lịch gắn liền với bản sắc văn hóa. Khi trở thành đô thị trung tâm, thu hút đông đảo cư dân sinh sống phát triển, cần giữ vững nét văn hóa truyền thống của địa phương, song cũng mang dáng dấp đô thị hiện đại với đầy đủ dịch vụ, tiện ích đáp ứng đầy đủ nhu cầu khách du lịch.

Bên cạnh đó, việc điều chỉnh chức năng cảng dầu khí thành cảng du lịch kết hợp hàng hóa, xây dựng khu dịch vụ hậu cần cho cảng du lịch thể hiện sự sang trọng cũng như tính kết nối thuận tiện hơn. Du lịch Nam Phú Quốc có thêm hạng mục hạ tầng giao thông mới khi cảng được đầu tư, cơ hội đưa những siêu du thuyền mang tới dòng khách hạng sang cập cảng. Nhìn vào hình mẫu những điểm đến hàng đầu thế giới với các bến tàu, bến siêu du thuyền sầm uất để thấy sự điều chỉnh này là hoàn toàn hợp lý và tạo ra nhiều cơ hội cho đảo Ngọc.

Ngoài ra, quy hoạch mới của Hòn Thơm với quy mô phát triển du lịch thương mại hơn 100ha, xây dựng tầng cao 27 tầng đối với công trình điểm nhấn, ngoài công viên chủ đề còn có thủy cung đã bám sát đúng quy hoạch, đưa Hòn Thơm trở thành hòn đảo du lịch, giải trí thương mại bậc nhất khu vực. Nhìn vào Monaco - nơi có giá nhà ở cao nhất thế giới để thấy tương lai du lịch hấp dẫn của Hòn Thơm.

Với việc điều chỉnh quy hoạch được phê duyệt, các nhà đầu tư không phải lo tình trạng dự án treo, hay sốt đất ảo chạy theo quy hoạch… Thay vào đó, thị trường sẽ phát triển đa dạng và bền vững hơn.

- Từ quy hoạch và tầm nhìn mới, đâu là những cơ hội và thách thức của TP biển đảo đầu tiên của Việt Nam, thưa ông?

Phú Quốc hiện mới bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển vàng. Đô thị hóa là quá trình tất yếu để sẵn sàng mọi nguồn lực đón đầu – đây là một trong những nguyên lý được Singapore áp dụng để trở thành quốc gia/TP năng động, văn minh và phát triển bền vững hàng đầu thế giới.

Theo kinh nghiệm của thế giới, thị trường BĐS của một quốc gia phát triển mạnh khi tỷ lệ đô thị hoá trên 40%, đó là giai đoạn phát triển thịnh vượng nhất. Tuy nhiên, tỷ lệ đô thị hóa ở Phú Quốc hiện chưa cao so với các TP lớn trên thế giới. Do đó, BĐS có nhiều cơ hội, khi thu nhập của người dân tăng, khả năng tiếp cận các sản phẩm địa ốc tốt hơn.

Đến nay, Phú Quốc có 326 dự án đầu tư, với tổng diện tích 10.945ha, tổng vốn đầu tư đăng ký hơn 354.700 tỷ đồng; trong đó có những tập đoàn kinh tế lớn như Sun Group, Vingroup, BIMgroup, CEO Group…

Chắc chắn khi có quy hoạch mới, cộng thêm tư duy phát triển như tôi phân tích ở trên, TP đảo đầu tiên của Việt Nam sẽ được chắp cánh, tăng tốc phát triển nhanh và mạnh hơn, nhất là những khu vực mới như Nam đảo.

Theo thời gian, giá BĐS sẽ tăng cao. Dẫu sao, Phú Quốc hiện nay vẫn tựa như một hòn ngọc vừa mới được khám phá và đang trong quá trình mãi giũa để trở nên sáng đẹp hơn. Do đó, thời điểm này nên đầu tư vào thị trường Phú Quốc để đón cơ hội tăng giá.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần biết tìm đúng nơi, gửi “vàng” đúng chỗ để dòng tiền đầu tư sinh sôi lợi nhuận lâu dài. Điểm đến đầu tư phải giàu tiềm năng du lịch, có dòng khách ổn định và tăng trưởng liên tục theo thời gian; các dự án phải theo mô hình quần thể, hệ sinh thái để tạo sự liên kết, tối ưu hóa, chủ đầu tư phải uy tín để tạo ra được những sản phẩm BĐS gắn với du lịch, nghỉ dưỡng quy mô, đẳng cấp mới đủ sức hấp dẫn…

Ví dụ, khi mua 1 BĐS trong một tổ hợp, hệ sinh thái, nhà đầu tư còn được thừa hưởng nhiều tài nguyên và công cụ do chủ đầu tư phát triển như vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng. Do đó sẽ tiếp tục tạo ra giá trị gia tăng cho các BĐS tại đây.

Tôi cho rằng, bên cạnh việc điều chỉnh quy hoạch, cần tiếp tục xây dựng cơ chế, chính sách đột phá cho TP. Phú Quốc nhằm thu hút các nhà đầu tư lớn, có năng lực thực sự, tạo điều kiện cho Phú Quốc phát triển trở thành trung tâm du lịch, dịch vụ lớn của cả nước, khu vực Đông Nam Á và quốc tế, với 3 trụ cột chính: công nghiệp giải trí, nghỉ dưỡng, dịch vụ tài chính ngân hàng và kinh tế biển.

