Có nên cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, được nêu tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, đang thu hút sự quan tâm của dư luận.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều khu vực vượt xa khả năng chi trả của người dân, việc ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng được đánh giá là yêu cầu cần thiết. Tuy nhiên, liệu một lệnh cấm có thực sự giải quyết được vấn đề, hay lại tạo thêm rào cản đối với những giao dịch hợp pháp?

Theo nội dung đề xuất, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ, khi người mua chỉ cần thanh toán một phần giá trị hợp đồng, sau đó chuyển nhượng lại để hưởng chênh lệch. Qua nhiều lần giao dịch, giá bất động sản có thể bị đẩy lên cao trước khi đến tay người có nhu cầu sử dụng thực sự.

Từ thực trạng này, có ý kiến đại biểu đề nghị cấm chuyển nhượng loại hợp đồng trên, đồng thời nghiên cứu lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành, nhằm hạn chế đầu cơ và giảm thiểu rủi ro cho người mua.

Thực tế, không thể phủ nhận những bất cập mà đề xuất hướng tới. Trên thị trường bất động sản, tình trạng mua đi bán lại để hưởng chênh lệch, nhất là tại các dự án có vị trí thuận lợi hoặc nguồn cung hạn chế, có thể tạo ra những đợt tăng giá thiếu bền vững. Khi nhu cầu đầu tư ngắn hạn lấn át nhu cầu ở thực, giá nhà không chỉ chịu tác động từ quan hệ cung - cầu mà còn bị chi phối bởi tâm lý kỳ vọng và hoạt động đầu cơ.

Đáng lo ngại, lượng giao dịch lớn tại một dự án chưa hẳn phản ánh nhu cầu nhà ở thực tế. Nếu nhiều sản phẩm được mua chỉ để chờ tăng giá, thị trường có thể xuất hiện tình trạng khan hiếm mang tính cục bộ, khiến người có nhu cầu an cư phải tiếp cận nhà ở với mức giá ngày càng cao. Khi thị trường đảo chiều, rủi ro tài chính có thể chuyển sang những người tham gia giao dịch ở giai đoạn sau.

Bởi vậy, việc tăng cường kiểm soát hoạt động chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết. Song, từ yêu cầu chống đầu cơ đến việc áp dụng một lệnh cấm trên diện rộng vẫn là vấn đề cần được cân nhắc thận trọng.

Trên thực tế, không phải mọi trường hợp chuyển nhượng hợp đồng đều xuất phát từ mục đích đầu cơ. Một người mua căn hộ để ở có thể gặp khó khăn tài chính, thay đổi nơi làm việc, chuyển địa bàn sinh sống hoặc phát sinh những biến cố ngoài dự tính trong thời gian chờ bàn giao nhà. Khi không còn khả năng tiếp tục thanh toán, chuyển nhượng hợp đồng là một phương án giúp họ thu hồi phần vốn đã bỏ ra, đồng thời chuyển giao nghĩa vụ thanh toán còn lại cho người mua mới.

Nếu quyền chuyển nhượng bị loại bỏ hoàn toàn, những trường hợp này có thể rơi vào thế bị động. Người mua phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc tìm cách chấm dứt hợp đồng với chủ đầu tư, trong khi khả năng thu hồi khoản tiền đã thanh toán không phải lúc nào cũng được bảo đảm.

Theo các chuyên gia, việc hạn chế chuyển nhượng hợp đồng cũng có thể tác động đến tâm lý khách hàng và khả năng tiêu thụ sản phẩm. Nhà ở hình thành trong tương lai thường gắn với thời gian xây dựng kéo dài, tiến độ thanh toán và những rủi ro nhất định. Khi khả năng chuyển nhượng bị thu hẹp, người mua có thể thận trọng hơn trước quyết định xuống tiền, qua đó ảnh hưởng đến thanh khoản và dòng tiền của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, cũng không thể lấy yêu cầu bảo đảm thanh khoản làm lý do để xem nhẹ những bất cập trong hoạt động chuyển nhượng. Một thị trường bất động sản lành mạnh không thể phụ thuộc vào việc hợp đồng được mua đi bán lại qua nhiều tầng trung gian, trong khi giá cả ngày càng xa rời nhu cầu sử dụng thực tế.

Vấn đề đặt ra là cần nhận diện đúng những hành vi làm méo mó thị trường, thay vì đánh đồng mọi giao dịch chuyển nhượng với hoạt động đầu cơ.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp ở góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp – Giám đốc Công ty Luật HPVN cho rằng, việc xem xét đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đặt trong mối quan hệ giữa mục tiêu quản lý thị trường và yêu cầu bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Theo Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc trường hợp được phép chuyển nhượng. Điều 50 của luật này đồng thời quy định những điều kiện cụ thể nhằm bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch.

Về bản chất, đây là việc chuyển giao quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng mua bán, không phải chuyển nhượng quyền sở hữu đối với căn nhà đã hoàn thành. Bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua theo hợp đồng với chủ đầu tư.

“Cần phân biệt rõ giữa việc chuyển nhượng hợp đồng theo đúng quy định pháp luật với hành vi lợi dụng giao dịch để đầu cơ, thao túng giá bất động sản. Không phải cứ chuyển nhượng hợp đồng để hưởng chênh lệch là vi phạm pháp luật. Vì vậy, nếu áp dụng một lệnh cấm chung, cần đánh giá đầy đủ tính cần thiết, phạm vi tác động và những hệ quả có thể phát sinh đối với người mua nhà có nhu cầu chuyển nhượng chính đáng”, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp phân tích.

Theo luật sư, một vấn đề quan trọng khác là tính ổn định của các quan hệ hợp đồng. Trường hợp chính sách được sửa đổi theo hướng hạn chế hoặc cấm chuyển nhượng, cơ quan soạn thảo cần có quy định chuyển tiếp rõ ràng đối với những hợp đồng đã được xác lập hợp pháp trước thời điểm quy định mới có hiệu lực.

Đồng thời, cần dự liệu những tình huống người mua không còn khả năng thanh toán hoặc có nhu cầu chuyển giao hợp đồng vì lý do chính đáng. Nếu thiếu cơ chế xử lý phù hợp, quy định mới có thể làm gia tăng tranh chấp, thậm chí phát sinh những thỏa thuận không chính thức nhằm né tránh lệnh cấm, khiến công tác quản lý càng trở nên khó khăn.

Theo Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp, hoạt động đầu cơ bất động sản không chỉ diễn ra thông qua việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, việc kiểm soát cần được thực hiện đồng bộ, từ minh bạch thông tin dự án, theo dõi lịch sử giao dịch đến quản lý giá chuyển nhượng thực tế, nghĩa vụ thuế và hoạt động môi giới.

“Muốn hạn chế đầu cơ bất động sản, cần tập trung xử lý những nguyên nhân làm méo mó thị trường, thay vì chỉ ngăn chặn một hình thức giao dịch. Việc hoàn thiện chính sách thuế, minh bạch dữ liệu và kiểm soát chặt chẽ hoạt động chuyển nhượng sẽ góp phần hạn chế đầu cơ mà vẫn bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua nhà. Nếu cần áp dụng biện pháp hạn chế, phải có căn cứ rõ ràng và bảo đảm tính tương xứng với mục tiêu quản lý”, Luật sư Nguyễn Trọng Hiệp nhấn mạnh.