[eMagazine] Doanh nghiệp địa ốc cần tiếp “ô-xy tín dụng”

PHƯƠNG HOA - THÙY LINH• 30/08/2021 04:00

Dịch bệnh đang khiến các doanh nghiệp địa ốc đối diện với nguy cơ "hấp hối" vì không có thanh khoản và áp lực vốn vay. Được tiếp cận tín dụng trong lúc này chính là “ô-xy” cấp cứu cho doanh nghiệp.

Mới đây, một số ngân hàng lớn đã đồng loạt công bố các gói hỗ trợ như giảm lãi, cho vay ưu đãi lãi suất 4%/năm với các khách hàng, trong đó có các doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất trên không áp dụng với các khoản vay chứng khoán, vay kinh doanh bất động sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng đây là điều không công bằng bởi mối quan hệ giữa ngân hàng và bất động sản là vô cùng chặt chẽ, bất động sản cũng đóng vai trò lớn trong doanh thu của ngân hàng.

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group cho rằng chính sách trên của các ngân hàng là không hợp lý và thiếu công bằng. Mặc dù việc quyết định lãi suất tùy thuộc vào các ngân hàng để ưu tiên cho các nhóm khách hàng của mình, nhưng hãy dựa vào sự ổn định kinh tế vĩ mô và bối cảnh dịch bệnh đang diễn ra để xem xét lại.

Luật sư Lộc dẫn chứng, theo Nghị Quyết 88/NQ-CP Phiên họp Chính phủ trực tuyến toàn quốc với các địa phương về tình hình kinh tế - xã hội tháng 7 và 7 tháng năm 2021 ghi nhận rằng "Kinh tế vĩ mô cơ bản ổn định, lạm phát được kiểm soát. Các cân đối lớn của nền kinh tế được bảo đảm. Thu ngân sách nhà nước đạt 68% dự toán năm, tăng 15,6%. Thị trường tiền tệ, ngoại hối tương đối ổn định, lãi suất huy động và cho vay tiếp tục giảm, tăng trưởng tín dụng phục hồi tích cực". Có thể nhận thấy rằng, đóng góp vào khoản ngân sách lớn để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng tín dụng chính là doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản khi các ngành sản xuất và dịch vụ khác bị ảnh hưởng nặng bởi dịch bệnh.

Chính phủ giao cho Ngân hàng Nhà nước “thực hiện chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách khác để bảo đảm thực hiện mục tiêu kiểm soát lạm phát, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế và góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội”. Để làm được điều đó, ngân hàng cần tạo mọi điều kiện để giữ ổn định (và hỗ trợ) thị trường bất động sản đang khó khăn.

Theo luật sư Lộc, ngoại trừ nhóm các doanh nghiệp bất động sản đang có sản phẩm bán ra trong mùa dịch, đa số còn lại sẽ chịu tác động kép nếu trong trường hợp ngân hàng không hỗ trợ lãi suất. Nghị định 52/2021/NĐ-CP vừa qua không xếp doanh nghiệp bất động sản là ngành sản xuất là điều bất hợp lý.

"Xét thực tế, ngoại trừ đất hoang hóa bỏ trống, có loại đất nào đang không tham gia vào quá trình sản xuất để tạo giá trị xã hội? Không thể xác định kinh doanh bất động sản là ngành dịch vụ như hiện nay để “máy móc” áp dụng loại bất động sản ra các chính sách ưu đãi. Vì lẽ vậy, chính sách tiền tệ ở thượng tầng phải công bằng và thống nhất với tất cả các nhóm doanh nghiệp, đó là chưa kể phải ưu tiên vì lĩnh vực bất động sản đóng góp nguồn thu lớn nhất cho hệ thống ngân hàng" - ông Lộc bày tỏ quan điểm.

Điều quan trọng hơn cả là tác động xã hội nếu bất động sản đang thiếu nguồn lực hỗ trợ từ ưu đãi thuế và lãi suất. Nếu các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khi không còn giải pháp nào khả quan, họ có cơ sở để thay đổi chính sách với đối tác và khách hàng theo hướng người mua cùng chia sẻ rủi ro, khó khăn với mình. Người mua nhà hay người vay cho mục đích bất động sản gặp khó khăn, từ đó ảnh hưởng chung đến hàng triệu người.

Theo luật sư Nguyễn văn Lộc, thời điểm này, các doanh nghiệp cần chủ động xác định nhóm doanh nghiệp của mình theo cách xác định nhóm doanh nghiệp cụ thể. Từ đó chứng minh với ngân hàng và các đơn vị liên quan (đặc biệt là cơ quan thuế) đề xuất ưu đã khi thuộc nhóm doanh nghiệp cần được hỗ trợ, nếu doanh nghiệp khó khăn do ảnh hưởng bởi đại dịch bằng các định lượng cụ thể.

Trong khi đó, trao đổi riêng với Diễn đàn Doanh nghiệp, Luật sư Trương Thanh Đức - Giám đốc công ty Luật ANVI cho biết, thực chất từ trước tới nay bất động sản luôn nằm trong nhóm bị "siết tín dụng", không được ưu tiên.

Bên cạnh đó, đây không phải chính sách của nhà nước mà chỉ là sự hỗ trợ từ các ngân hàng trên cơ sở thiện chí, thiện nguyện và sự hỗ trợ đồng cam cộng khổ giúp khách hàng của ngân hàng. Song với nguồn lực có hạn, trải qua 2 năm dịch bệnh, ngân hàng cũng đang đối diện với các nguy cơ về khó khăn trước mắt. Nếu hỗ trợ tất cả các ngành nghề thì ngân hàng sẽ âm tiền.

