M&A bất động sản công nghiệp và sự thắng thế của khối ngoại

LÊ SÁNG• 05/06/2021 14:20

Một trong những điểm đáng chú ý trong lĩnh vực BĐS công nghiệp tại Việt Nam là sự nổi lên của xu hướng mua bán, sáp nhập (M&A) với sự chiếm ưu thế của khối ngoại.

Trước những dự báo tích cực về triển vọng của phân khúc BĐS công nghiệp, đặc biệt là BĐS kho vận, hậu cần tại Việt Nam, ngay từ đầu năm 2021 đã chứng kiến một làn sóng đầu tư hạ tầng KCN trên cả nước. Trong cuộc chạy đua đó, theo các chuyên gia, các doanh nghiệp FDI vốn có sẵn lợi thế về tiềm lực tài chính sẽ chọn cách “đi tắt, đón đầu” thông qua việc M&A với những doanh nghiệp trong nước có sẵn quỹ đất và dự án đã cơ bản hoàn thiện về pháp lý đầu tư.

Phân khúc BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự quan tâm đặc biệt của các NĐT ngoại

Phân khúc BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư ngoại

Theo một báo cáo mới được Savills Việt Nam công bố, từ nửa đầu năm 2021 tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nhưng bất động sản công nghiệp lại không ngừng nóng lên và chứng kiến nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập quy mô lớn với sự chiếm ưu thế của các doanh nghiệp ngoại.

Cụ thể, mới đây Boustead Projects đã mua lại 49% cổ phần trong Công ty Cổ phần Phát triển Công nghiệp KTG Bắc Ninh tại khu công nghiệp Yên Phong với giá khoảng 6,9 triệu USD. Ở một động thái khác ESR Cayman Limited đã gia nhập thị trường Việt Nam khi hợp tác với Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW thành lập liên doanh và đặt mục tiêu sở hữu và cùng phát triển 240.000 m2 tại khu công nghiệp Mỹ Phước 4 gần TP.HCM.

Thực tế cho thấy, dù sự chuyển dịch của dòng vốn đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam được dự báo do tác động của thương chiến Mỹ - Trung trong năm cả 2020 và nửa đầu năm 2021 chưa thật sự rõ ràng mà nguyên nhân được cho là đến từ dịch bệnh COVID-19 nhưng hoạt động M&A các dự án BĐS công nghiệp của các nhà đầu tư FDI tại Việt Nam vẫn liên tục diễn ra.

Cũng theo dữ liệu từ Savills Việt Nam từ giữa năm 2020, tập đoàn Logos Property của Úc đã đầu tư 350 triệu USD cho một thương vụ liên doanh bất động sản logistics để thâm nhập thị trường Việt Nam. Bên cạnh đó, một “ông lớn” kho bãi Châu Á là GLP cũng đã có kế hoạch hợp tác với SEA Logistic Partners Việt Nam hay Tập đoàn SLP ra mắt liên doanh 1,5 tỷ USD tại Việt Nam. Ngoài ra, Công ty Mirae Asset Daewoo Co. và Naver Corporation của Hàn Quốc đã đầu tư 37 triệu USD vào một nhà kho ở trung tâm logistics LogisValley ở Bắc Ninh...

Đánh giá về triển vọng của BĐS công nghiệp trong thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, khoảng hai năm vừa qua, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản KCN cả về nguồn cung và giá. Thời gian qua, có những KCN tăng giá lên đến tới 30 - 40%. Đa số các khu công nghiệp khác cũng tăng khoảng 5 - 10%, đây cũng là ngưỡng cao so với trước đây, việc tăng giá cũng phản ánh nhu cầu thực đang tăng.

Cũng theo Giám đốc CBRE Hà Nội thì hiện một số nhà đầu tư tổ chức, các quỹ quốc tế vẫn đang đánh giá cao thị trường này và họ đang tiếp tục kêu gọi vốn để đầu tư thêm vào các KCN Việt Nam, động thái này sẽ liên quan tới sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu đã và đang diễn ra trong thời gian vừa qua.

Thực tế cho thấy, trong các tháng đầu năm 2021, hàng chục dự án công nghiệp tại 13 tỉnh và thành phố đã được phê duyệt, hứa hẹn cung cấp hàng nghìn ha diện tích công nghiệp mới để đáp ứng nhu cầu đầu tư trong những năm tới. Theo nhận định từ các chuyên gia, thị trường BĐS công nghiệp được dự báo còn nhiều dư địa tăng trưởng. Trong thời gian tới, sự cạnh tranh ở phân này sẽ ngày càng gia tăng.

Các DN FDI lựa chọn việc "đi tắt, đón đầu" thông qua việc M&A các dự án khu công nghiệp hiện hữu đang triển khai của các DN trong nước

Theo số liệu do JLL Việt Nam công bố mới đây thì tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc hiện đạt khoảng 9.500 ha, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn ở mức 1,8 triệu m2 sàn. Tỷ lệ lấp đầy của các KCN vẫn được duy trì ở mức 75% và tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn ở mức 98%.

Cũng theo số liệu từ JLL Việt Nam thì đến hết quý I/2021, thị trường đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng xây sẵn ở các tỉnh miền Bắc không có nguồn cung mới. Trong khi đó, giá thuê đất tiếp tục đạt đỉnh mới, ở mức 107 USD/m2/chu kỳ thuê vào quý I/2021, tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Đối với khu vực phía Nam, theo JLL hầu hết các chủ đầu tư KCN vẫn duy trì đà tăng giá đất mạnh và đạt đỉnh mới tại 111 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo dự báo từ Colliers International Vietnam thì phân khúc BĐS công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới sẽ tiếp tục duy trì triển vọng tích cực do hưởng lợi từ việc ngành thương mại điện tử phát triển năng động, xuất khẩu hàng điện tử tăng trưởng mạnh mẽ, bên cạnh tình hình bất ổn vĩ mô ở một số khu vực trên thế giới có thể một phần khiến cho nhu cầu về BĐS công nghiệp tại Việt Nam tiếp tục cao hơn.

Trong bối cảnh bùng nổ đầu tư hạ tầng KCN, nhất là với sự tham gia mạnh mẽ của các doanh nghiệp FDI vào lĩnh vực này, theo các chuyên gia thì các địa phương cần sớm có cơ chế thường xuyên cập nhật tình hình phát triển khu công nghiệp để kịp thời đưa ra những chính sách phù hợp thúc đẩy sự phát triển, kết nối tạo thành hệ thống đồng bộ. Việc liên kết giữa các khu công nghiệp với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistic, từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.

Bên cạnh đó, một vấn đề cũng được các chuyên gia lưu ý trong làn sóng M&A của các NĐT ngoại vào lĩnh vực hạ tầng BĐS công nghiệp là Việt Nam cần tính đến việc nghiên cứu cơ chế điều hành thu hút đầu tư của các khu công nghiệp hậu M&A.

Theo đó, cơ chế này phải đảm bảo các dự án được thu hút phù hợp với định hướng thu hút đầu tư của địa phương, của vùng cũng như như tránh được nguy cơ có thể có liên quan đến việc thông qua thu hút đầu tư các dự án "có lựa chọn" vào một hoặc vài KCN nhất định để hình thành những "đặc khu" về lợi ích kinh tế, không phù hợp với định hướng phát triển chung, thậm chí là an ninh của quốc gia.