Rút đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Còn điều gì băn khoăn?

Bộ Xây dựng đã đưa quy định về sở hữu chung cư có thời hạn ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất. Đây là một trong những nội dung từng thu hút nhiều ý kiến khác nhau trong quá trình xây dựng chính sách.

Tại dự thảo trước đó, Điều 28 quy định về việc xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Theo phương án được đề xuất, quyền sở hữu căn hộ được xác lập kể từ thời điểm được Nhà nước công nhận và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định của pháp luật.

Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Trên cơ sở kết quả kiểm định, cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép tiếp tục sử dụng hoặc thực hiện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Dự thảo cũng đưa ra phương án xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ. Theo đó, nếu các chủ sở hữu thống nhất cải tạo, xây dựng lại thì tiếp tục được sử dụng phần diện tích đất hiện có và góp kinh phí theo tỷ lệ diện tích căn hộ thuộc quyền sở hữu. Trường hợp không tiếp tục xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm bồi thường.

Ngay từ khi được đưa ra lấy ý kiến, quy định này đã tạo ra nhiều tranh luận, đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu tài sản và sự thống nhất giữa pháp luật về nhà ở với pháp luật về đất đai.

Trong văn bản góp ý gửi cơ quan soạn thảo, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị tiếp tục duy trì quy định quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn, gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài theo Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024.

Theo HoREA, việc gắn thời hạn sở hữu căn hộ với thời hạn sử dụng công trình có thể tác động đến tâm lý của người dân, đồng thời đặt ra yêu cầu phải bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, pháp luật không quy định thời hạn sở hữu căn hộ mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết quả kiểm định chất lượng công trình. Sau khi hết thời hạn sử dụng theo thiết kế, công trình sẽ được kiểm định để quyết định có tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nếu không còn bảo đảm an toàn.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Đức Biên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cho rằng, việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn không còn xuất hiện trong dự thảo mới nhất là một diễn biến đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Tuy nhiên, những vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sở hữu căn hộ cũng như cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vẫn cần tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện.

Theo Luật sư Biên, quyền sở hữu nhà ở là quyền tài sản được pháp luật bảo hộ. Vì vậy, mọi thay đổi liên quan đến việc xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bảo đảm sự thống nhất với hệ thống pháp luật hiện hành, nhất là các quy định của Luật Đất đai, đồng thời hạn chế những tác động không cần thiết đến tâm lý của người dân và thị trường bất động sản.

“Việc rút đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn không đồng nghĩa những vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã được tháo gỡ. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay không nằm ở thời hạn sở hữu căn hộ mà ở cơ chế tổ chức thực hiện, từ kiểm định chất lượng công trình, di dời cư dân, bồi thường, tái định cư đến việc tạo sự đồng thuận giữa các chủ sở hữu”, Luật sư Nguyễn Đức Biên phân tích.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Biên, quá trình hoàn thiện Luật Nhà ở cần tiếp tục tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư xuống cấp; đồng thời hoàn thiện cơ chế bảo đảm hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước. Đây mới là yếu tố quyết định để đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ trên thực tế.