Cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được đề xuất nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng và đẩy giá bất động sản. Tuy nhiên, biện pháp này có thể tạo thêm rủi ro cho người mua nhà, doanh nghiệp và cả thị trường.
.jpg)
Để hoàn thiện các cơ chế, chính sách để người thu nhập thấp, công nhân và các đối tượng thụ hưởng có thể tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp thông qua hình thức mua, thuê hoặc thuê mua, Bộ Xây dựng đang đề xuất quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi. Mục tiêu kiểm soát những hoạt động mua đi bán lại để kiếm lời, góp phần đẩy giá nhà lên cao.
Tuy nhiên, việc lựa chọn công cụ quản lý cần được xem xét thận trọng, tránh tình trạng một chính sách hướng đến xử lý hành vi đầu cơ lại vô tình hạn chế cả những giao dịch hợp pháp, phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân.
Đề xuất này chưa hợp lý cả về khía cạnh pháp lý lẫn thực tiễn, thậm chí có thể dẫn đến những hệ lụy không mong muốn cho thị trường bất động sản.
Trước hết, cần nhìn nhận quyền tài sản và quyền định đoạt tài sản là những quyền cơ bản được pháp luật dân sự bảo vệ. Vì vậy, nếu đặt ra quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cơ quan quản lý cần đánh giá kỹ tính tương thích với hệ thống pháp luật hiện hành cũng như tác động đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Quan trọng hơn, không thể vì mục tiêu hạn chế đầu cơ mà sử dụng một biện pháp hành chính để kiểm soát toàn bộ hoạt động giao dịch. Không phải tất cả những người chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều là nhà đầu cơ.
Trên thực tế, có những người mua nhà với mục đích an cư nhưng sau đó phải thay đổi kế hoạch do chuyển công tác, thay đổi nơi sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng. Cũng có trường hợp người mua gặp khó khăn về tài chính, không đủ khả năng tiếp tục thanh toán theo tiến độ hợp đồng. Khi đó, chuyển nhượng hợp đồng là một phương án để họ xử lý nghĩa vụ tài chính.
Nếu không được chuyển nhượng, người mua có thể rơi vào tình trạng mắc kẹt với hợp đồng đã ký. Trong khi đó, việc thanh lý hợp đồng không phải lúc nào cũng đơn giản, còn chủ đầu tư cũng có thể gặp khó khăn khi người mua không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Như vậy, một chính sách hướng đến mục tiêu chống đầu cơ nhưng nếu áp dụng đại trà có thể gây khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp. Tôi cho rằng đây không phải giải pháp hợp lý cả về lý lẫn tình.
Một trong những lập luận ủng hộ đề xuất cấm chuyển nhượng là hoạt động mua bán hợp đồng qua nhiều lớp trung gian có thể đẩy giá nhà lên cao, khiến người mua cuối cùng phải trả mức giá lớn hơn nhiều so với giá bán ban đầu của chủ đầu tư.
Tuy nhiên, muốn kiểm soát đầu cơ, trước hết phải phân biệt được giao dịch phục vụ nhu cầu thực với giao dịch mang tính chất đầu cơ. Không thể đánh đồng tất cả những người chuyển nhượng hợp đồng với những người mua đi bán lại để kiếm lời.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, thời gian thực hiện hợp đồng thường không quá dài. Một tòa chung cư có thể mất khoảng 2 năm để xây dựng, trong khi dự án nhà thấp tầng có thể chỉ mất hơn 1 năm. Vì vậy, việc cấm chuyển nhượng trong khoảng thời gian này chưa chắc tạo ra tác động đáng kể đối với mục tiêu kiểm soát đầu cơ hay tích trữ bất động sản.
Hoạt giao dịch bất động sản nên được vận hành theo cơ chế thị trường, thay vì sử dụng các mệnh lệnh hành chính để can thiệp trực tiếp vào quyền giao dịch hợp pháp. Nhà nước hiện có nhiều công cụ để quản lý và nhận diện hành vi đầu cơ. Chẳng hạn, có thể khai thác hệ thống dữ liệu dân cư, cơ sở dữ liệu đất đai và dữ liệu giao dịch bất động sản để xác định những trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất hoặc có tần suất mua đi bán lại cao.
Bên cạnh đó, chính sách thuế cũng là một công cụ cần được nghiên cứu. Có thể xem xét cơ chế thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn hoặc đánh thuế đối với nhà, đất bỏ hoang, không được đưa vào sử dụng. Đây là những giải pháp hướng trực tiếp đến hành vi đầu cơ, thay vì cấm một quyền giao dịch của người dân.
Dù thuế là một công cụ để kiểm soát đầu cơ, vấn đề quan trọng là mức độ và cách thức áp dụng như thế nào để không tạo ra tác động tiêu cực đến toàn thị trường.
Bất động sản không phải một ngành kinh tế hoạt động độc lập. Khi thị trường gặp khó khăn, ảnh hưởng không chỉ dừng lại ở chủ đầu tư và người mua nhà mà còn lan sang ngành xây dựng, sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, ngân hàng, tín dụng, việc làm và nhiều lĩnh vực dịch vụ khác.
Một dự án bất động sản đình trệ có thể kéo theo khó khăn cho nhà thầu, đơn vị cung ứng vật liệu, người lao động và cả các tổ chức tín dụng có khoản vay liên quan. Do đó, mục tiêu chống đầu cơ là cần thiết nhưng các giải pháp phải được tính toán trên tổng thể nền kinh tế. Không thể chỉ nhìn vào hiện tượng giá nhà tăng hoặc xuất hiện hoạt động mua đi bán lại để đưa ra biện pháp siết chặt trên diện rộng. Điều quan trọng là phải kiểm soát được những hành vi đầu cơ gây méo mó thị trường, đồng thời không triệt tiêu các giao dịch bình thường và không làm gián đoạn hoạt động của doanh nghiệp.
Nhìn rộng hơn, chính sách quản lý bất động sản cần có tầm nhìn dài hạn và tính ổn định. Không nên điều hành theo cách khi thị trường tăng trưởng nóng thì lập tức siết chặt, đến khi thị trường gặp khó khăn lại phải đưa ra các giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ hoặc giải cứu.
Trong gần 20 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua khoảng 4 lần suy giảm hoặc rơi vào tình trạng đổ vỡ. Điều này cho thấy cần nhìn nhận vấn đề từ góc độ cấu trúc và dài hạn, thay vì chỉ phản ứng trước những diễn biến nhất thời.
Khi thị trường tăng trưởng nóng, cơ quan quản lý cần có công cụ điều tiết phù hợp để hạn chế đầu cơ, thổi giá. Ngược lại, khi thị trường gặp khó khăn, chính sách cũng cần bảo đảm dòng vốn và hoạt động đầu tư không bị tắc nghẽn quá mức.
Một thị trường bất động sản lành mạnh cần có sự tham gia của người mua nhà để ở, nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển dự án. Nếu chỉ tập trung hạn chế giao dịch mà không tính đến tác động đối với toàn bộ hệ sinh thái, chính sách có thể tạo ra những hệ quả ngược với mục tiêu ban đầu.
Điều cần thiết là xây dựng cơ chế quản lý ổn định, minh bạch và sử dụng đúng công cụ để điều tiết từng vấn đề. Chống đầu cơ không đồng nghĩa với việc ngăn cản mọi hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
.jpg "Có nên cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai?")