Sự phát triển của các khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và du lịch biển thu hút nhiều du khách trong và ngoài nước đã làm thay đổi đáng kể diện mạo Phú Quốc. Tuy nhiên, Phú Quốc không nên đơn điệu và cũng không thể đơn điệu trong đường hướng phát triển để có vị trí xứng tầm, nếu chỉ tập trung vào du lịch, nghỉ dưỡng. Bởi lẽ, Phú Quốc không chỉ là nơi đón khách du lịch, mà phải trở thành đô thị lưu giữ cư dân sinh sống và làm việc lâu dài, có như vậy mới phát huy hết giá trị bền vững và tạo ra cơ hội cho Phú Quốc bứt phá.

Thị trường BĐS Phú Quốc đang “trưởng thành” hơn

- Đâu là phân khúc BĐS có thể giúp nhà đầu tư nắm vận hội mới từ “TP biển đảo đầu tiên của Việt Nam”?

Nhìn chung, như tôi đã phân tích, Phú Quốc không nên đơn điệu trong việc phát triển BĐS. Cần xây dựng hệ sinh thái của một đô thị du lịch xứng tầm, đẳng cấp và hội tụ. Phú Quốc trong tương lai không chỉ là một TP du lịch nghỉ dưỡng (tất nhiên đây vẫn là trụ cột) mà phải đóng vai trò đa năng, là 1 TP biển đảo, 1 TP cảng, một trung tâm kinh tế tài chính quốc tế. Phú Quốc phải thực sự cao cấp, thực sự đẳng cấp, như cách Singapore đã làm.

Ở Phú Quốc hiện tại, những nhà đầu tư lớn như Sun Group, Vingroup đang đi đúng định hướng trên, không đầu tư dàn trải theo chiều rộng, mà liên tục bồi đắp theo chiều sâu để nâng tầm giá trị của điểm đến đầu tư. Mọi tiềm năng của Phú Quốc được khai thác trở thành lợi thế mũi nhọn và bắt đầu khẳng định vị thế trên thị trường toàn cầu. Một hệ sinh thái Sun Group gồm những trụ cột chính như: Du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, BĐS cao cấp từng bước thành hình với gần 50 công trình đẳng cấp đưa Nam đảo “lột xác”.

Hòn Thơm có cơ hội trở thành một Monaco phiên bản Việt.

Khi tập trung phát triển mô hình hệ sinh thái tầm cỡ, quy mô với chuỗi các công trình đẳng cấp, khác biệt, cần sự đầu tư lớn về thiết kế kiến trúc, tìm ra được những vị trí đắc địa. Các công trình có mối quan hệ bổ trợ, tương hỗ lẫn nhau, tạo nên chuỗi vận hành khép kín, hướng đến mục tiêu nâng tầm điểm đến, đưa điểm đến vươn tầm quốc tế sẽ tạo ra một điểm đến triệu trải nghiệm, thu hút ngày càng đông du khách. Đặc biệt, việc tập trung phát triển mạnh đô thị du lịch nghỉ dưỡng, thương mại dịch vụ sẽ đem lại giá trị kinh tế cho địa phương, cơ hội kinh doanh, làm giàu cho các nhà đầu tư BĐS, kinh doanh dịch vụ.

Các sản phẩm BĐS gắn với du lịch nghỉ dưỡng cần mở rộng ra các sản phẩm đô thị ở (biệt thự, nhà liền kề, căn hộ), BĐS thương mại dịch vụ (nhà phố) được phát triển trên nền tảng du lịch nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó là đô thị sáng tạo, kinh tế đêm, trung tâm dịch vụ hàng đầu của Việt Nam.

Như vậy, ngoài biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, thì BĐS gắn với du lịch nghỉ dưỡng còn có các sản phẩm shophouse trong các hệ sinh thái du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí, shophouse trong các khu vui chơi, công viên, thậm chí là các khu đô thị nằm trong các hệ sinh thái, quần thể du lịch nghỉ dưỡng. Những khu đô thị này thường sở hữu đa chức năng, vừa có thể ở, vừa có thể cho thuê hoặc tự vận hành kinh doanh hay được sử dụng như 1 “second home” nghỉ dưỡng cuối tuần…

- Ông có thể đánh giá về sức hấp dẫn và cạnh tranh của thị trường BĐS Phú Quốc so với các thị trường khác?

Nếu như những tháng đầu năm, thị trường BĐS nhiều địa phương “nhảy múa”, cho thấy có nhiều lo ngại bất ổn thì thị trường Phú Quốc trở nên “trưởng thành” hơn.

Hiện tại, theo quan sát của tôi, BĐS Phú Quốc không còn sốt nóng, sốt ảo như giai đoạn trước. Nhà đầu tư trở nên thận trọng và khôn khéo hơn; chính quyền quản lý chặt chẽ và bài bản hơn; các doanh nghiệp cũng chuyên nghiệp, chuyên tâm phát triển các sản phẩm chất lượng hơn; đây là những nền tảng quan trọng tạo nên sự phát triển bền vững của thị trường và khả năng cạnh tranh của BĐS Phú Quốc.

Những BĐS tuân thủ quy hoạch vẫn cuốn hút nhà đầu tư đặc biệt là những dự án của các “ông lớn” có quy hoạch, kế hoạch phát triển vẫn đang tiếp tục đà tăng giá. Một chu kỳ mới của BĐS đảo Ngọc sẽ mở ra nhưng thành công có thể sẽ chỉ đến với nhà đầu tư chọn “đi đường dài”.

Nếu tiếp tục phát triển đúng hướng, vượt xa những “cơn sốt đất” thời gian qua, có thể, chỉ cần vài năm nữa để đảo Ngọc thiết lập mức giá BĐS ở mức cao hơn hiện tại khá nhiều và có sức cạnh tranh quốc tế chứ không chỉ dừng lại ở thị trường trong nước. Đặc biệt, quá trình đô thị hóa dần hình thành những trung tâm đô thị sầm uất mới đang diễn ra mạnh mẽ trên đảo Ngọc.

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!