Doanh nghiệp kiến nghị cần tiếp tục làm rõ các quy định về công khai thông tin, điều kiện kinh doanh dự án, giao dịch bất động sản công nghiệp và nguyên tắc thực hiện hợp đồng, qua đó làm giảm rủi ro pháp lý và chi phí vốn cho doanh nghiệp.
Từ thực tiễn hoạt động và giao dịch trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch DTJ Group cho rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới hai mục tiêu song song: tăng tính minh bạch, chặt chẽ của thị trường nhưng không tạo thêm gánh nặng chi phí và rào cản cho doanh nghiệp.
Một trong những nội dung được ông Khánh đánh giá có tác động lớn tới doanh nghiệp là quy định tại Điều 7 về điều kiện kinh doanh dự án bất động sản.
Theo đó, doanh nghiệp phải đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu nhất định tùy theo quy mô dự án. Với dự án dưới 20 ha, tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 20% tổng vốn đầu tư; từ 20 ha trở lên là 15%.
Theo ông Khánh, với những dự án có tổng mức đầu tư lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng, yêu cầu này tạo áp lực vốn rất lớn. Đáng lưu ý, sau khi được chấp thuận đầu tư, nhiều dự án có thể mất 5 - 10 năm để hoàn thiện thủ tục và triển khai. “Khoản tiền doanh nghiệp phải bỏ vào đó và chờ đợi là rất lớn”, ông Khánh nhận định.
Trong khi định hướng chính sách hiện nay là giảm chi phí đầu vào, giảm gánh nặng tài chính để góp phần kéo giảm giá bất động sản, việc buộc doanh nghiệp duy trì một lượng vốn lớn trong thời gian dài có thể tạo ra tác động ngược. Doanh nghiệp có thể phải tăng vay ngân hàng hoặc tìm kiếm các nguồn vốn khác để đáp ứng điều kiện tham gia dự án. Chi phí vốn vì vậy trở thành một cấu phần đáng kể trong tổng chi phí phát triển, cuối cùng có thể được phản ánh vào giá bán sản phẩm.
Đáng chú ý, quy định này cũng có thể hạn chế sự tham gia của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Những doanh nghiệp có năng lực phát triển dự án nhưng không có nguồn vốn chủ sở hữu lớn sẽ khó cạnh tranh với các chủ đầu tư quy mô lớn.
Từ đó, Chủ tịch DTJ Group đề xuất thay vì chỉ sử dụng tỷ lệ vốn chủ sở hữu làm điều kiện cứng, có thể cho phép doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và được tổ chức tín dụng bảo lãnh. Theo ông Khánh cách tiếp cận này vừa giúp cơ quan quản lý kiểm soát được năng lực thực hiện dự án, vừa mở rộng cơ hội tiếp cận thị trường cho doanh nghiệp có dự án khả thi.
“Chứng minh được dự án khả thi và có tổ chức tín dụng bảo lãnh” có thể là một phương thức thay thế phù hợp hơn so với việc yêu cầu doanh nghiệp phải “giam” một lượng vốn lớn trong nhiều năm.
Bên cạnh điều kiện vốn, ông Khánh cũng đề nghị rà soát Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm, đặc biệt quy định liên quan đến việc không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Theo ông, cần tránh trường hợp doanh nghiệp bị đặt vào rủi ro pháp lý trong khi nghĩa vụ tài chính chưa thể xác định đầy đủ do những nguyên nhân khách quan, chẳng hạn chưa hoàn tất việc xác định tiền sử dụng đất.
Một quy định không đủ rõ có thể khiến doanh nghiệp khó xác định ranh giới giữa nghĩa vụ phải thực hiện và hành vi bị coi là vi phạm.
Ở góc độ giao dịch, ông Khánh cho rằng Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần đặt yêu cầu minh bạch thông tin ở vị trí quan trọng hơn.
