Ì ạch cải tạo chung cư cũ (KỲ V): Giải pháp đột phá về quy hoạch kiến trúc

Hiện nay, việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ là rất cần thiết, trong đó các nội dung về quy hoạch kiến trúc là một trong những khâu quan trọng để đảm bảo khả thi. Tuy nhiên, thực tiễn đang đặt ra một số khó khăn lớn.

3 khó khăn về quy hoạch

Thứ nhất, việc triển khai thực hiện các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ còn có một số khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư, nhà chung cư cũ trên địa bàn Thành phố như: Quy định đảm bảo 100% các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ để cải tạo, xây dựng mới đối với nhà chung cư cũ không thuộc nhà nguy hiểm cấp D; Quy định phải có kết quả kiêm định chất lượng nhà chung cư cũ là nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng mới đưa vào Kế hoạch cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư; Quy định trường hợp điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khu thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc khu vực nội đô thì phải được Thủ tướng Chỉnh phủ xem xét, chấp thuận...

Thứ hai, trong phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch tổng thể các khu chung cư cũ, hiện trạng bao gồm không chỉ các nhà chung cư cũ mà còn có diện tích tầng 1 cơi nới lấn chiếm, các nhà ở thấp tầng xen cài, nhà đất riêng lẻ đã được cấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các trụ sở cơ quan, doanh nghiệp, hạ tầng xã hội. Khi nghiên cứu lập quy hoạch cần có giải pháp tổng thể, chính vì vậy, cần có sự đồng thuận của cộng đồng xã hội tại khu vực nghiên cứu quy hoạch.

Thứ ba, cơ chế quản lý sau đầu tư còn phức tạp khi cư dân bao gồm cả người được tái định cư và người mua phần diện tích kinh doanh.

Định hướng giải pháp về quy hoạch kiến trúc

Vừa qua, Thành phố Hà Nội đã có chỉ đạo về công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ trên địa bàn, trong đó xác định: Các phương án quy hoạch sẽ được nghiên cứu đồng thời với mô hình đầu tư, biện pháp, phương thức đầu tư tương ứng với tính chất, hiện trạng từng khu chung cư cũ để đảm bảo tính khả thi theo 3 mô nhóm.

Nhóm 1 là tập hợp các chung cư cũ trong một khu (khu tập thể) như Kim Liên, Trung Tự, Bạch Mai, Ngọc Khánh... có quy mô lớn hơn 2ha thì lập Quy hoạch chi tiết. Nhóm thứ 2 là nhóm chung cư cũ, mô hình như tiểu khu nhà ở gồm 5 - 7 chung cư một nhóm (không phải khu tập thể), có quy mô nhỏ hơn 2ha thì lập tổng mạt bằng. Nhóm thứ 3 là các chung cư cũ độc lập, đơn lẻ.

Để có sự đột phá trong quy hoạch các khu chung cư cũ trong thời gian tới việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư biện pháp và phương thức đầu tư, triển khai theo các nguyên tắc sau.

Thứ nhất, nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch; thực hiện tổng thể cho toàn khu chung cư cũ, nhóm chung cư cũ, tập hợp chung cư cũ độc lập trên địa bàn, khu vực.

Thứ hai, đồ án Quy hoạch chi tiết được duyệt là cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và lựa chọn Chủ đầu tư lập dự án theo quy định pháp luật hiện hành. Đối với nhà nguy hiểm cấp D nằm trong khu chung cư cũ nếu thực hiện cải tạo, xây dựng lại tại chỗ thì cần phù hợp với nghiên cứu tổng thể toàn khu, quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế hiện hành.

Thứ ba, nghiên cứu phương án cải tạo chung cư cũ theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Cụ thể, với nhóm 1, ví dụ như khu Thành Công, quy mô khoảng 23ha. Dự án cải tạo, tái thiết quy hoạch 1/500 cần đồng bộ giải pháp như tái định cư tại chỗ, cho phép xây dựng cao tầng; giải phóng quỹ đất có diện tích đủ lớn để phát triển các chức năng dịch vụ, thương mại, hạ tầng du lịch...có thể đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án, đối ứng vốn... kết hợp với khai thác không gian ngầm, các khối đế của các toà nhà.

Với nhóm thứ 2, thực hiện tương tự như nhóm 1 (khu chung cư cũ) nhưng trường hợp diện tích nhỏ, nhằm xen cài trong khu dân cư, làng xóm, khó khả thi trong triển khai quy hoạch và khai thác đầu tư thì thực hiện theo nhóm 3 (chung cư độc lập, riêng lẻ).

Cuối cùng, với nhóm 3 (chung cư riêng lẻ) sẽ thực hiện theo phương thức quy gom tái định cư tại chỗ vào một quỹ đất chung cư hiện có trên địa bàn quận; quỹ đất còn lại để phát triển công trình kinh doanh thương mại, dịch vụ và nhà ờ (trường hợp bổ sung được quy mô dân số).