Đa dạng phương án bồi thường cho người dân khi cải tạo chung cư cũ

Theo đề xuất của Chính phủ, ngoài phương án nhận nhà tái định cư hoặc tiền, chủ sở hữu nhà chung cư có thể được bố trí, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn hoặc bằng quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà ở tái định cư.

Mở rộng phương án bồi thường

Liên quan đến chính sách cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở năm 2023 đã cơ bản tạo khung pháp lý rõ ràng, linh hoạt và thực tiễn cho công tác cải tạo, xây dựng chung cư cũ. Các địa phương cũng đã triển khai, ban hành các văn bản được Luật giao liên quan đến công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo báo cáo của các địa phương, số liệu lũy kế tính đến hết tháng 11.2025, tại các đô thị trên cả nước có khoảng 2.930 nhà ở chung cư cũ, trong đó tập trung chủ yếu tại một số thành phố lớn trực thuộc Trung ương như: Hà Nội (có 2.160 nhà ở chung cư), TP HCM (có 474 nhà chung cư) và Hải Phòng (có 178 nhà chung cư).

Số lượng nhà chung cư cũ đã được kiểm định chất lượng là 1.589 nhà chung cư, trong đó, TP HCM và Hải Phòng đã thực hiện công tác kiểm định đối với tất cả các chung cư cũ trên địa bàn. Riêng Hà Nội hiện nay mới thực hiện công tác kiểm định đối với 848 nhà ở chung cư, chiếm 39% tổng số nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố.

Bộ Xây dựng cho biết, các chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bộc lộ một số hạn chế như: thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án còn phức tạp; một số địa phương như Hà Nội áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù riêng để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương (dự án tái thiết đô thị), dẫn đến một số chính sách của Luật Nhà ở cần được rà soát để đảm bảo tính thực thi cao hơn.

Về nguyên nhân, do các quy định của pháp luật có liên quan như pháp luật về đất đai, xây dựng, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư... được điều chỉnh thời gian vừa qua, dẫn đến cần rà soát, điều chỉnh cho bảo đảm tính thống nhất.

Để tháo gỡ khó khăn, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm quy định về tái thiết, hình thức BT trong thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật đầu tư theo hình thức đối tác công tư, góp phần bổ sung nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các chuyên gia cho rằng, việc mở rộng phương thức bồi thường có thể tạo thêm dư địa lựa chọn cho người dân, song quá trình thực hiện cần bảo đảm rõ ràng về nguyên tắc xác định giá trị và quyền lợi giữa các phương án.

Xác định rõ giá trị tương đương

Liên quan đến chính sách mới đề xuất trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về phương án bồi thường, hỗ trợ người dân khi cải tạo chung cư xây dựng trước năm 1994, TS Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, dù mở rộng lựa chọn là tín hiệu tích cực, vấn đề đặt ra là phải xác định rõ giá trị tương đương giữa các phương án. Đây cũng có thể là khâu phát sinh nhiều tranh luận nếu các tiêu chí chưa được quy định cụ thể.

Chẳng hạn, nếu người dân lựa chọn quyền sử dụng đất thay cho căn hộ tái định cư thì cần xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm nào, căn cứ vào bảng giá đất hay giá đất cụ thể, diện tích đất được quy đổi ra sao và ai chịu trách nhiệm thẩm định... Tương tự, nếu lựa chọn nhà ở xã hội, cần làm rõ giá trị căn hộ, vị trí, diện tích và các khoản chênh lệch mà người dân phải thanh toán… bởi đây là vấn đề đặc biệt quan trọng trong bối cảnh giá đất và giá nhà tại các khu vực nội đô có sự chênh lệch rất lớn.

Theo TS Trần Xuân Lượng, cơ chế quy đổi không chặt chẽ có thể dẫn đến tâm lý cho rằng quyền lợi giữa các hộ dân chưa được bảo đảm công bằng. Theo TS Trần Xuân Lượng, phương án bồi thường, tái định cư phải thể hiện những nội dung như vị trí, diện tích nhà cũ; vị trí, diện tích nhà được bố trí tái định cư; hình thức bố trí nhà ở, trong đó có phương án mua, thuê nhà ở xã hội; giá nhà và các khoản chênh lệch giữa giá trị nhà cũ và nhà tái định cư...

Với việc mở rộng thêm phương thức bồi thường, yêu cầu xác định rõ giá trị tương đương giữa các lựa chọn trở thành một trong những nội dung cần được làm rõ khi tổ chức thực hiện.

“Cải tạo chung cư cũ thực chất là bài toán phân chia lại giá trị đất đai và không gian đô thị nên chính sách bồi thường cần bảo đảm nguyên tắc người dân không bị thiệt khi lựa chọn phương án khác với tái định cư tại chỗ. Mỗi lựa chọn phải được quy đổi trên cùng một mặt bằng giá trị, có cơ sở pháp lý rõ ràng và được kiểm chứng độc lập khi cần thiết”, TS Trần Xuân Lượng kiến nghị.