Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cân nhắc đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được xây dựng gồm 10 Chương, 61 Điều (giảm 22 Điều so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023), kế thừa các quy định còn phù hợp, đồng thời sửa đổi, bổ sung để xử lý những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn.

Theo đó, các nội dung sửa đổi tập trung vào việc phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp, phân định rõ trách nhiệm quản lý; tạo môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, giảm chi phí tuân thủ; tăng công khai, minh bạch và nâng cao năng lực dự báo, điều tiết thị trường.

Đáng chú ý, dự thảo phân quyền, phân cấp mạnh cho chính quyền địa phương. Trong đó, thẩm quyền chấp thuận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được đề xuất chuyển từ Thủ tướng Chính phủ cho UBND cấp tỉnh. Đồng thời hoàn thiện các khái niệm về kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản, bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai; bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, nguyên tắc thực hiện giao dịch và các quy định liên quan.

Đối với dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán cho dự án BT, dự thảo bổ sung nguyên tắc chung về chủ đầu tư và điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm theo quy định…

Đánh giá cao các nội dung được đề xuất và định hướng sửa đổi của cơ quan soạn thảo, tuy nhiên, để luật khi ban hành đi vào thực tiễn, tránh những chồng chéo phát sinh, góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), không ít ý kiến đề nghị, cân nhắc đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.

Tham gia góp ý tại Phiên họp toàn thể lần thứ 6 của Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội vừa qua, chỉ ra sự chưa thống nhất giữa Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai, ông Nguyễn Văn Tuấn, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, Dự thảo Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền thuê tài sản trên đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm. Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định các công trình xây dựng trên đất (như biệt thự nghỉ dưỡng, villa) đưa vào kinh doanh phải gắn với đất trả tiền một lần.

Theo đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự mâu thuẫn này gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong quá trình thực thi.

Cùng với vấn đề đã nêu, liên quan đến các dự án Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), ông Nguyễn Văn Tuấn cũng cho biết, theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), các dự án có tổng mức đầu tư từ 20.000 tỷ đồng trở lên có quỹ đất sạch sẽ được Nhà nước giao đất đối ứng ngay sau khi ký hợp đồng BT (nhà đầu tư phải đặt cọc bảo lãnh). Tuy nhiên, muốn đưa diện tích đất đó vào kinh doanh thì nhà đầu tư lại phải nộp tiền sử dụng đất, trong khi chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch bất động sản.

Từ đó, ông Nguyễn Văn Tuấn đề xuất lần sửa đổi này của Luật Kinh doanh bất động sản hoặc Luật Đất đai cần bổ sung quy định cho phép nhà đầu tư được kinh doanh ngay sau khi ký hợp đồng BT đối với đất sạch và cam kết hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Ngoài những nội dung đã nêu, góp ý dự thảo luật tại phiên họp, một số ý kiến cũng nêu rõ, theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng, tuy nhiên, theo quy định trong Luật Đất đai 2024, thời hạn giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm. Trong khi trên thực tế, nhiều dự án sau khi chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp thì đã qua một thời hạn nhất định, trong khi phần dự án chuyển nhượng chậm triển khai do lỗi từ nhà đầu tư ban đầu.

Khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư thứ cấp phải tiếp tục thực hiện các thủ tục pháp lý, bố trí nguồn vốn điều chỉnh, kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư. Việc thời hạn hoạt động vẫn bị tính từ thời điểm chấp thuận đầu tư ban đầu thay vì thời điểm thực tế giao đất hoặc chấp thuận cho nhà đầu tư thứ cấp khiến họ không đủ thời gian triển khai xây dựng và thu hồi vốn.

Do đó, ý kiến này đề xuất, bổ sung vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng: “Sau khi nhận chuyển nhượng, nhà đầu tư thứ cấp được xin điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án và thời hạn sử dụng đất không vượt quá 50 năm tính từ thời điểm có quyết định điều chỉnh, còn giá đất tính theo thời điểm giao đất, cho thuê đất lần đầu”.

Được biết, cùng với Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI (tháng 10/2026).