Nhiều ý kiến đề nghị làm rõ cơ chế phong tỏa 5% giá trị hợp đồng, đồng thời duy trì các giới hạn thanh toán và hoàn thiện quy định về bảo lãnh ngân hàng, nhằm cân bằng quyền lợi giữa người mua và chủ đầu tư.
Trong quá trình góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (Dự thảo), nhiều ý kiến cho rằng cơ chế thanh toán đối với bất động sản hình thành trong tương lai cần được tiếp tục hoàn thiện, nhất là quy định về khoản tiền 5% giữ lại, tài khoản phong tỏa và bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.
Theo góp ý của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), khoản 1 Điều 20 Dự thảo quy định việc thanh toán khi mua bán bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần theo thỏa thuận của các bên. Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận; 5% giá trị hợp đồng còn lại được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng và chỉ được giải tỏa, chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.
VCCI cho rằng, quy định này có thể phát sinh vướng mắc trong trường hợp bên mua tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận nhưng không thực hiện hoặc kéo dài việc làm thủ tục. Khi đó, khoản tiền 5% có thể bị phong tỏa trong thời gian dài, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của chủ đầu tư.
Để bảo đảm cân bằng lợi ích giữa các bên, VCCI đề nghị điều chỉnh theo hướng, nếu bên mua tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm các điều kiện để bất động sản đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Sau khi các điều kiện này được đáp ứng, khoản 5% cần được giải tỏa và chuyển cho chủ đầu tư theo quy định.
Bên cạnh đó, VCCI đề nghị làm rõ trường hợp việc cấp Giấy chứng nhận không thực hiện được do nguyên nhân từ phía bên mua, chẳng hạn bên mua không còn đủ điều kiện sở hữu bất động sản hoặc không nộp đầy đủ hồ sơ bổ sung theo yêu cầu của cơ quan cấp Giấy chứng nhận.
Theo VCCI, Dự thảo cũng cần làm rõ cơ chế xử lý tiền trong tài khoản phong tỏa trong các trường hợp này. Đặc biệt, quy định hiện nay cho phép việc xử lý số tiền phong tỏa được thực hiện theo thỏa thuận của các bên, nhưng chưa làm rõ phạm vi và cách thức thỏa thuận, trong khi một quy định khác lại xác định khoản tiền này chỉ được giải tỏa, chuyển cho chủ đầu tư khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận.
Về bảo lãnh ngân hàng, VCCI cũng chỉ ra một vướng mắc đáng lưu ý trong thực tiễn áp dụng.
Theo khoản 3 Điều 20 Dự thảo, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với bên mua, thuê mua.
VCCI cho rằng quy định này có thể được hiểu theo hướng chủ đầu tư phải có bảo lãnh ngân hàng trước khi ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, theo quy định tại Thông tư 61/2024/TT-NHNN, ngân hàng thương mại chỉ xem xét quyết định cấp bảo lãnh sau khi chủ đầu tư có văn bản chấp thuận huy động vốn của Sở Xây dựng.
Thực tế này dẫn tới tình trạng một số địa phương yêu cầu khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin chấp thuận huy động vốn phải kèm theo thỏa thuận cấp bảo lãnh và văn bản cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng. Theo VCCI, việc này có thể tạo ra vòng thủ tục, khiến quá trình xin chấp thuận đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, thuê mua bị kéo dài.
Để tháo gỡ, VCCI đề nghị sửa quy định theo hướng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam đối với nghĩa vụ tài chính trong trường hợp không bàn giao nhà theo cam kết.
Đáng chú ý, VCCI đề nghị trao quyền lựa chọn cho bên mua, thuê mua về việc có hoặc không có bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Cách tiếp cận này, theo VCCI, có thể vừa bảo đảm công cụ bảo vệ người mua, vừa tránh tạo ra chi phí và thủ tục không cần thiết trong mọi giao dịch.
Liên quan đến vấn đề này, luật sư Vũ Khánh Dinh, Luật sư ZNA LAWCOMPANY cho rằng, không nên xem bảo lãnh ngân hàng là cơ chế thay thế các giới hạn thanh toán của người mua. Theo ông, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định ba mốc 30% - 70% - 95% nhằm hạn chế số tiền khách hàng phải đặt vào rủi ro khi dự án chưa hoàn thành.
Trong khi đó, khoản 1 Điều 20 Dự thảo chỉ quy định thanh toán nhiều lần và không thu đủ 100% trước khi cấp Giấy chứng nhận. Điều này có thể dẫn tới việc chủ đầu tư thu tới 99% giá trị hợp đồng trong thời gian sớm, trong khi người mua chưa nhận tài sản.
Theo luật sư, bảo lãnh ngân hàng và trần thanh toán kiểm soát hai loại rủi ro khác nhau. Vì vậy, tăng cường bảo lãnh không đồng nghĩa với việc có thể hạ thấp các giới hạn thanh toán. Ông kiến nghị khôi phục ba mốc 30% - 70% - 95%; đồng thời quy định tài khoản chuyên biệt đối với tiền khách hàng ứng trước, gắn các đợt thanh toán với tiến độ xây dựng có thể kiểm chứng.
Đối với bảo lãnh, cần quy định rõ ngay trong luật về phạm vi bảo lãnh, thời hạn hiệu lực và quy trình yêu cầu ngân hàng thực hiện nghĩa vụ trả thay, qua đó bảo đảm quyền lợi thực chất của người mua.
.jpg "Doanh nghiệp kiến nghị gì trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi?")
