Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), HoREA đã đề xuất 10 nhóm giải pháp trọng tâm nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, minh bạch.
Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) do Chủ tịch Lê Hoàng Châu đã ký ban hành Công văn số 87/2026/CV-HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp nhằm góp ý chi tiết cho Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Trên cơ sở thống nhất cao với chủ trương sửa đổi luật, HoREA đã trình lên 10 nhóm đề xuất trọng tâm nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, bảo vệ quyền lợi người mua nhà và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, minh bạch.
Một là, mở rộng phạm vi điều chỉnh đối với các giao dịch đất đai ngoài dự án. HoREA đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 1, khoản 1 Điều 3 và điểm b khoản 1 Điều 33 dự thảo Luật để đưa các trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất ngoài dự án bất động sản vào phạm vi điều chỉnh.
HoREA cho rằng, theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa vẫn được cho phép nếu đảm bảo diện tích tối thiểu và kết nối hạ tầng. Thực tế cho thấy nhiều "đầu nậu" hoặc doanh nghiệp núp bóng cá nhân tách thửa, thực chất là phân lô bán nền ngoài dự án theo Bộ luật Dân sự. Khi xảy ra tranh chấp hoặc lừa đảo, người mua đất nền ngoài dự án bị thiệt hại nặng nề do chưa được Luật Kinh doanh bất động sản bảo vệ.
Hai là, cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) quy mô nhỏ bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và nộp thuế. HoREA đề xuất sửa đổi khoản 3 Điều 7: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tuy không phải thành lập doanh nghiệp nhưng bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và kê khai, nộp thuế theo quy định.
Nêu lý do, HoREA cho biết, theo Luật Đầu tư 2025, kinh doanh BĐS và dịch vụ lưu trú thuộc danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, do đó việc đăng ký kinh doanh và nộp thuế là bắt buộc để đảm bảo sự bình đẳng và tránh thất thu ngân sách.
Ba là, cho phép cá nhân nước ngoài mua căn hộ lưu trú (Condotel) tại dự án du lịch. Hiệp hội kiến nghị sửa đổi khoản 2 Điều 9 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua, thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng với số lượng không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà.
Theo HoREA, đề xuất này nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 08-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn, đồng thời đồng bộ với quy định tại Luật Nhà ở 2023. Quy định mở rộng này sẽ thu hút dòng vốn ngoại hối quan trọng, góp phần thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai chữ số trong giai đoạn tới.
Bốn là, linh hoạt quy định đặt cọc: Cho phép nhận cọc 5% từ giai đoạn thiết kế cơ sở. Sửa đổi khoản 5 Điều 18, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có thiết kế cơ sở được thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
HoREA cho rằng, ở thời điểm dự án đủ điều kiện kinh doanh, chủ đầu tư đã có thể ký hợp đồng mua bán và thu trước đến 30%. Việc cho phép nhận cọc 5% từ sớm (khi đã xong thiết kế cơ sở và có đất) giúp chủ đầu tư bổ sung vốn đầu tư, đo lường sức mua thị trường; đồng thời giúp khách hàng "chốt" được giá gốc ban đầu một cách an toàn.
Năm là, khôi phục quyền tự lựa chọn bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà. HoREA đề xuất giữ lại quy định tại khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh BĐS 2023 (đưa vào khoản 3 Điều 20 dự thảo mới): Khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai được quyền lựa chọn có hoặc không cần bảo lãnh ngân hàng.
Nêu lý do, HoREA cho rằng, phí bảo lãnh ngân hàng (thường không dưới 2% giá trị hợp đồng) thực chất bị tính vào giá bán nhà do người mua gánh chịu. Với các chủ đầu tư uy tín, việc bắt buộc 100% phải bảo lãnh làm tăng chi phí mua nhà không cần thiết.
Sáu là, bổ sung khung pháp lý riêng cho kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án. HoREA đề xuất cấu trúc lại Chương IV thành 2 mục rõ ràng: Mục 1: Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; Mục 2: Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án bất động sản (bổ sung Điều 28a đến 28e). Các điều khoản mới quy định chặt chẽ về điều kiện đất giao dịch (hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, điện, nước, có sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên) cũng như nghĩa vụ cụ thể của bên bán và bên mua.
Bảy là, cho phép chuyển nhượng dự án đang thế chấp nếu các bên thống nhất. Sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 30, HoREA đề xuất dự án đang thế chấp không bắt buộc phải giải chấp trước khi chuyển nhượng nếu được bên nhận chuyển nhượng và ngân hàng nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản. Quy định này đảm bảo tính đồng bộ với Bộ luật Dân sự 2015 (khoản 5 Điều 321) và Luật Nhà ở 2023 (Điều 88, Điều 183), phù hợp với thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm.
Tám là, tháo gỡ điểm nghẽn M&A: Không bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng. HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 30: Chủ đầu tư chuyển nhượng dự án đã có quyết định giao/cho thuê đất thì chưa bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay có sổ đỏ. Bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ nghĩa vụ tài chính còn lại với Nhà nước.
Tiếp thu cơ chế thành công của Nghị quyết 42/2017/QH14. Việc coi bán dự án là hoạt động M&A tái cơ cấu bình thường sẽ thúc đẩy thị trường chuyển nhượng dự án minh bạch, hạn chế tình trạng chuyển nhượng "chui" qua hình thức thay đổi cổ đông/vốn góp.
Chín là, đơn giản hóa thủ tục công chứng và công nhận giao dịch điện tử (Airbnb, Booking). Sửa đổi Điều 3 và Điều 33: Hợp đồng BĐS có cá nhân tham gia chỉ thực hiện công chứng/chứng thực khi cá nhân có yêu cầu (do doanh nghiệp đã có pháp nhân và con dấu); Cho phép thực hiện giao dịch điện tử trên các nền tảng ứng dụng của bên cung cấp dịch vụ (đặc biệt là các hợp đồng cho thuê lưu trú ngắn hạn qua Airbnb, Booking.com, Agoda, Batdongsan.com...).
Mười là, cấp mã số định danh cho người môi giới bất động sản. HoREA đề xuất bổ sung điều kiện bắt buộc đối với cá nhân hành nghề môi giới BĐS: Ngoài chứng chỉ hành nghề, phải được cấp mã số định danh người môi giới. Quy định này đề xuất có hiệu lực sau 12 tháng kể từ khi Luật được ban hành để các cơ quan quản lý kịp chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật.
