Cưỡng chế chủ đầu tư “chây ì” quỹ bảo trì

LÊ SÁNG thực hiện• 08/10/2021 16:00

Dù đã có quy định hướng dẫn nhưng việc cưỡng chế quỹ bảo trì nhà chung cư đối với các chủ đầu tư cố tình “chây ì” là khá nan giải và cần quy trách nhiệm người đứng đầu mạnh mẽ để xử lý triệt để.

Vừa qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Chỉ thị số 02/2021/CT-BXD về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư. Trong đó, một trong những nội dung đáng chú ý việc đề nghị các địa phương chỉ đạo các đơn vị chức năng phối hợp với cơ quan công an kiên quyết chỉ đạo cưỡng chế và xử ký nghiêm chủ đầu không bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư.

Diễn đàn Doanh nghiệpđã có cuộc trao đổi riêng với Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Lawfirm.

- Theo nhận định của ông, đâu là nguyên nhân của việc chủ đầu tư “chây ì” bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư như hiện nay?

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng, trong thời gian không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, đến nay tiến độ thành lập ban quản trị các tòa nhà chung cư, đặc biệt là các dự án tái định cư vẫn rất chậm. Trong khi đó, chính việc chưa thành lập được ban quản trị để đại diện cho các chủ sở hữu giữ phí bảo trì cũng khiến công việc này gặp nhiều khó khăn.

Việc nhiều chủ đầu tư thậm chí đã cố tình không chịu tổ chức hoặc trì hoãn hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị đã dẫn đến tình trạng không có ai đứng ra tiếp nhận phí bảo trì, do đó, chủ đầu tư sẽ vẫn giữ khoản tiền này.
Bên cạnh đó, việc các cơ quan quản lý chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa sâu sát trong thanh tra, kiểm tra việc quản lý nhà chung cư, cũng như kinh phí bảo trì cũng là nguyên nhân đáng kể.

- Theo ông, việc Chỉ thị 02/2021 viện dẫn quy định tại Nghị định 30/2021 liệu đã giải quyết được triệt để vấn đề cưỡng chế và xử lý nghiêm chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì, hiện nay?

Quy định về nội dung này trong Nghị định 30/2021 đã thể hiện được tính cương quyết của nhà làm luật trong việc xử lý tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư. Tuy nhiên, việc cưỡng chế đối với chủ đầu tư nếu không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, thực tế cho thấy có thể là khó khả thi.

hủ đầu tư COMA 18 chưa bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư Westa

Cụ thể, trong những trường hợp như khi chủ đầu tư cố tình chây ỳ không chịu bàn giao phí bảo trì hoặc đã sử dụng số tiền này sai mục đích hay đã phá sản, bỏ trốn thì cũng rất khó khó để cưỡng chế.

Bên cạnh đó, trong thực tiễn áp dụng quy định này có thể sẽ đối diện với việc các tổ chức tín dụng hay cơ quan thuế không cung cấp, không xác định được tài khoản của chủ đầu tư có tiền hay không có tiền, dẫn đến khi ra quyết định cưỡng chế không thu hồi được hoặc nếu có cũng rất ít.

- Theo ông, đâu là giải pháp cần thiết cho vấn đề này?

Để giải tỏa tận gốc những tranh chấp về phí bảo trì chung cư như hiện nay cần triệt để thực hiện quy định người mua, thuê mua nhà chung cư đóng phí bảo trì vào một tài khoản độc lập với tài khoản thanh toán của chủ đầu tư.

Hiện nay, theo quy định tại điều 36 Nghị định 30/2021 thì việc mở tài khoản này vẫn được giao cho chủ đầu tư thực hiện. Nếu người mua nhà có thể đóng thẳng vào ngân hàng do đại diện sở xây dựng là chủ tài khoản và tài khoản này sẽ bàn giao lại cho ban quản trị chung cư ngay sau khi ban quản trị được thành lập sẽ triệt để hơn.

Bên cạnh đó, để chấm dứt tình trạng có thể còn có sự “mắt nhắm, mắt mở” các của các địa phương cho những chủ đầu tư cố tình “om” quỹ trì thì thiết nghĩ cần quy trách nhiệm người đứng đầu quyết liệt hơn nữa.

Tương tự, đối với giải pháp xử lý, một khi phát hiện dấu hiệu vi phạm của chủ đầu tư liên quan đến quỹ bảo trì, nếu các cơ quan chức năng không vào cuộc “đến nơi, đến chốn”, xử lý triệt để dẫn đến người dân khiếu kiện thì càng cần phải quy trách nhiệm người đứng đầu địa phương, thậm chí đến từng đơn vị chức năng cụ thể, từ xây dựng đến công an.

Nhìn chung, vấn đề quản lý, khai thác, vận hành nhà chung cư vẫn luôn tiềm ẩn các mâu thuẫn và sẽ còn phát sinh trong thời gian tới. Hành lang pháp lý cần liên tục được điều chỉnh theo hướng rõ ràng, sát với thực tiễn.

- Xin cảm ơn ông!