Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ VI): Xây dựng Luật chung cư riêng

GS.TSKH ĐẶNG HÙNG VÕ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT• 22/04/2021 06:38

Giải pháp căn cơ nhất để giải bài toán ì ạch trong cải tạo chung cư cũ hiện nay là phải tính đến xây dựng một Luật chung cư riêng.

Trong đó cần tính đến việc điều chỉnh chế độ sử dụng đất là lâu dài hay có thời hạn đối với nhà chung cư.

GS Đặng Hùng Võ

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT

Sở hữu có thời hạn

Nhà nước nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư; đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với các chung cư hình thành kể từ ngày luật có hiệu lực thi hành. Giải pháp này rất quan trọng vì sẽ xóa bỏ nỗi lo cải tạo, xây dựng lại chung cư trong tương lai, vấn đề chỉ khoanh lại cho những chung cư hiện hữu.

Một số nước đánh thuế rất cao đối với tài sản thừa kế, tới mức 50%, thậm chí 75%. Một số nước còn không thừa nhận di chúc để thừa kế, thừa kế phải thực hiện theo pháp luật nhằm đảm bảo công bằng. Tư duy của phương Tây tiến bộ hơn, nhưng phương Đông cần có thời gian để thay đổi. Mặc dù vậy, thay đổi pháp luật vẫn là cách rút ngắn lộ trình, miễn là có thể thực thi trong thực tế cuộc sống.

Dù pháp luật có thay đổi được hay không thì câu chuyện thuận lợi trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn thuộc về tương lai. Trước mắt, chúng ta vẫn phải đối mặt với con số 2.500 chung cư cũ của cả nước, trong đó có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nhưng chưa tìm ra giải pháp khả thi.

Chúng ta vẫn phải đối mặt với con số 2.500 chung cư cũ của cả nước, trong đó có tới 25% thuộc diện hư hỏng nặng, nguy hiểm nhưng vẫn chưa tìm ra giải pháp khả thi để thực hiện.

Chỉ tính riêng Hà Nội hiện có tổng số gần 2.600 chung cư (chiếm 58% số lượng chung cư của cả nước), trong đó có khoảng 1.580 chung cư cũ. Giải pháp hiện nay vẫn là tìm cơ chế để các nhà đầu tư tư nhân tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ dựa trên tìm kiếm lợi ích từ các không gian phát triển thêm.

Trước hết, cần tới một quy hoạch lại các khu chung cư cũ trên nguyên tắc phát triển đô thị hiện đại. Dù chung cư cũ ở 4 quận nội đô cũ hay ở các quận mới thì quy hoạch lại vẫn là cần thiết. Để tạo được sự đồng thuận xã hội, nếu phải thay đổi địa điểm khu chung cư thì địa điểm mới cũng phải tương đương địa điểm cũ về giá trị đất đai. Điều quan trọng là trong quy hoạch lại, chúng ta cần quan tâm tới khu chung cư, không quan tâm tới từng nhà chung cư. Có như vậy mới có thể mở rộng khả năng tìm kiếm lợi ích của chủ đầu tư bỏ tiền ra thực hiện dự án.

Nhà thầu và dân cư

Trên thị trường bất động sản hiện nay, đã xuất hiện khá nhiều nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có khả năng tài chính lớn và trình độ công nghệ cao. Vấn đề còn lại là lựa chọn phương án cải tạo sao cho không xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án và công đồng các cư dân chung cư.

Lấy ý kiến cộng đồng dân cư để đạt tỷ lệ đồng thuận tối thiểu ở mức 100% đang là một trong những rào cản cải tạo chung cư cũ. (Ảnh: Chung cư B4 Kim Liên sau khi được cải tạo)

Vấn đề tiếp theo là phương thức để lựa chọn nhà đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại khu chung cư theo quy hoạch đã được phê duyệt. Chúng ta có thể tổ chức đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư. Sau khi trúng thầu, nhà đầu tư phải lập phương án chi tiết và lấy ý kiến cộng đồng dân cư. Khi đạt được tỷ lệ đồng thuận tối thiểu ở mức 70% thì phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Vấn đề cốt lõi nhất là tiêu chí xác định đồng thuận cộng đồng đối với một phương án cải tạo khu chung cư cũ do một nhà đầu tư dự án nào đó đề xuất. Theo pháp luật hiện hành, yêu cầu đồng thuận là 100%, nhưng tỷ lệ này là hoàn toàn bất khả thi trên thực tế.

Theo kinh nghiệm quốc tế, sự đồng thuận có thể xác định ở tỷ lệ 2/3 hay khoảng 70% là phù hợp. Nhóm dưới 30% có ý kiến không đồng thuận sẽ bị nhà nước thu hồi đất và giải quyết tái định cư đi nơi khác. Tỷ lệ phần trăm này được tính theo trọng số là diện tích sàn thuộc chủ sở hữu của cư dân. Cũng đã có một số ý kiến cho rằng trong quan hệ thị trường mang tính dân sự thì phải 100% mới thỏa đáng. Quan niệm này không đúng, ở đây là lợi ích chung của cộng đồng, quyết định theo đa số là phù hợp.

Tất nhiên, bên cạnh việc lấy ý kiến đồng thuận đối với phương án, việc đảm bảo công khai, minh bạch quá trình thực hiện và tổ chức thực hiện trách nhiệm giải trình của chủ đậu tư dự án là cần thiết. Chính quyền lúc này chỉ thực hiện trách nhiệm quản lý đối với quá trình triển khai, không được có bất kỳ tác động nào vào lợi ích của các bên liên quan.

Sau khi phương án được phê duyệt, chính quyền có thể hỏi lại nhóm cư dân có ý kiến không đồng thuận về việc chấp nhận phương án hay lựa chọn việc tái định cư đi nơi khác.

Theo kinh nghiệm trên thế giới, cuối cùng thì ý kiến đồng thuận luôn đạt 100% vì không ai muốn tái định cư đi nơi khác. Ý kiến bất đồng thuận lúc trước chỉ là để tìm kiếm thêm lợi ích cho mình.