.jpg)
Tại Điều 5 về công khai thông tin bất động sản, ông Khánh đề nghị bổ sung yêu cầu công khai rõ loại đất và thời hạn sử dụng đất của dự án. Theo đó, khách hàng cần biết bất động sản được xây dựng trên loại đất nào, thời hạn sử dụng bao lâu, là đất sử dụng lâu dài hay đất có thời hạn 50 năm; đồng thời phải phân định rõ các khu vực đất công cộng, trường học hoặc các hạng mục không hình thành để kinh doanh.
Đây là thông tin có ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị và quyết định giao dịch. Việc khách hàng chỉ phát hiện sau khi mua rằng sản phẩm có thời hạn sử dụng 50 năm thay vì lâu dài có thể dẫn đến tranh chấp và làm suy giảm niềm tin thị trường. “Phải quy định rõ việc công khai là loại đất gì và sử dụng trong thời gian bao lâu”, ông Khánh đề xuất.
Cùng với đó, ông cho rằng cần làm rõ phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 3. Thay vì quy định chung chung về “kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch”, pháp luật nên xác định cụ thể các dịch vụ mà sàn được cung cấp như môi giới, tư vấn đầu tư, định giá, cho thuê, quản lý bất động sản.
Trong bối cảnh yêu cầu minh bạch dữ liệu ngày càng cao, ông Khánh cho rằng sàn giao dịch cũng có thể đóng vai trò hỗ trợ khách hàng tra cứu quy hoạch, mã định danh và các thông tin liên quan đến bất động sản. Việc xác lập rõ trách nhiệm của sàn sẽ góp phần hạn chế tình trạng khách hàng thiếu thông tin trước giao dịch, đặc biệt với những vấn đề liên quan đến quy hoạch.
Một điểm khác được ông Khánh đề xuất là bổ sung các loại hình bất động sản như khu kinh tế, khu thương mại tự do, khu chế xuất, khu phi thuế quan có hạ tầng công nghiệp và thương mại vào phạm vi điều chỉnh phù hợp của luật. Theo ông, đây là những mô hình có vai trò ngày càng lớn trong thu hút FDI nhưng chưa được phản ánh đầy đủ trong pháp luật kinh doanh bất động sản. Việc bổ sung cần được thực hiện đồng bộ từ khái niệm, nguyên tắc kinh doanh đến giao dịch bất động sản có sẵn.
Đối với Điều 9, ông Khánh cũng đề nghị làm rõ quyền thuê, thuê mua bất động sản có hạ tầng công nghiệp của cá nhân, tổ chức nước ngoài theo thời hạn luật định. Đây là vấn đề có ý nghĩa thực tiễn trong bối cảnh nhu cầu sử dụng hạ tầng công nghiệp của doanh nghiệp FDI ngày càng tăng.
Tương tự, Điều 11 về nguyên tắc kinh doanh bất động sản có sẵn cũng cần được bổ sung các loại hình như đất có hạ tầng công nghiệp, khu kinh tế, khu thương mại tự do, khu phi thuế quan để bảo đảm tính thống nhất.
Một vấn đề khác được ông Khánh lưu ý là cách sử dụng thuật ngữ “thuê mua”. Theo ông Khánh, cần định nghĩa rõ bản chất của “thuê” và “mua”, bởi thuê gắn với thời hạn và nghĩa vụ hoàn trả, trong khi mua gắn với quyền sử dụng, định đoạt theo quy định pháp luật. Nếu khái niệm không rõ, nguy cơ tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng có thể gia tăng.
Với hợp đồng thuê bất động sản, ông Khánh đề nghị không nên quy định cứng thời hạn chậm thanh toán 3 tháng mới phát sinh quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Thay vào đó, thời hạn này nên được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, phù hợp với đặc điểm từng giao dịch.
Chủ tịch DTJ Group nhấn mạnh yêu cầu đơn giản hóa kỹ thuật lập pháp. Việc dẫn chiếu quá nhiều điều, khoản có thể khiến doanh nghiệp phải liên tục đối chiếu giữa các quy định mới xác định được nghĩa vụ của mình.
Theo ông Khánh, luật cần được viết theo hướng rõ ràng, cụ thể. Đây cũng là cách giảm chi phí tuân thủ, hạn chế cách hiểu khác nhau và giảm rủi ro tranh chấp.