Ngay cả với các ngành trong danh mục ngành nghề ưu tiên, họ cũng phải chọn ưu tiên những doanh nghiệp như có nhiều lao động, do có khó khăn của dịch bệnh trên thực tế, đặc biệt là các ngành mà nhà nước khuyến khích, thị trường mong muốn hỗ trợ.

Luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ, không có gói hỗ trợ chung cho nền kinh tế mà kể cả các ngành ưu tiên thì cũng cần có những quy định khắt khe để xét duyệt ưu đãi.

Bên cạnh đó, vị luật sư cũng cho biết, với các đề xuất về cơ chế giãn nợ, giữ nguyên nhóm nợ, thực tế với quy định cũ không cho phép giãn nợ, không được phép giữ nguyên nhóm nợ, tuy nhiên với quy định mới, ngân hàng nhà nước đã bật đèn xanh cho ngân hàng được phép xem xét triển khai cơ chế trên.

Song, với các ngân hàng thương mại, lãi suất huy động cao, nguồn vốn của họ cũng rất khó, chi phí lớn. Do đó, việc “hỗ trợ”, ưu đãi cho doanh nghiệp trong mùa dịch được cân đo đong đếm rất kỹ, đặc biệt là đánh giá khả năng trả nợ, rủi ro của từng doanh nghiệp được hỗ trợ.

“Có thể các ngân hàng vẫn có những hỗ trợ riêng cho một số khách hàng là chủ đầu tư dự án mà đã có các sản phẩm bất động sản bán rất tốt nếu tài trợ tiếp tiền vào. Hoặc hi hữu lắm với một số doanh nghiệp nếu không có sự hỗ trợ sẽ phá sản và "ngân hàng" khó lòng đòi lại tiền ở đó. Đây là các gói hỗ trợ riêng lẻ của các ngân hàng chứ sẽ không có gói hỗ trợ riêng cho từng ngành” – Luật sư Trương Thanh Đức chia sẻ.

Trên thực tế, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong năm 2020, dưới sự tác động của đại dịch COVID – 19, thị trường bất động sản đã chứng kiến gần 1.000 doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể.

Trong khi đó, chỉ tính riêng 4 tháng đầu năm 2021, có tới 842 doanh nghiệp bất động sản phải tạm dừng hoạt động, tăng hơn 35,2% và có 345 doanh nghiệp bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2020.

Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp khó khăn khi dự án phải dừng thi công, doanh số bán hàng “rơi thẳng đứng” (Ảnh: LV)

Theo đại diện các doanh nghiệp bất động sản, họ đang phải đối mặt với áp lực về đồng tiền và khả năng trả nợ vay, hầu hết các chủ đầu tư đều sử dụng nguồn vốn vay từ Ngân hàng và các hình thức huy động tài chính khác. Tỉ trọng nguồn vốn vay tùy thuộc vào quy mô dự án và năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Mặt khác, nguồn lực dự phòng cho các hoạt động phục hồi bị cạn kiệt, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản luôn đòi hỏi nguồn lực rất lớn, bên cạnh việc duy trì hoạt động thì doanh nghiệp cũng phải dự phòng nguồn lực để tái khởi động các hoạt động đầu tư và kinh doanh dự án.

Sau gần 2 năm dịch bệnh, nguồn lực dự phòng của các doanh nghiệp đang cạn dần và đến thời điểm hiện nay khi dịch bệnh qua đi, việc tái đầu tư để khôi phục các hoạt động đầu tư và bán hàng là thách thức lớn đang đặt ra.

Trong khi đó, chia sẻ riêng với PV, đại diện một chủ đầu tư tại Hà Nội cho biết, từ thời điểm dịch bệnh bùng phát, dù đã có nhiều gói hỗ trợ ưu đãi được tung ra nhưng doanh nghiệp không thể tiếp cận được. "Lãi nộp chậm ngày nào bị phạt ngày đó, doanh nghiệp không dám mong chờ vào sự hỗ trợ từ ngân hàng và chỉ biết chấp nhận cuộc chơi" - vị đại diện doanh nghiệp cho biết.

Đại diện cho hàng trăm doanh nghiệp bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM thừa nhận: Sau hơn một năm rưỡi đồng hành với Nhà nước trong phòng, chống đại dịch COVID-19 và nỗ lực chống chịu để tự cứu mình, cho đến nay có thể nhận thấy rõ là hầu hết các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, thậm chí có một số doanh nghiệp lâm vào cảnh sức cùng lực kiệt, nguồn lực bị bào mòn, có nguy cơ bị phá sản, nếu không được hỗ trợ kịp thời.

Thiếu dòng tiền đang là khó khăn trực tiếp và đáng quan ngại nhất hiện nay, có thể làm cho doanh nghiệp bị ngộp thở do không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, duy trì bộ máy, hỗ trợ, giữ chân người lao động. Do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, công trình xây dựng phải dừng nên DN không có sản phẩm để bán, giao dịch bị sụt giảm mạnh, doanh số bán hàng rơi thẳng đứng, không thể huy động được vốn như trước đây.

Ông Châu kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước cho phép các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được chủ động xem xét quyết định việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ của khách hàng (doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp bất động sản, hộ gia đình, cá nhân) và được áp dụng đối với số dư nợ phát sinh trong khoảng thời gian từ ngày 23.1.2020 đến ngày 30.6.2022 (do Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước chỉ quy định kéo dài đến ngày 31.12.2021), nhất là việc xem xét cho khách hàng được vay vốn mới, sẽ hỗ trợ thiết thực hơn cho các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp địa ốc bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19, giúp giảm chi phí vốn vay, giảm chi phí đầu vào, được tiếp cận các khoản vay mới, để có thêm thời gian dần phục hồi sản xuất, kinh doanh trong điều kiện bình thường mới.