“Thắt” tín dụng với người đầu cơ bất động sản: Nên hay không?

Đây là nhận định của ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản xung quanh đề xuất “thắt” tín dụng đối với giới đầu cơ bất động sản đang được dư luận hết sức quan tâm.

Theo đó, nhằm điều tiết khi thị trường bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng, hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội mà không gây tác động tiêu cực đến nhu cầu mua nhà để ở của người dân, một trong những đề xuất của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra là thắt chặt tín dụng với những người đầu cơ.

Lý giải về điều này, VARS cho rằng, việc thắt chặt chính sách tín dụng với người đầu cơ nhằm giảm số lượng người vay vốn với mục đích đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao. Theo đó, các tổ chức tín dụng có thể điều chỉnh giảm hạn mức cho vay thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, yêu cầu tỷ lệ thanh toán bằng vốn tự có cao hơn, hoặc áp dụng mức lãi suất cao hơn với những người mua nhà thứ hai trở lên.

Bên cạnh đó là tăng cường giám sát và quản lý tín dụng. Chính phủ có thể áp đặt quy định về việc kiểm soát chất lượng tín dụng, yêu cầu các ngân hàng phải báo cáo chi tiết hơn về các khoản vay liên quan đến bất động sản. Từ đó tăng cường giám sát rủi ro. Song song đó là thiết lập cơ chế tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội; ưu tiên cấp vốn cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp.

Ngoài ra, VARS đề xuất Nhà nước cần có chính sách nới lỏng tín dụng, bao gồm việc giảm lãi suất và hỗ trợ các khoản vay dài hạn với lãi suất ưu đãi cho người mua nhà lần đầu hoặc một số đối tượng ưu tiên khác nhằm mục đích ổn định xã hội như vợ chồng trẻ mới kết hôn.

Tuy nhiên, VARS nhấn mạnh, muốn chính sách áp dụng "đúng và trúng" thì quan trọng nhất là cơ quan chức năng phải xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đủ lớn, đủ chính xác và có tính cập nhật cao để đảm bảo phân biệt rõ giữa người mua nhà ở thực, sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh thực với các đối tượng đầu cơ, trục lợi.

Việc đẩy nhanh công bố chỉ số giá giao dịch bất động sản và một số chỉ tiêu ảnh hưởng để có căn cứ xác định thời điểm cần vào cuộc của Nhà nước cũng là điều hết sức cần thiết. Đặc biệt, trước bối cảnh giá bán bất động sản đang có nhiều biến động tăng đột biến như hiện nay.

Để điều tiết thị trường bất động sản toàn diện hơn, VARS kiến nghị chính sách tín dụng nên kết hợp với việc áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản hoặc thuế tài sản. Đồng thời, việc áp dụng các chính sách điều tiết phải lưu ý linh hoạt, đảm bảo ổn định trật tự thị trường bất động sản, hạn chế tối đa rủi ro.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế. Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước chủ động tăng cường điều tiết khi thị trường bất động sản có "dấu hiệu bất ổn" là vô cùng cần thiết.

Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định về cơ chế điều tiết thị trường tại Điều 79. Nội dung này được làm rõ hơn tại Điều 34 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, Bộ Xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch bất động sản và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường này để đánh giá tình hình thị trường bất động sản và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường.

Các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch bất động sản có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường bất động sản có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, để làm được điều này không hề đơn giản, bởi lẽ cơ sở dữ liệu hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác. Đây vẫn là một "rào cản".

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản hoàn toàn ủng hộ đề xuất của VARS.

Theo ông Đỉnh, bên cạnh việc nghiên cứu đánh thuế bất động sản (đặc biệt người có nhiều nhà đất, đầu cơ, không sử dụng) thì việc nắn dòng tín dụng, tránh tập trung cho các cá nhân vay đầu tư bất động sản mà ưu tiên sử dụng nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh là cần thiết để kiềm chế tăng giá nhà đất.

Cũng theo vị chuyên gia này, một nguyên nhân khiến giá nhà, đất leo thang là hiện tượng đầu cơ, găm giữ với tư duy “không gì giàu bằng buôn đất”, được hậu thuẫn bởi ngân hàng. Đây là tệp khách hàng “VIP” của giới nhà băng do khoản vay luôn có thế chấp bằng nhà, đất - vốn được cho là hầu như luôn tăng giá, ít rủi ro...

“Thường tài sản mà giới đầu cơ bất động sản sở hữu thường có khoảng 50-70% là tiền vay ngân hàng, được thế chấp bằng chính bất động sản đó. Nên nếu ngăn dòng tín dụng từ ngân hàng sẽ giảm hiện tượng đầu cơ, găm giữ bất động sản”, vị chuyên gia nhận định.

Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, để chính sách tín dụng này phát huy hiệu quả thì cần thu thập được cơ sở dữ liệu để xác định chính xác mục đích vay của mỗi cá nhân là để mua căn nhà thứ mấy, mục đích để ở hay để đầu tư. “Nếu cá nhân vay để mua căn thứ nhất thì cần có khuyến khích, ngược lại, cần thắt chặt đối với các nhu cầu đầu tư, đầu cơ”, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh nói.

Bên cạnh đó, ông Đỉnh cũng cho biết, hiện nay Thủ tướng Chính phủ đã Phê duyệt Đề án 06 phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số. Các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản mới ban hành cũng có hành lang pháp lý nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, nhà ở, thị trường bất động sản; các cơ quan cũng đẩy mạnh đánh số nhà…

“Nếu triển khai có hiệu quả, trong tương lai gần có thể xây dựng được hệ thống cơ sở dữ liệu đáng tin cậy về việc mỗi cá nhân, hộ gia đình đang sở hữu chính xác bao nhiêu bất động sản. Đây là cơ sở quan trọng để thực thi chính sách tín dụng nhằm thắt chặt đầu cơ bất động sản”, ông Đỉnh chia sẻ.